Plattelandswoning perikelen

Plattelandswoning perikelen

Er zijn in principe vele bezwaren tegen een plattelandswoning mogelijk. In de uitspraak van 31 augustus 2016 gaat de Raad van State in op eventuele problemen in verband met omliggend akkerland en een evidente privaatrechtelijke belemmering. 

De plattelandswoning: even opfrissen

Omdat er landsbreed in het buitengebied veel bedrijfswoningen bij agrarische bedrijven niet meer als zodanig worden gebruikt, heeft de wetgever met de “Wet plattelandswoningen” geregeld dat – kort gezegd – die bedrijfswoningen ook mogen worden gebruikt door personen die niets met dat agrarisch bedrijf te maken hebben. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) moet er in zo’n woning wel sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat, anders biedt de plattelandswoning geen oplossing (zie bijvoorbeeld hier).

Voorgeschiedenis

In de situatie die ten grondslag ligt aan deze uitspraak, had de gemeente Someren het bestemmingsplan “Plattelandswoningen Someren” vastgesteld (klik hier voor het bestemmingsplan). In dat bestemmingsplan heeft de gemeente voor vijf (voormalige) bedrijfswoningen geregeld dat de bewoners ervan niet meer bij de exploitatie van het bijbehorende bedrijf betrokken hoeven te zijn. Volgens de uitspraak, gelezen in samenhang met het bestemmingsplan, woont de bewoner van de betreffende (plattelands)woning daar eigenlijk illegaal, en wil de gemeente die illegaliteit opheffen door de woning de status “plattelandswoning” toe te kennen. Deze bewoner heeft het achterliggend en (voorheen) bijbehorende intensieve varkenshouderij in 1997 verkocht aan een ander. Die ander exploiteert de intensieve varkenshouderij en is het er niet mee eens dat de woning een plattelandswoning is geworden. Hij procedeert dan ook tegen het bestemmingsplan.

Akkerland

Volgens de varkenshouder kan de woning niet tot plattelandswoning worden bestempeld omdat er geen goed woon- en leefklimaat ter plaatse mogelijk is, omdat deze op (slechts) 9,5 meter van akkerland ligt waar gewasbeschermingsmiddelen werden toegepast. Volgens de gemeente is het toepassen van gewasbeschermingsmiddelen ter plaatse niet zo’n probleem, omdat er op zodanige wijze gewasbeschermingsmiddelen worden toegepast (gespoten) dat daarbij nauwelijks een spuitnevel ontstaat die de omgeving negatief kan beïnvloeden, dit in tegenstelling tot het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen bij bomen- of fruitteelt. Dat zo’n spuitzone in principe tot grote problemen ten aanzien van het woon- en leefklimaat kan leiden, blijkt uit de jurisprudentie van de Afdeling. Ook wijst de gemeente er op dat tussen de woning en de akkers een heg staat die eventuele resten van gewasbeschermingsmiddelen tegenhoudt. Bovendien is het volgens de gemeente onwaarschijnlijk dat op de akker ooit bomen- of fruitteelt zal worden bedreven omdat in het bestemmingsplan aan de betreffende akker een cultuurhistorische waarde is toegekend. Daarom is het uiterst onwaarschijnlijk dat een vergunning wordt verleend voor het omzetten van de beschermenswaardige oude akker in bomen- of fruitteelt.

De Afdeling volgt het betoog van de gemeente, en geeft de varkenshouder dus ongelijk. Overigens blijkt uit de jurisprudentie dat omliggend akkerland en het aldaar gebruiken van gewasbeschermingsmiddelen soms wel in de weg staat aan een goed woon- en leefklimaat, zie bijvoorbeeld deze uitspraak.

Voorkeursrecht is geen evidente privaatrechtelijke belemmering

Waarom wil de varkenshouder niet dat degene van wie hij bedrijf destijds kocht in zijn woning kan blijven wonen? Waarschijnlijk komt wat dat betreft de spreekwoordelijke aap uit de mouw, in het tweede argument dat de varkenshouder opwerpt.

Volgens de varkenshouder is er sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering om de status “plattelandswoning” toe te kennen. Die belemmering bestaat er volgens de varkenshouder uit dat hij met de huidige bewoner (degene van wie hij het bedrijf in 1997 kocht) een voorkeursrecht is overeengekomen. Als de woning een plattelandswoning zou worden en dus – legaal – mag worden bewoond door “gewone burgers” of andere derden die niets met de varkenshouderij te maken hebben, betekent dat dit dat de woning meer waard wordt en (dus) dat de varkenshouder te zijner tijd een hogere koopsom zou moeten betalen.

Volgens het kadaster hebben de varkenshouder en de huiseigenaar over en weer voorkeursrechten afgesproken. Als de een zijn eigendom wil verkopen, moet hij het aan de ander aanbieden. Zij hebben als koopsom afgesproken “de dan geldende vrije verkoopwaarde”. Het is dus niet onwaarschijnlijk dat de varkenshouder terecht stelt dat hij te zijner tijd een hoger bedrag zou moeten betalen. Overigens is het maar de vraag hoe groot die waardestijging is, omdat de nabije aanwezigheid van een intensieve varkenshouderij door derden doorgaans niet aantrekkelijk wordt bevonden.

Ook de Afdeling sluit niet uit dat de status “plattelandswoning” waardeverhogend werkt en dat de varkenshouder te zijner tijd een hogere prijs moet betalen, maar dat is volgens de Afdeling geen reden om een evidente privaatrechtelijke belemmering aanwezig te achten. Ik denk dat dit oordeel juist is, omdat die eventuele hogere koopsom niet aan de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in de weg staat. Daarbij komt dat het nog maar de vraag is of het ooit tot een aankoop/verkoop zal komen. Dus als er inderdaad sprake is van een waardestijging, is dat een onzekere toekomstige gebeurtenis die de gemeente niet op andere gedachten had hoeven brengen.

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)