Planschade: forse vergoeding wegbestemde woning, terwijl woning (toch) mag blijven

Planschade: forse vergoeding wegbestemde woning, terwijl woning (toch) mag blijven

Het inpassingsplan (provinciaal bestemmingsplan) N340/N48 regelt dat op een woning een verkeersbestemming ligt. De woning is dus wegbestemd. Nadien wijzigden de politieke inzichten, realisatie van de N340 was niet langer wenselijk en de woning mag blijven. Maar dat maakt volgens de rechtbank niet uit en de provincie moet dus planschade vergoeden alsof de woning niet mag blijven.

Planologische vergelijking

Bij planschadeverzoeken moeten het oude en het nieuwe planologische regime met elkaar worden vergeleken. Dat deed de provincie ook, maar verbond daaraan onjuiste conclusies. Volgens de provincie moest aan de woningeigenaar € 126.000,– worden vergoed, met dien verstande dat er een vergoeding in natura plaats zou vinden, bestaande uit aanpassing van de verkeersbestemming (in “wonen”?). In bezwaar wijzigde dat besluit in die zin dat vergoeding niet langer in natura plaats zou vinden maar voornoemd bedrag zou worden uitgekeerd.

De woningeigenaar kon zich niet vinden in dit bedrag. Hij heeft de zaak aan de rechtbank voorgelegd, die op haar haar beurt de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (StAB) inschakelde om een advies te geven over de omvang van de planschade. De StAB concludeerde tot een planschade van € 416.000,– (onder aftrek van normaal maatschappelijk risico, zie hierna). De rechtbank gaat daarin mee.

Planologische situatie relevant, niet de politieke situatie

Volgens de rechtbank is daarbij niet van belang dat de politieke inzichten over de wenselijkheid van de verbreding van de N340 ter hoogte van de woning inmiddels gewijzigd zijn. De provincie had daartoe aangevoerd dat in 2013 Provinciale Staten hadden ingestemd met een motie om het project N340/N48 versoberd uit te voeren, wat inhoudt dat de plannen ter hoogte van de woning voorlopig geen doorgang vinden.

De rechtbank voorziet zelf in de zaak, de provincie hoeft dus geen nieuw besluit te nemen. Concreet: de provincie moet aan de woningeigenaar € 407.000,– vergoeden, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 17 februari 2014.

Normaal maatschappelijk risico

De rechtbank heeft de uitspraak gebaseerd op het advies van de StAB, en (dus) een korting van 2% van de woningwaarde op de € 416.000,– toegepast vanwege normaal maatschappelijk risico. Volgens de StAB is er sprake van een normaal maatschappelijk risico van 2% in het geval van directe planschade. Ter toelichting: er is sprake van directe planschade als de bestemming van het eigendom van de planschadeverzoeker wijzigt; er is sprake van indirecte planschade als de bestemming van onroerend goed in de buurt van de planschadeaanvrager wijzigt.

Artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening maakt het inderdaad mogelijk dat in gevallen van directe planschade een aftrek wegens normaal maatschappelijk risico wordt toegepast. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State gaat daar evenwel genuanceerd mee om. In de Afdelingsuitspraak van 17 mei 2017 (zie ook mijn eerdere blog) ging het bevoegd gezag uit van een normaal maatschappelijk risico bij directe planschade van 5%, maar de Afdeling vond dat percentage betrekkelijk hoog voor een geval van directe planschade, zoals daar aan de orde, mede omdat de wetgever bij directe planschade geen forfaitaire drempel heeft gesteld. Bij indirecte planschade is zo’n drempel er wel, namelijk 2% (waarbij de Afdeling tegenwoordig overigens een drempel van 5% toelaatbaar acht). In dat geval oordeelde de planschadeadviseur dat de betreffende ontwikkeling in de lijn der verwachting lag, maar de Afdeling vond dat de door de adviseur geschetste maatschappelijke ontwikkeling te algemeen was gesteld.

Terug naar onze casus. Vaststaat dat met het inpassingsplan een woning is wegbestemd, maar het is bepaald niet vanzelfsprekend dat dat zou gebeuren. Integendeel: wij zagen dat kort nadat het inpassingsplan was vastgesteld, de politieke inzichten veranderden en men besloot om de N340 ter hoogte van de woning van de planschadeaanvrager níet te verbreden. Zo bezien ligt een aftrek wegens normaal maatschappelijk risico bepaald niet voor de hand. Helaas is tegen dit onderdeel te laat een beroepsgrond ingesteld en behandelt de rechtbank deze beroepsgrond dus niet inhoudelijk. Niet alleen voor de planschadeaanvrager, maar ook voor de planschadepraktijk was het wenselijk geweest dat de rechtbank wel kans had gezien om deze beroepsgrond inhoudelijk te bespreken.

Tip

Realiseert u zich dat het bestuursrecht in het algemeen en het planschaderecht in het bijzonder formeel en enigszins abstract is, en dat dat zoals hier tot op het eerste gezicht wellicht wat vreemd overkomende situaties kan leiden.

De uitspraak vindt u hier.

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)