Agrarische grond mag als (woning)bouwgrond worden verkocht. Curieus… of toch niet?

Agrarische grond mag als (woning)bouwgrond worden verkocht. Curieus… of toch niet?

Grond met een agrarische bestemming, mag afhankelijk van de omstandigheden worden verkocht als grond voor de bouw van een garage. Op het eerste gezicht lijkt dat misschien vreemd. Maar, bouwgrond hoeft niet altijd een passende planologische bestemming te hebben. Hiervan biedt het arrest van het hof ’s-Hertogenbosch van 16 september 2014 (zaaknummer: ECLI:NL:GHSHE:2014:3657), een mooi voorbeeld.

In de casus die voorafging aan dit arrest, was het volgende aan de hand. Twee partijen sloten een overeenkomst met betrekking tot -wat zij aanduidden als- ‘bouwgrond’. Het verkochte bestond uit 2 kadastrale percelen. De koper wilde op de percelen een woning met garage bouwen. De koper zegt dat hij na de koop ontdekte dat het ene perceel in het bestemmingsplan een woonbestemming heeft, maar het andere niet. Dat andere perceel had een agrarische bestemming waarom . De koper vindt dat beide percelen een woonbestemming hadden moeten hebben; hij had immers bouwgrond gekocht. De koper vindt dat de koop ongedaan moet worden gemaakt. of dat de verkoper de schade van de koper moet vergoeden.

Volgens het gerechtshof zegt de koper terecht dat hij er vanuit mocht gaan dat beide percelen bouwgrond een woonbestemming zouden hebben. Maar, de rechter vindt niet dat de koop ongedaan moet worden gemaakt. Ook vindt de rechter dat de koper geen schade heeft geleden. De rechter verwijst in zijn oordeel naar een brief van het College van B & W van de betreffende gemeente, waarin staat dat het geen enkel probleem is om op de agrarische grond de door de koper gewenste garage te bouwen. Want, zo zegt het college, volgens artikel 2 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht mag de garage in afwijking van de bestemmingsplanregels worden gebouwd. De koper heeft daar zelfs geen vergunning voor nodig.

Ook vindt de rechter het belangrijk dat B & W schreef dat als in een volgende ronde waarin de bestemmingsplannen worden aangepast blijkt dat de grond niet meer agrarisch in gebruik is, de agrarische bestemming waarschijnlijk vervalt. De grond krijgt dan (wel) een woonbestemming.

Met andere woorden: de rechter vindt dat de verkoper -zoals afgesproken- bouwgrond heeft geleverd. De rechter vindt weliswaar dat het voor de hand lag dat de koper er van uitging dat er een woonbestemming op het volledige perceel zat, maar dat is volgens de rechter niet doorslaggevend.

De koper mag dus gewoon bouwen. Het is overigens nog maar de vraag of de koper dat prettig vindt. Want uit het arrest blijkt dat de brief van B & W door de verkoper in de procedure is gebracht. Als de koper daadwerkelijk had willen bouwen, had hij -voor of na de koop- bij de gemeente kunnen informeren naar de bouwmogelijkheden. Zou de koper dan iets anders hebben vernomen dan de verkoper? Of heeft de koper misschien spijt gekregen van zijn aankoop en zocht hij een reden om zijn geld terug te krijgen?

Tips:

  • Staan er in een verkoopbrochure begrippen die op verschillende manieren kunnen worden uitgelegd? Ga dan niet uit van uw eigen interpretatie van zo’n begrip, maar vraag de verkoper wat hij ermee bedoelt
  • Wilt u grond verkopen, en is er geen enkele twijfel mogelijk over de uitleg van het ter plaatse geldende bestemmingsplan? Wees dan duidelijk en concreet over die mogelijkheden. Zo kunt u onnodig wantrouwen bij potentiële kopers voorkomen.

Mr Richard van Baalen, A&S  Advocaten te Wageningen, T.: 0317- 425 300, E.: rvbaalen@aens.nl

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)