Jurisprudentie onteigeningsrecht (juni 2017)

Jurisprudentie onteigeningsrecht (juni 2017)

In dit met enige regelmaat verschijnende overzicht wordt onteigeningsrecht uit de voorgaande periode behandeld. Naast onteigeningsrecht passeren ook aanverwante onderwerpen, zoals planschade, landinrichting en de Belemmeringenwet privaatrecht de revue.

Planschade: verbijzondering van planmaximalisatiecriterium

Uitspraak AbRS 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2574 (X/Achtkarspelen):

In het kader van een planschadeaanvraag moet het oude planologische regime worden vergeleken met het nieuwe. Daarbij worden de plannen “maximaal ingevuld”, behalve als het met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uitgesloten dat die maximale invulling in werkelijkheid niet zou worden gerealiseerd. In bovengenoemde uitspraak wordt dat uitzonderingscriterium ietwat anders dan gebruikelijk verwoord/gehanteerd. X had planschade aangevraagd. SAOZ werd door de overheid ingeschakeld en overwoog dat op grond van het voorgaande regime niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uit valt te sluiten dat nabij X’s woning een geluidsscherm zou worden gerealiseerd, omdat de planregels dat toelieten. De Afdeling neemt hiermee geen genoegen, omdat SAOZ geen voorbeelden geeft van een op een enigszins vergelijkbare plaats in dezelfde provincie, waar langs een provinciale weg een geluidsscherm is gerealiseerd. De overheid heeft aldus niet aannemelijk gemaakt dat de realisatie van een geluidsscherm (of ander bouwwerk) niet slechts een theoretische mogelijkheid was en dat zo’n realisatie ten onrechte bij de planvergelijking (en de taxatie) is betrokken. De overheid wordt in de gelegenheid gesteld om een nieuw besluit te nemen.

Eliminatie: afzonderlijke beoordeling planologische stukken

Uitspraak Hoge Raad 14 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:691 (X/Staat):

Bij het opmaken van de onteigeningsschadeloosstelling wordt mede bezien of het onteigende verwachtingswaarde heeft. In de regel is dat een meerwaarde bovenop de gebruikswaarde, welke meerwaarde wordt ontleend aan (plannen voor) lucratieve ontwikkelingen in de nabijheid en/of plannen voor dergelijke ontwikkelingen op het onteigende. In de aan dit arrest voorafgaande uitspraak had de rechtbank geoordeeld dat bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening wordt gehouden met planologische stukken uit de jaren 2004-2014. Die motivering schiet volgens de Hoge Raad tekort, omdat de rechtbank niet dit ‘bundeltje’ plannen als zodanig mocht behandelen. De rechtbank had voor elk van de planologische stukken afzonderlijk moeten beoordelen of reeds sprake was van of werd voortgebouwd op concrete plannen voor het werk waarvoor is onteigend.

Onteigeningsrecht:

1) verschillende eisen aan onteigeningsverzoek in titels II, IIa en IV,

2) onteigeningsvonnis uitvoerbaar bij voorraad?

Uitspraak Hoge Raad 21 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:761 (X/Waterschap Vallei en Veluwe):

Afgedaan op grond van Arts 81 lid 1 RO, interessante conclusie van de P-G. In cassatie was aan de orde of de algemeen directeur van het waterschap bevoegd was om het onteigeningsverzoek namens het bestuur in te dienen. De P-G werkt uit dat in dit geval vanwege de toegepaste titel II geen formeel onteigeningsverzoek nodig is om de procedure te starten (anders dan bij titel IV). De Kroon moet zich er bij gebreke aan een formeel onteigeningsverzoek wel van vergewissen dat, als het een lagere overheid betreft, zij de te onteigenen onroerende zaken inderdaad een in titel II/IIa bedoelde bestemming wenst te geven en de onteigening wil starten.

De rechtbank had het onteigeningsvonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De P-G zet uiteen waarom dat eigenlijk zinloos is. Met het vonnis gaat de eigendom niet over. Eigendomsovergang vindt plaats middels inschrijving in de openbare registers, wat pas kan nadat het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan en het voorschot op de schadeloosstelling is betaald.

Planschade: 5% normaal maatschappelijk risico bij directe planschade, en andere taxatie-technische gebreken

AbRS 17 mei 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1293 (De Lunet B.V./Rosmalen)

De gemeente regelde planologisch dat winkelcentrum De Lunet haar detailhandelsbestemming werd ontnomen. De Lunet claimde planschade. Volgens de adviseur van het college bedroeg de schade € 500.000,–, waarop vanwege normaal maatschappelijk risico € 400.000,– (5% van € 8.000.000,–) werd ingehouden. De gemeente compenseerde De Lunet in natura: zij mag binnen vijf jaar verzoeken een nieuw bestemmingsplan vast te stellen, waarin detailhandel voor niet-dagelijkse goederen mogelijk bleef. Volgens de adviseur van het college was de tegemoetkoming een incentive, De Lunet zou dit bedrag kunnen gebruiken om een nieuwe huurder aan te trekken als de eerdere huurder vertrok. Volgens de Afdeling kan dat niet door de beugel. Juist omdat de gemeente aanstuurt op vertrek van huurders en omdat winkelruimteleegstand een vliegwieleffect heeft, is een incentive in dit geval geen geschikt middel. Meer voor de hand ligt een compensatiemethode die rekening houdt met het permanente karakter, aldus de Afdeling. Mogelijk doelt de Afdeling hier op kapitalisatie van de schade?

De planschadeadviseur vond een aftrek van 5% wegens normaal maatschappelijk risico aanvaardbaar, vanwege een maatschappelijke ontwikkeling. Volgens de Afdeling is die ontwikkeling te algemeen gesteld en de – niet nader gemotiveerde – aftrek van 5% betrekkelijk hoog voor een geval van directe planschade, mede omdat in de wet geen forfait is bepaald voor directe planschade.

De Afdeling geeft de gemeente gelegenheid om een nieuw besluit te nemen, en voegt toe dat het in de rede ligt dat de gemeente een andere deskundige verzoekt advies uit te brengen.

De Afdeling laat ruimte voor een aftrek van 5%, wegens normaal maatschappelijk risico bij directe planschade, maar de overheid moet dan wel goed motiveren waarom dat betrekkelijk hoge percentage toegepast mag worden, mede vanwege het gebrek aan een wettelijke drempel.

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)