Manege is geen landbouwbedrijf en (dus) geen pacht

Manege is geen landbouwbedrijf en (dus) geen pacht

In een recente uitspraak is bevestigd dat de gebruiker/exploitant van een manege geen pachter, maar huurder is. Ook houdt de rechter er rekening mee dat de overeenkomst wellicht moet worden opgeknipt in enerzijds woonruimte en anderzijds bedrijfsruimte en dat er dus verschillende beëindigingsregimes gelden.

De betreffende uitspraak is gewezen in kort geding. Het waarschijnlijk slechts een tussenstap in een slepend (buren)geschil. De rechter stelt beide partijen in het ongelijk.

De casus speelt zich af op  een Limburgse carréboerderij waar onder meer verschillende (recreatie)woningen aanwezig zijn, alsmede een stal en rijhal met 42 paardenboxen, faciliteiten ten behoeve van een manege en weilanden. De huidige eigenaar (gedaagde in conventie, eiser in reconventie) verkreeg de eigendom in 2016, naar het zich laat aanzien in verhuurde staat. De huurder (eiser in conventie, verweerders in reconventie), bewoont op grond van de huurovereenkomst een van de recreatiewoningen en mag ten behoeve van haar bedrijf 30 van de 42 paardenboxen gebruiken inclusief manegefaciliteiten en weiland. Volgens de huurovereenkomst mag de eigenaar het verhuurde ook gebruiken, met uitzondering van de paardenboxen en de woning. De huur was aangegaan voor een periode van een jaar, vanaf 1 mei 2016. Bij brief van 15 december 2016 heeft de eigenaar de huur opgezegd. Huurder kan zich daar niet in vinden en start het kort geding, waarop een aantal reconventionele vorderingen volgt. Huurder wil dat de rechter de eigenaar verbiedt om derden op het “verpachte” toe te laten en om zelf het verhuurde te betreden. De eigenaar verlangt dat de rechter de huurder veroordeelt om het huurobject, althans met uitzondering van de woning, per 1 mei 2017 te ontruimen.

Zoals gezegd meent de huurder dat er sprake is van een pachtovereenkomst, en wel een hoevepacht waarbij los land hoort. De eigenaar meent dat er sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimten in de zin van 7:230a BW. De rechter oordeelt dat er sprake is van een manege en dat er dus geen sprake kan zijn van pacht in de zin van artikel 7:311 BW (ro. 5.5). Dat is terecht. Een gebruiksrelatie kan pas pacht zijn als er sprake is van (bedrijfsmatige) landbouw. Artikel 7:312 BW bepaalt wat onder landbouw moet worden verstaan. Een manege, zijnde een onderneming waar diensten met betrekking tot dieren worden verleend, valt buiten het begrip landbouw (HR 14 november 2014, ECLI:NL:HR:2014:3197). De huurder kan zich dus niet beroepen op het pachtregime dat de pachter in overwegende mate beschermt tegen de eigenaar/verpachter.

Omdat manegeactiviteiten ook niet onder 7:290 BW – bedrijfsruimten vallen, is er sprake van huur van overige bedrijfsruimten, zodat huurster ontruimingsbescherming in de zin van artikel 7:230a BW geniet. De rechter wijst de vordering van de eigenaar (ontruiming per 1 mei 2017) dan ook af. De rechter overweegt daarbij dat er geen reden is om aan te nemen dat een verzoek tot ontruimingsbescherming kansloos is, vanwege het belang van het gehuurde voor de bedrijfsvoering van huurster, de inspanningen van huurder om een bedrijf op te bouwen en de tijd die hij nodig heeft om een geschikte vervangende bedrijfsruimte te vinden (ro. 5.16).

Met betrekking tot de woning oordeelt de rechter dat het weleens zo kan zijn dat huurder het gebruik daarvan ondanks de opzegging sowieso kan voortzetten. De rechter verwijst naar het arrest HR 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737, waar de Hoge Raad (in afwijking van het hof) oordeelde dat een huurovereenkomst die betrekking heeft op een combinatie van woon- en bedrijfsruimten, kan worden gesplitst, afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Onder die omstandigheden vallen onder meer het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Volgens de rechter komt in onderhavige casus bijzondere betekenis toe aan het feit dat de woning los van de manege kan worden verhuurd en bewoond (ro. 5.7). De rechter houdt er rekening mee dat de bodemrechter een aanspraak van huurder op huurbescherming zal honoreren, en dus wijst ook de vordering tot ontruiming van de woning per 1 mei 2017 af.

De rechter meent voorts dat partijen in deze situatie, waarin het gebruik van diverse gebouwen en faciliteiten delen, met zich brengt dat partijen in beginsel elkaars aanwezigheid hebben te dulden en ook die van derden die zij toegang tot het terrein willen verschaffen (de verhuurde woning en 30 paardenboxen uitgezonderd). Zij moeten dus rekening houden met elkaars belangen (ro. 5.10).

In het al wat oudere, maar nog relevante arrest HR 5 november 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1131 Fuks/Recourt was ook de eventuele splitsing van een huurovereenkomst in diverse huurregimes aan de orde. De strekking van dat arrest was dat het gehuurde/dan niet geheel als woonruimte wordt aangemerkt als het in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is. Ook dit arrest had de rechter ter onderbouwing van zijn uitspraak kunnen gebruiken, de uitspraak zou dan denkelijk niet anders hebben geluid. Immers de bedrijfsmatige (manege)activiteiten vinden hoofdzakelijk niet plaats in de woning (hooguit vanuit de woning). Dit geldt ook met betrekking tot HR 24 november 1972, NJ 1973, 93, waar in een vergelijkbare casus werd geoordeeld dat bijzondere betekenis toekomt aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken.

De uitspraak vindt u hier:

Rb Limburg 28 februari 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:1971

Zie ook:

HR 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737

Rb Zeeland-West-Brabant 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7142

HR 24 november 1972, NJ 1973, 93

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)