Planschadezaak: taxatie niet inzichtelijk en overtuigend

Planschadezaak: taxatie niet inzichtelijk en overtuigend

In een recente planschadezaak heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) geoordeeld dat de gemeente een ondeugdelijk taxatierapport had gehanteerd. Ook enkele andere planschade-aspecten komen in de uitspraak aan de orde. Hieronder die worden behandeld.

Feiten

De gemeente Deventer stelde een bestemmingsplan vast. De eigenaresse van een in het plangebied gelegen woning vond dat zij daardoor planschade leed. Zij stelde dat haar woning in het oude bestemmingsplan kon worden gebruikt als winkel. In het nieuwe bestemmingsplan kon dat niet meer.

De gemeente had een planschadeadvies en –taxatie ingewonnen. Op basis daarvan werd geoordeeld dat mevrouw geen planschade leed. De rechtbank Overijssel had dat besluit in stand gelaten, maar de Afdeling oordeelt dat de gemeente het planschadeverzoek onterecht heeft afgewezen.

De taxatie

De taxateur had – terecht – het oude en het nieuwe bestemmingsplan met elkaar vergeleken. Hij constateerde dat het nieuwe bestemmingsplan meer bouwmogelijkheden bevatte dan het oude bestemmingsplan. De woning mocht hoger worden, en in de tuin mocht een bijgebouw worden gebouwd. De taxateur vond dat “enigszins voordelig”. Anderzijds constateerde de taxateur dat het niet meer mogelijk was een winkel te exploiteren. Volgens de taxateur was dat een “betrekkelijk zwaar nadeel”. Volgens de gemeente kon het voordeel tegen het nadeel worden weggestreept, zodat mevrouw per saldo geen schade leed.

De Afdeling herhaald een eerdere uitspraak dat de voordelen en de nadelen niet afzonderlijk hoeven te worden begroot, als het voldoende inzichtelijk en overtuigend is dat per saldo geen schade wordt geleden. Tevens bevestigt de Afdeling dat de gedachtegang van de taxateur duidelijk en voldoende controleerbaar moet zijn, en dat het taxatierapport voldoende basis moet bieden voor verdere besluitvorming. Het taxatierapport doorstaat deze toets niet om verschillende redenen:

  • er worden, zonder goede reden, verschillende peildata gehanteerd;
  • de taxateur biedt in het geheel geen inzicht in de waardering van de voor- en nadelen;
  • het is niet duidelijk waarom de mogelijkheid om bijgebouwen te bouwen een voordeel is, omdat voor bijgebouwen wellicht geen ruimte is in de 20 m² grote achtertuin en omdat ook onder het oude planologisch regime bijgebouwen mochten worden gebouwd;
  • het taxatierapport is tegenstrijdig met het planschadeadvies: enerzijds wordt het verlies van de winkelbestemming als nadeel genoemd, terwijl anderzijds wordt gesteld dat het object zijn hoogste waarde ontleent aan de hoedanigheid van woning.

Op basis van dit gebrekkige rapport had de gemeente het planschadeverzoek niet mogen afwijzen.

Overgangsrecht

Mevrouw stelde dat zij er eigenlijk helemaal niets aan had dat onder het nieuwe bestemmingsplan een grotere woning mocht worden gebouwd, omdat de woning al groter was dan onder het oude planologisch regime was toegestaan. De toegenomen bouwmogelijkheid was volgens haar een “dode mus”.

Dit argument slaagt niet. Dat was te verwachten, want in planschadekwesties moet niet worden gekeken naar de feitelijke situatie, maar naar de planologische mogelijkheden. Het is zeer wel mogelijk dat de (hogere) woning legaal aanwezig was op grond van het overgangsrecht dat onderdeel uitmaakt van bestemmingsplannen, maar overgangsrechtelijke bepalingen zijn van een andere orde. Als zodanig is het overgangsrecht in beginsel niet relevant in planschadekwesties.

Passieve risicoaanvaarding

Mevrouw had volgens de gemeente eerder gebruik kunnen (moeten) maken van de mogelijkheid om een winkel te beginnen. Nu zij dat niet had gedaan, vond de gemeente dat haar “passieve risicoaanvaarding” kon worden tegen geworpen. Met andere woorden: als mevrouw eerder een winkel was gestart, had die mogen blijven. Ook daarom was er volgens de gemeente geen reden om planschade te vergoeden.

Mevrouw stelde daartegenover dat de gemeente haar onjuist had voorgelicht over de mogelijkheden en de gevolgen van het starten van een winkel. De gemeente betwistte dat niet. Daarom oordeelt de Afdeling dat de gemeente ten onrechte had gesteld dat er sprake was van passieve risicoaanvaarding. Volgens de Afdeling is een onjuiste voorlichting wel degelijk relevant bij als de gemeente ingaat op – wat men wel noemt – verwijtbaar stilzitten. Je zou kunnen zeggen dat het stilzitten niet verwijtbaar is, als dat stilzitten veroorzaakt wordt door een onjuiste mededeling van de gemeente.

Conclusie

De Afdeling vernietigt het besluit van de gemeente. De gemeente moet een nieuw besluit nemen. De gemeente zal hiertoe waarschijnlijk een nieuw taxatieadvies moeten inwinnen. Als daaruit blijkt dat mevrouw wel degelijk schade lijdt, kan de gemeente die schade ook wegnemen door een winkel weer toe te staan.

De uitspraak vindt u hier.

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)