Aankoopwens niet relevant bij vestigen gemeentelijk voorkeursrecht

Aankoopwens niet relevant bij vestigen gemeentelijk voorkeursrecht

Volgens de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State kan een gemeente op onroerend goed een voorkeursrecht (recht van eerste koop) vestigen, ook als de gemeente op dat moment niet van plan is om dat onroerend goed te kopen en als de gemeente geen aankoopbeleid heeft.

Dit blijkt uit een recente uitspraak van 8 april 2015, die betrekking heeft op het in de gemeente Haaren gelegen landgoed Haarendael, dat eigendom is van zorginstelling Cello.

Recht van eerste koop: voorkeursrecht

Een van de bijverschijnselen van de economische crisis is dat er weinig uitspraken verschijnen over de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg). Daar is een logische verklaring voor. De Wvg werd met name geïntroduceerd om zogenaamde ‘free-riders’ tegen te gaan: ontwikkelaars met speculatieve oogmerken die bestemmingsplanwinst opstrijken en gemeenten kosten laten maken. Veel Wvg-jurisprudentie had dan ook betrekking op uitbreidingswijken en VINEX-locaties. De hier behandelde Wvg-uitspraak echter niet, want die ziet op de exploitatie van een bestaand landgoed dat gebruikt werd voor het huisvesten van zorgcliënten. Dat gebruik is gestaakt, en naar verluidt wil de gemeente het landgoed kopen en doorverkopen aan projectontwikkelaars.

De gemeenteraad had op grond van de Structuurvisie Landgoed Haarendael een voorkeursrecht gevestigd. Dat betekent – kort gezegd – dat als Cello het landgoed wil verkopen, zij het eerst aan de gemeente moet aanbieden. Daarbij kan Cello het ertoe leiden dat de rechtbank de marktprijs vaststelt.

Bezwaar: misbruik

Cello was het niet eens met het vestigen van dat voorkeursrecht, omdat zij vond dat de gemeente de Wvg had gebruikt voor een ander doel dan waarvoor die wet is bedoeld. Volgens Cello wilde de gemeente het landgoed op het moment dat het voorkeursrecht werd gevestigd helemaal niet aankopen en had de gemeente ook geen aankoopbeleid.

Bezwaar verworpen

Volgens de Raad van State is dat ook niet nodig. Noch de wettekst, noch de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg zou aanknopingspunten bieden voor een dergelijke opvatting. De wetgever beoogde met de Wvg dat gemeenten bij de grondverwerving een sterkere positie zouden krijgen en dat de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen zou kunnen worden behouden (rechtsoverweging 4.2).

Met de Raad van State kan worden geconstateerd dat de wettekst niet het vestigingsvereiste stelt dat de gemeente een aankoopbeleid of intentie tot aankoop moet hebben. Maar de geschiedenis van de wet laat een ander beeld zien.

Wetgever: voorkeursrecht steunt aankoopbeleid

Bij de introductie van de wet in 1981 beoogde de wetgever “voorrang voor de gemeente in het rechtsverkeer betreffende onroerend goed, ter ondersteuning van hun aankoopbeleid, dat tot dusverre kan worden en ook dikwijls wordt doorkruist doordat zij, veelal bij verrassing, worden geconfronteerd met aankopen door andere gegadigden.” (Memorie van Toelichting, zitting 1975-1976, 13 713, nrs.1-3, blad 12, punt 1). Het voorkeursrecht moest de positie van gemeenten versterken bij hun aankoopbeleid (punt 3). Voorts hebben de ontwerpers van de wet zich laten leiden door “het streven naar een redelijk evenwicht tussen de belangen van de gemeentebesturen bij een versterking van hun positie in hun aankoopbeleid en die van de burgers bij rechtszekerheid en rechtsbescherming.” Zij beoogden niet “een toeneming van de gemeentelijke grondverwervingen als zodanig, maar de bevordering van een slagvaardig en vooruitziend aankoopbeleid” (Memorie van Antwoord, zitting 1976-1977, 13 713, nummer 9, blad 4).

Het voorkeursrecht moest het gemeentelijk aankoopbeleid dus ondersteunen. Dit heeft er niet toe geleid dat alleen gemeenten die een actieve grondpolitiek bedrijven het voorkeursrecht kunnen opleggen. Dat is begrijpelijk, want het voeren van een actief grondbeleid zou geen “slagboom” moeten zijn voor het al of niet behouden van de gemeentelijke regiefunctie bij ruimtelijke ontwikkelingen. Maar gelet op de parlementaire geschiedenis is de motivering van de Raad van State wellicht wat kort door de bocht. Een inhoudelijke toets van de vraag of de gemeente haar bevoegdheid wel op juiste wijze had gebruikt, had niet misstaan. Of dat in de onderhavige zaak tot een andere uitkomst had geleid, kan niet met zekerheid worden gezegd.

Tip

Wilt u als gemeente een voorkeursrecht opleggen, of wordt u als grondeigenaar “getroffen” door een voorkeursrecht, houdt het besluitvormingsproces dan nauwkeurig in de gaten. Iedere zaak moet op zijn eigen feiten en omstandigheden worden beoordeeld.

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)