Onteigening: algemene ruimtelijke beleidsvisies relevant bij waardebepaling

Onteigening: algemene ruimtelijke beleidsvisies relevant bij waardebepaling

Als er grond wordt onteigend, moet de marktwaarde daarvan worden vergoed. Bij het bepalen daarvan moet rekening worden gehouden met (door de overheid gemaakte) plannen die slechts bestaan in algemene ruimtelijke beleidsvisies. Dat is ook het geval als nadien vastgestelde bestemmingsplannen/inpassingsplannen die passen binnen dat algemene ruimtelijke beleid, wél buiten beschouwing moeten blijven.

Elimineren

Eliminatiekwesties – daarover gaat het hier – krijgen de laatste tijd in onteigeningsland warme belangstelling. Elimineren houdt kort gezegd in dat bij het bepalen van de waarde van het onteigende geen rekening wordt gehouden met voordelen of nadelen als gevolg van het werk, waarvoor wordt onteigend, overheidswerken die met dat werk samenhangen en plannen voor deze “werken” (artikel 40c Onteigeningswet. Begin dit jaar deed de Hoge Raad een aantal belangwekkende uitspraken over dit artikel (zie ECLI:NL:HR:2016:24ECLI:NL:HR:2016:25, ECLI:NL:HR:2016:67 en mijn blog ‘Jurisprudentie onteigeningsrecht februari 2016’ nummer 7). Daaruit vloeit voort dat bestemmingsplannen ter uitvoering waarvan wordt onteigend, in de regel niet worden geëlimineerd.

Als het bestemmingsplan op grond waarvan wordt onteigend een waardevermeerderend effect heeft ten opzichte van het oude bestemmingsplan, moet die hogere waarde dus in beginsel worden vergoed. Als het nieuwe bestemmingsplan een lagere waarde tot gevolg heeft, zal in de regel de voorheen geldende (hogere) gebruikswaarde worden vergoed.

Planvorming

Soms moet een bestemmingsplan wel worden geëlimineerd. Dan doemt de vraag op of ook plannen ter voorbereiding van dat te elimineren bestemmingsplan moeten worden geëlimineerd en dus niet mogen worden betrokken bij de waardebepaling. Meestal zijn dat soort plannen er, omdat bestemmingsplannen tegenwoordig niet uit de lucht komen vallen. Denk bijvoorbeeld aan streekplannen, structuurvisies, beleidsnota’s en dergelijke.

In een recent arrest van 8 juli 2016 heeft de Hoge Raad bevestigd dat plannen die slechts bestaan in algemene ruimtelijke beleidsvisies, niet worden geëlimineerd. De verwachtingen die dergelijke plannen wekken met betrekking tot de toekomstige planologische status, en dus de gebruiksmogelijkheden, van gronden die liggen in het gebied van die plannen, kunnen dan ook van belang zijn bij de waardebepaling van het onteigende (rechtsoverweging 3.4.3).

Terughoudend elimineren

In de betreffende kwestie had de rechtbank – volgens de Hoge Raad dus ten onrechte – een gebiedsplan dat voorafging aan het project “Waterdunen” ten onrechte geëlimineerd. De Hoge Raad wijst erop dat elimineren de uitzondering op de regel is, en dat artikel 40c Onteigeningswet dus terughoudend moet worden toegepast. Het project “Waterdunen” behelst het omzetten van agrarische grond in natuur- en recreatieterrein. De rechtbank had de waarde van het onteigend vastgesteld op € 10,- per m2, bijna tweemaal de agrarische waarde. De ‘plus’ bestond uit een op ruimtelijke plannen gebaseerde verwachtingswaarde.

De Hoge Raad volgt hiermee de mening van de waarnemend Advocaat-Generaal mr J.C. van Oven, die stelt dat ruimtelijke visies of beleidsdocumenten van de overheid met betrekking tot de wenselijke toekomstige inrichting van een bepaald gebied in het algemeen niet worden aangemerkt als (voorstadium van) het plan voor het werk waarvoor onteigend wordt. Volgens hem zijn zulke ruimtelijke visies en beleidsdocumenten bij uitstek relevant bij de waardering van het onteigende, aangezien een redelijk handelend verkoper en koper die stukken een rol zullen laten spelen bij het bepalen van de verkoopprijs (zie diens conclusie, nummers 3.10 en 3.13).

Waarde: per peildatum

Tot slot: de Advocaat-Generaal stipte nog aan dat de waarde moet worden bepaald naar de peildatum, zijnde de datum dat het vonnis waarbij de onteigening is uitgesproken is ingeschreven in de openbare registers (kadaster). Wat dat betreft had de rechtbank een misslag begaan door er rekening mee te houden dat een redelijk handelend verkoper in casu per peildatum nog even zou willen afwachten of de waarde in de toekomst zou veranderen. Het is terecht dat de Advocaat-Generaal hierover een opmerking maakt, omdat de rechtbank op die manier niet uitgaat van de waarde op de peildatum. De Hoge Raad besteedt aan deze kwestie overigens geen aandacht, omdat het geding wordt doorverwezen naar een gerechtshof, omdat de rechtbank ten onrechte een gebiedsplan had geëlimineerd. Het gerechtshof moet dus sowieso opnieuw de waarde per peildatum vaststellen.

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)