Horen crisisgevolgen bij het “normaal ondernemersrisico”?

Horen crisisgevolgen bij het “normaal ondernemersrisico”?

De gemeente Bernheze verlangde dat een projectontwikkelaar een overeengekomen exploitatiebijdrage zou betalen omdat de gemeente meewerkte aan de bouw van een appartementencomplex. De projectontwikkelaar vond dat zij niet hoefde te betalen vanwege de crisis. Het gerechtshof heeft onlangs bepaald dat de projectontwikkelaar toch moet betalen.

Op 11 mei 2009 sloten de projectontwikkelaar en de gemeente een anterieure overeenkomst voor de ontwikkeling van het appartementencomplex “De Korenbeurs” in Heesch, gemeente Bernheze. De projectontwikkelaar zou een exploitatiebijdrage betalen aan de gemeente, maar het project stagneerde. Volgens de projectontwikkelaar kwam dat door de economische crisis. De bouw zou starten als de vergunningen waren verkregen en 60 procent van de appartementen was verkocht. Voordat dat percentage was verkocht wilde de gemeente betaald worden.

De discussie spitst zich toe op de vraag of de economische crisis dan wel de gevolgen daarvan een onvoorziene omstandigheid zijn in de zin van de exploitatieovereenkomst:

“ARTIKEL 24: ONVOORZIENE OMSTANDIGHEDEN

1. Indien de omstandigheden waaronder deze overeenkomst is gesloten, zodanige wijzigingen ondergaan dat van partijen of een der partijen in redelijkheid niet meer gevergd kan worden dat deze de overeenkomst ongewijzigd geheel of gedeeltelijk nakomt of deze de overeenkomst niet meer kan nakomen, heeft de meest gerede partij het recht van de andere partij te verlangen dat tussen partijen een heronderhandelingsovereenkomst wordt gesloten. (…)”

Eerder oordeelde de rechtbank dat de projectontwikkelaar moest betalen. De rechtbank vond dat een projectontwikkelaar per definitie overeenkomsten met een speculatief karakter aangaat, en dat (de gevolgen van) de economische crisis als een normaal ondernemersrisico moet worden beschouwd. Het gerechtshof verwoordt het iets anders:

“Alle consequenties van de economische crisis, met name in de vastgoedsector, zijn eerst na verloop van tijd volledig duidelijk geworden, maar dat wil niet zeggen dat de crisis zelf zich niet eerder heeft gemanifesteerd. De eerste aanwijzingen van een komende recessie dateren van eind 2007, terwijl de bankencrisis die in 2008 optrad niemand kan zijn ontgaan: zo heeft op 3 oktober 2008 de Nederlandse overheid Fortis/ABN AMRO overgenomen. In de loop van 2008 werd zichtbaar dat Nederland in toenemende mate in een recessie was beland, met name geldt dat voor het vierde kwartaal van dat jaar. Het is een feit van algemene bekendheid dat toen juist ook in de vastgoedmarkt zich de gevolgen van de financiële crisis deden gevoelen.

Uit de (…) gepresenteerde cijfers, bezien in dit bredere verband, kan niet worden afgeleid dat zich na het sluiten van de overeenkomst economische ontwikkelingen hebben voorgedaan die aangemerkt kunnen worden als een onvoorziene of gewijzigde omstandigheid als bedoeld in artikel 24 van de overeenkomst. Een reeds ingezette ontwikkeling heeft zich voortgezet, terwijl er ten tijde van het sluiten van de overeenkomst geen aanwijzingen waren dat dit op korte termijn anders zou zijn.”

Met andere woorden: toen partijen in mei 2009 de exploitatieovereenkomst sloten had de economische crisis zich al aangediend. Daarna was die reeds ingezette ontwikkeling doorgegaan. Volgens het hof is het een feit van algemene bekendheid dat in/vanaf het vierde kwartaal van 2008 de gevolgen van de financiële crisis voelbaar waren.

Pas na het sluiten van de overeenkomst werden de consequenties van de economische crisisduidelijk, maar dat is in deze zaak volgens het hof niet van belang. Het hof ziet zich voor de vraag gesteld of de omstandigheden waaronder de exploitatieovereenkomst is gesloten “zodanig is gewijzigd” dat niet gevergd kan worden dat de overeenkomst ongewijzigd blijft. Volgens het hof is er dus geen sprake van dergelijke wijzigingen en had de projectontwikkelaar (als professionele partij) met de gevolgen rekening moeten houden.

Speculeren is risico nemen. Het kan vriezen en het kan dooien. Bezien vanuit het perspectief van de projectontwikkelaar, komt het kwik niet boven het nulpunt.

Nota bene: dit arrest is een nieuwe loot aan de tak van crisisjurisprudentie over situaties waarin projectontwikkelaars ondervinden dat de bomen niet (meer) tot in de hemel groeien. Meestal worden dit soort zaken behandeld aan de hand van artikel 6:258 BW. Uit de jurisprudentie zijn voorbeelden bekend van zaken, waarin een overeenkomst op basis van dit artikel werd gewijzigd vanwege (de gevolgen van) de economische crisis. Dat heeft ermee te maken dat de rechter in 6:258-zaken toetst of de contractanten bepaalde gevolgen daadwerkelijk hadden voorzien, en in beginsel niet of die gevolgen voorzienbaar waren. Als de rechter de hierboven behandelde zaak niet aan artikel 24 van de overeenkomst, maar aan artikel 6:258 BW had getoetst, was de zaak wellicht anders uitgevallen.

De uitspraak vindt u op deze website.

Tips

  • Heeft uw project last van de economische crisis? Bel ons dan om uw situatie te beoordelen, want wellicht wordt de soep niet zo heet gegeten als zij wordt opgediend.
  • Denk goed na voordat u in een overeenkomst afwijkt van een wettelijke regeling, bijvoorbeeld als het gaat om een regeling voor onvoorziene omstandigheden.
Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)