Onteigening: van overheidswege uitgevoerde bouwrijpmaak-werkzaamheden moeten worden geelimineerd

Onteigening: van overheidswege uitgevoerde bouwrijpmaak-werkzaamheden moeten worden geelimineerd

Als de overheid grond onteigent en die bouwrijp maakt voordat de grond wordt doorgeleverd aan een exploitant, mag met die bouwrijpmaakwerkzaamheden geen rekening worden gehouden bij het vaststellen van de aan de onteigende toekomende schadeloosstelling.

Op 31 maart 2017 deed de Hoge Raad uitspraak in een zaak, waarin aan de orde is een loot aan de almaar groeiende boom die het eliminatieleerstuk is. Het betreft de vraag of het voordeel dat gepaard gaat met overheidswerkzaamheden, waarbij het onteigende bouwrijp wordt gemaakt, ten goede moet komen aan de onteigende. De Hoge Raad oordeelt dat dit niet het geval is.

Wat was er aan de hand? De gemeente Uden onteigende ten behoeve van de realisatie van woningbouw. Voordat de gemeente het onteigende doorleverde aan een partij die de woningen zou realiseren, had de gemeente de grond bouwrijp gemaakt. Voor de exploitant is dat gunstig in die zin dat hij de grond niet meer bouwrijp hoeft te maken. De exploitant zal hoogstwaarschijnlijke aan de gemeente een hogere prijs hebben moeten betalen dan wanneer de grond niet bouwrijp was geweest.

De onteigende vond dat hij moest meeprofiteren van het feit dat de gemeente een hogere prijs ontving voor de grond die de gemeente had onteigend. Hier is aan de orde de problematiek van artikel 40c Onteigeningswet:

“Bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak wordt geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door

1°. het werk waarvoor onteigend wordt;

2°. overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt;

3°. de plannen voor de werken onder 1° en 2° bedoeld.”

De vraag is dus: zijn de bouwrijpmaakwerkzaamheden “overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt”, en moeten die werkzaamheden dus worden geëlimineerd? De advocaat-generaal heeft geconcludeerd dat dit inderdaad het geval is. Hij analyseert een aantal wat oudere arresten van de Hoge Raad en vat samen:

Door de onteigenende overheid tot stand gebrachte werken ter ontsluiting van de gronden die liggen in een als één geheel in exploitatie te brengen gebied (d.w.z. een complex in de zin van art. 40d lid 2 Ow) behoren – ook indien de bebouwing van het complex geschiedt door derden die geen overheidslichaam zijn – als onderdeel van het werk waarvoor onteigend wordt, althans als overheidswerk dat in verband staat met het werk waarvoor onteigend wordt, op de voet van art. 40c Ow te worden geëlimineerd bij de bepaling van de schadeloosstelling wegens onteigening van tot het complex behorende gronden op basis van Titel IV van de Onteigeningswet.”

De Hoge Raad gaat hierin mee:

“Indien de onteigenende overheid een complex van gronden onteigent en een werk tot stand heeft gebracht als hiervoor in 3.3.2 bedoeld [bouwrijpmaakwerkzaamheden], dient bij de bepaling van de schadeloosstelling geen rekening te worden gehouden met de voordelen of nadelen die door dit werk zijn teweeggebracht, ook niet indien de aan die gronden gegeven bestemming uiteindelijk wordt gerealiseerd door een andere partij dan de overheid. De rechtbank heeft dus terecht het bouwrijp zijn van de grond geëlimineerd.”

Bij het vaststellen van de schadeloosstelling die aan de onteigende toekomt, moet men dus in beginsel wel rekening houden met de waardeverhogende gevolgen van een lucratieve bestemming (zoals woningbouw). Maar als de overheid (waardeverhogende) werken uitvoert op het onteigende, profiteert de onteigende daar niet van.

Het arrest van de Hoge Raad vindt u hier.

De conclusie van de AG vindt u hier.

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)