Geen verrekening genotswaarde pachter bij vaststellen marktwaarde wegens voorkeursrecht

Geen verrekening genotswaarde pachter bij vaststellen marktwaarde wegens voorkeursrecht

Als de pachter gebruikt maakt van zijn voorkeursrecht moet hij de marktwaarde van het pachtobject betalen. Dit is anders dan de waardebepaling bij het einde van de pacht wanneer de pachter zelf verbeteringen heeft aangebracht. In dat geval moet rekening worden gehouden met het genot wat de pachter heeft gehad van de investeringen die hij heeft gedaan.

Situatie

L pacht op basis van een reguliere pachtovereenkomst een hoeve. Gedurende de pacht doet hij voor circa € 45.000 investeringen aan de woning. De verpachter wil het gepachte verkopen en biedt dit aan de pachter aan. Partijen laten de onroerende zaak taxeren om de koopprijs vast te stellen. De pachter meent dat de koopprijs niet juist is vastgesteld, omdat geen rekening is gehouden met de pachtersinvesteringen in het woonhuis en de aanwezigheid van asbest en asbestverontreiniging aan het pachtobject. Tevens is uitgegaan van een te hoge waarde van de ondergrond.

Tijdens de zitting verklaart een informant dat deskundigen mede rekening hebben gehouden met de investeringen die de pachter heeft gedaan aan het gepachte en het genot dat hij heeft gehad. Tevens hebben de deskundigen bij hun taxatie de pachtdruk lager vastgesteld dan gebruikelijk. Het is volgens hen immers niet uit te sluiten dat op enig moment de pachtovereenkomst moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst, omdat het gepachte niet meer agrarisch in gebruik is.

Oordeel Centrale Grondkamer

Bij aankoop op grond van het voorkeursrecht van pachter gaat het om een taxatie van “de marktwaarde van het verpachte” (artikel 7:379 BW). Gelet daarop is het juist dat de deskundigen ook rekening hebben gehouden met de door hen voorziene mogelijkheid van toekomstig, niet agrarisch gebruik. De deskundigen hebben de pachtersinvesteringen gedeeltelijk weggedacht. Zij hebben dit gedaan, omdat de pachter inmiddels hiervan genot heeft gehad. Dit hebben zij klaarblijkelijk ontleend aan de regeling van het melioratierecht (artikel 7:350 BW, lid 2). De analogie met het melioratierecht gaat naar het oordeel van de Centrale Grondkamer niet op. Het melioratierecht komt tot toepassing na beëindiging van de pacht, hetzij op initiatief van de pachter, hetzij op andere grond die voor rekening van de pachter komt.

De onderhavige zaak betreft het voorkeursrecht en dus het voornemen van de verpachter om het verpachte te vervreemden. In dat verband mag het genot dat de pachter inmiddels van zijn investeringen heeft gehad, niet te worden verrekend. Bij de taxatie moet worden uitgegaan van het verpachte zoals dat door de verpachter aan de pachter ter beschikking is gesteld. Investering door de pachter moeten worden weggedacht. Daarom corrigeert de Centrale Grondkamer de taxatie van de deskundigen.

Centrale Grondkamer 25 juni 2015, Tijdschrift voor Agrarisch Recht 2016, nummer 5826 (Lemans/Van der Laan).

Jacoline Kroon

Auteur: Jacoline Kroon

Telefoonnummer: 0317-425300
E-mail: jkroon@aens.nl

Praktijkgebieden
Agrarisch Recht (mest, toeslagrechten en andere subsidies, pacht en productierechten), Bestuursrecht (ruimtelijke ordening) en Algemeen Burgerlijk Recht.

Loopbaan
Jacoline Kroon studeerde veeteelt aan de Landbouwuniversiteit Wageningen (tegenwoordig Wageningen University). Na een korte loopbaan in het agrarisch praktijkonderzoek koos zij voor een rechtenstudie. Haar kennis op beide studievlakken combineerde zij in eerste instantie bij een groot agrarisch accountantskantoor. Sinds 2006 is Jacoline werkzaam bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“In mijn vrije tijd speel ik graag en veel viool, zowel in kleine groepjes als in een groot symfonieorkest. Bij mooi en minder mooi weer maak ik graag foto’s van het Nederlandse landschap. In mijn foto’s komt opnieuw de passie voor het agrarische, en dan met name veeteelt naar voren.”

Nevenactiviteiten

  • lid vereniging voor Agrarisch recht
  • docent leergang Agrarisch Recht Alfa Accountants B.V.
  • docent College voor Belastingadviseurs
  • divers (kerkelijk) bestuurswerk