Erfpachter kan achteraf een beroep doen op Europese consumentenbescherming

Erfpachter kan achteraf een beroep doen op Europese consumentenbescherming

Regels in erfpacht voorwaarden kunnen worden getoetst aan de Europese consumenten beschermingsregels zoals opgenomen in het Burgerlijk Wetboek, aldus het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Hoewel deze regels zich richten op het overeenkomstenrecht (koop en diensten) gelden deze ook voor in notariële akten vastgelegde voorwaarden van een erfpachtrecht. Dat is opmerkelijk omdat die regels automatisch overgaan op de opvolgend erfpachter. Daarom heeft de wetgever de aanpassing van deze voorwaarden gedurende de erfpacht termijn niet wenselijk geacht. De Europese consumentenbescherming breekt daar volgens het gerechtshof dus doorheen.

De feiten

In 2007 hebben particulieren een erfpacht met recht van opstal van een perceel grond met een woning gekocht in het buitengebied van een andere particulier voor € 295.000,–. Het erfpachtrecht was in 2000 door de bloot-eigenaar Staatsbosbeheer uitgegeven onder toepasselijkheid van in de notariële akte opgenomen voorwaarden. In verband met de overdracht in 2007 werd door Staatsbosbeheer de ondergrond getaxeerd op € 275.000,– en werd daarmee de canon vastgesteld op € 13.750 (5% van de waarde). Al in 2009 meldden appellanten aan Staatbosbeheer dat zij voornemens waren om het erfpachtrecht te verkopen. Daarop heeft Staatsbosbeheer de ondergrond opnieuw laten taxeren in verband met deze voorgenomen verkoop. Daarbij werd de ondergrond getaxeerd op € 379.125,– waarmee een nieuwe canon werd vastgesteld van € 18.956,–. Appellanten waren het niet eens met de wijze waarop partijen bindend adviseurs hebben benoemd die in 2010 de waarde van de ondergrond hebben vastgesteld op € 275.000,– met een canon van € 13.750,–. Appellanten konden het erfpachtrecht niet verkopen, zijn in financiële problemen geraakt, waarna in 2013 het erfpachtrecht in een executieverkoop voor € 110.100,– is verkocht.

De rechtbank

Bij de rechtbank vorderen de particulieren een verklaring voor recht dat Staatsbosbeheer onrechtmatig heeft gehandeld door in 2009 de voorwaarde te stellen dat de ondergrond opnieuw moest worden getaxeerd. De rechtbank wijst die vordering af.

Het oordeel

Hof: Het hof oordeelt (voorlopig) dat als oneerlijk beding in consumentenvoorwaarden in de zin van richtlijn 93/13/EEG moet worden beschouwd de voorwaarde waarbij Staatsbeheer aan haar toestemming tot overdracht van het erfpachtrecht heeft verbonden dat de canon op een actueel prijspeil wordt gebracht (art. 10 lid 3 van de vestigingsakte). Die voorwaarden staan niet op de zwarte of grijze lijst van voorwaarden die worden “vermoed” onredelijk bezwarend zijn maar wel moeten worden getoetst aan de open norm.

Het hof overweegt dan terecht dat de Europese richtlijn 93/13/EEG niet rechtstreeks van toepassing is, maar wel van belang is bij de uitleg van de open norm van art. 6:233 BW.

6.5 “Op grond van artikel 3 lid 1 van de Richtlijn is een beding oneerlijk als het het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk en ongerechtvaardigd verstoort. Om te bepalen of hiervan sprake is, dient de rechter de rechtspositie van de consument met inachtneming van het te beoordelen beding te vergelijken met die welke voortvloeit uit de toepasselijke regels van het nationale recht waarbij dat beding is weggedacht. (..)”

Het hof gaat dan over tot die toetsing.

6.6 (..) In het beding is bepaald dat door Staatsbosbeheer aan de toestemming voor overdracht van het erfpachtrecht ‘in ieder geval’ als voorwaarde gesteld kan worden dat de canon op een actueel peil wordt gebracht alvorens tot overdracht wordt overgegaan.

Het hof vindt dan de bescherming van de erfpachter in het BW niet ver genoeg gaan. De vervangende machtiging en de redelijkheidstoets van de kantonrechter in art. 5:91 lid 4 BW is volgens het hof te beperkt omdat die toetsing wordt ingekaderd door de voorwaarden en geen open toetsing is zoals het Europese consumentenrecht eist.

De vraag of onder de gegeven omstandigheden mag worden geactualiseerd is namelijk al een gepasseerd station. [appellanten] worden hiermee dan ook in een minder gunstige rechtspositie geplaatst dan welke zou gelden volgens het geldende nationale recht, het beding weggedacht. Zij kunnen hun erfpachtrecht voor de resterende tijd van dat recht daardoor moeilijker verkopen aan een derde. (..).”

Opvallend is in deze uitspraak is dat het hof er zondermeer vanuit gaat dat de erfpachters een beroep op de consumentenbescherming toekomt hoewel zij opvolgend erfpachter waren. In de literatuur wordt daar anders over gedacht omdat de opvolgend erfpachter bij koop van een erfpachtsrecht niet als aparte rechtshandeling de erfpachtvoorwaarden aanvaardt. Die zijn immers onderdeel van het recht.

De praktijk

Voor de praktijk is deze uitspraak van belang omdat zowel bij opstellen van erfpachtvoorwaarden maar ook in rechterlijke procedures rekening moet worden gehouden met het Europees consumentenrecht. Dat had de advocaat van de (voormalig) erfpachters volgens het hof over het hoofd gezien.

Uitspraak

Hof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7097

Piet-Hein van Spanje

Auteur: Piet-Hein van Spanje

E-mail: pvspanje@aens.n

Praktijkgebieden
Vastgoedrecht en ondernemingsrecht.

Loopbaan
Piet-Hein van Spanje studeerde rechten aan de Universiteit Utrecht. Hij startte zijn loopbaan in 1994 bij A&S Advocaten. Sinds 2007 is hij een van de vennoten. Piet-Hein is een breed georienteerde advocaat die thuis is in verschillende rechtsgebieden. Hij houdt zich daarbij met name bezig met het vastgoedrecht, zowel het civielrecht als het bestuursrecht, en het ondernemingsrecht. Hij is vaardig in het maken van uiteenlopende contracten en is ook een geroutineerde procesadvocaat. Hij is een daarmee een ervaren adviseur voor ondernemers.

Daarnaast heeft hij ruime ervaring als voorzitter of secretaris van verschillende profit en non-profitorganisaties.

Persoonlijk
“De ondernemende kant van mijn werk heeft mij van meet af aan getrokken: ik voel me zowel advocaat als ondernemer. Ondernemers stellen de meest uiteenlopende vragen en hun situaties en persoonlijkheden verschillen sterk. Dat maakt het interessant en tot een uitdaging om in die complexe, dynamische omgeving het verschil te maken. In mijn vrije tijd golf, fiets en zwem ik regelmatig en tuinier ik graag. Ook boeien boeken over geschiedenis en aardrijkskunde mij.”

Nevenactiviteiten

  • secretaris Wagenings Ondernemers Contact (WOC)
  • voorzitter raad van toezicht en commissarissen Kinderopvang Wageningen
  • bestuurslid Ondernemersvereniging Business- en Sciencepark Wageningen
  • secretaris Golfbaan Heelsum (tot 2015)
  • voorzitter Vereniging Vastgoed-Juristen (tot 2011)
  • lid vereniging voor Bouwrecht
  • lid vereniging Bouwrechtadvocaten
  • bewerker tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht (Kluwer)