Terugleveringsbeding onroerende zaken

Terugleveringsbeding onroerende zaken

Inleiding

Is een overeenkomst, waarbij onroerende zaken worden geparkeerd bij derden om schuldeisers verhaal te voorkomen, geldig? Deze vraag staat centraal in een geschil tussen een vader en zijn dochters en schoonzoon, hierna gezamenlijk te noemen: “de kinderen”. Op 21 november 2017 heeft het hof Arnhem-Leeuwarden uitspraak gedaan in deze zaak (ECLI:NL:GHARL:2017:10175).

Feiten

Partijen zijn de vader en zijn dochter A en dochter B, en zijn schoonzoon, de partner van dochter A. De vader heeft op 24 november 2006 een woonhuis overgedragen aan zijn dochters, en een opslagloods overgedragen aan dochter A en zijn schoonzoon. De koopsom voor het woonhuis bedroeg € 418.200,–, waarvan een gedeelte van € 255.000,– is betaald en een gedeelte van € 163.200,– is voldaan door een schenking van de vader aan de kopers. De koopsom van de opslagloods bedroeg € 190.000,– en is voldaan. In oktober 2011 is in de verhuurde opslagloods een hennepplantage aangetroffen. In verband daarmee is de vader strafrechtelijk veroordeeld. De vader stelt dat hij met de kinderen aangaande de onroerende zaken een terugleveringsbeding is overeengekomen.

Het geschil

De vader vordert dat zijn dochters en schoonzoon worden veroordeeld tot teruglevering en ontruiming van het woonhuis en de opslagloods. Volgens hem waren de verkopen schijnhandelingen bedoeld om verhaal door de belastingdienst te voorkomen, en hij is daarom altijd eigenaar gebleven.  De vader beroept zich op een terugleveringsbeding in de overeenkomst met de kinderen. Het standpunt van de vader wordt door de dochters en schoonzoon betwist.

Oordeel hof

De stelling van de vader, dat de verkopen aan de kinderen schijnhandelingen waren en dat hij altijd eigenaar is gebleven, gaat niet op. De koopovereenkomsten zijn gevolgd door uitvoeringshandelingen, waaronder levering van beide onroerende zaken, betaling van de koopsommen en vestiging van hypotheken door de kinderen op het woonhuis en de opslagloods.

Die uitvoeringshandelingen impliceren dat de koopovereenkomsten geen gesimuleerde rechtshandelingen zijn, maar dat partijen een werkelijke eigendomsoverdracht hebben beoogd, zij het volgens de vader een tijdelijke. In het licht van deze uitvoeringshandelingen heeft de vader in ieder geval te weinig gesteld op basis waarvan kan worden aangenomen dat er van schijnhandelingen sprake is. Het woonhuis en de opslagloods zijn derhalve eigendom geworden van de kinderen.

Verder stelt de vader dat als de koopovereenkomsten nietig zijn wegens strijd met de goede zeden, er dan geen titel is geweest voor de overdracht van beide panden en hij daardoor altijd eigenaar is gebleven. Dit brengt mee dat hij als eigenaar de onroerende zaken kan opeisen (revindiceren). De kinderen hebben daartegen aangevoerd dat als de vader al gevolgd zou worden in zijn verhaal, niet de koopovereenkomsten in het geheel nietig zijn, maar slechts het terugleveringsbeding.

Het hof is het met de kinderen eens, en zegt daarover het volgende. Een koopovereenkomst waarin vermogen van de verkoper wordt geparkeerd bij een derde om verhaal van schuldeisers van de verkoper te verijdelen is naar haar strekking in strijd met de goede zeden en daarom nietig. Dit volgt uit artikel 3:40 lid 1 Burgerlijk Wetboek en een uitspraak van de Hoge Raad van 19 december 2014 (ECLI:NL:HR:2014:3650, NJ 2015/290). Van nietigheid is slechts dan sprake als beide partijen op de hoogte zijn of geacht worden op de hoogte te zijn van de ongeoorloofde strekking. Het hof veronderstelt dat de kinderen van de ongeoorloofde strekking op de hoogte waren. Echter, niet is gebleken dat er thans nog belangen van schuldeisers van de vader zijn die meebrengen dat verhaal op het woonhuis en de opslagloods voor hen mogelijk moet blijven. De strekking van de geschonden norm van de goede zeden brengt in dit geval mee dat op grond van artikel 3:41 Burgerlijk Wetboek alleen het terugleveringsbeding nietig is en niet ook de overige bepalingen van de koopovereenkomsten. Zou dit wel het geval zijn en daarmee de gehele overeenkomst nietig zijn, dan zou het rechtsgevolg hiervan zijn dat het aangaan van deze onzedelijke overeenkomst voor de vader te risicoloos wordt, dat wil zeggen óf de kinderen leveren op zijn verzoek het geparkeerde vermogen terug, óf de vader beroept zich na weigering door de kinderen op nietigheid van de koopovereenkomst en hij kan het vermogen dan op grond van zijn eigendomsrecht opeisen. Van belang is verder dat volgens het hof in dit geval meer slechte intenties aanwezig zijn bij de vader dan bij de kinderen. Daarnaast vindt het hof dat het algemeen belang ook meer gediend is bij deze uitkomst.

Conclusie

Een overeenkomst, waarbij vermogensbestanddelen worden geparkeerd bij derden om verhaal van schuldeisers van de verkoper te voorkomen, is in strijd met de goede zeden en in dit geval gedeeltelijk nietig.

Femke Hilderink

Auteur: Femke Hilderink

Email: fhilderink@aens.nl

Praktijkgebieden
Personen- en familierecht, echtscheidingsmediation, erfrecht

Loopbaan
Femke Hilderink studeerde af in Groningen in het Nederlands Recht met als hoofdrichting Bedrijfsrecht. Sinds haar afstuderen in 2003 werkt Femke als advocaat bij A&S Advocaten, waar zij zich specialiseerde in het familierecht. In dit kader rondde zij in 2009 de juridische specialisatieopleiding van de vereniging van Familierecht Advocaten Scheidingsmediators (de vFAS) af, waarmee zij haar specialisatie verdiepte in onder andere alimentatie, verdeling huwelijksgemeenschap, afwikkeling huwelijkse voorwaarden, en kinderen en scheiding. Aansluitend volgde zij de mediationopleidingen van de vFAS, waarna zij ook als echtscheidingsmediator werkzaam is. Femke staat particulieren en ondernemers bij met een accent op agrarische ondernemers.

Persoonlijk
“Het familierecht heeft mijn speciale aandacht gekregen vanwege de veelzijdigheid. De combinatie van de juridische vraag en de persoonlijke kant van mensen en hun levens spreekt mij aan. Elke zaak is weer anders. Mijn kracht zit in juridische zorgvuldigheid en betrokkenheid bij de cliënt. Het geeft mij voldoening om cliënten bij te staan bij het regelen van de gevolgen van een scheiding, waarna ze weer verder kunnen met hun leven. In mijn vrije tijd lees ik graag een goed boek, en geniet ik van het Gelderse landschap.”

Nevenactiviteiten
Lid van de vereniging van Familierecht Advocaten Scheidingsmediators  (de vFAS, www.vfas.nl en www.verder-online.nl).

Blogartikelen geschreven door mr F.C. (Femke) Hilderink