Rechtbank aanvaardt imagoschade en rompslompkosten WOZ

Rechtbank aanvaardt imagoschade en rompslompkosten WOZ

In geschillen over een WOZ-waardering heeft de rechtbank Noord-Nederland uitgemaakt dat woningen in het gaswingebied van noord oost Groningen 10% minder waard zijn geworden. Voor de rompslomp van het laten herstellen en vergoeden van aardbevingsschade kent de rechtbank € 2.500,– toe. Deze uitspraken kunnen ook gevolgen hebben voor andere imagoproblemen. Op 2 juli 2015 heeft de (meervoudige) belastingkamer van de rechtbank Noord-Nederland een aantal uitspraken gewezen over de WOZ-waarde van woningen in het aardbevingsgebied. In die zaken vond de gemeente dat woningen niet in waarde waren gedaald als gevolg van hun ligging in dat gebied. De woningeigenaren dachten daar anders over.

Bodemgesteldheid

De rechtbank verwijst naar onderzoeken van het KNMI en het Staatstoezicht op de Mijnen waarin staat dat de kans op zwaardere aardbevingen toeneemt. Hoe zwaar die bevingen zullen zijn is moeilijk te voorspellen, maar waarschijnlijk niet zwaarder dan 5 op de schaal van Richter. De rechtbank overweegt: “Dat (…) rekening moet worden gehouden met de werkelijke bodemgesteldheid op 1 januari 2012, ook voor zover die pas later is gebleken, brengt mee dat bij de waardevaststelling er vanuit moet worden gegaan dat de goed geïnformeerde meest biedende gegadigde zich bij de prijsbepaling door die werkelijke bodemgesteldheid zou laten leiden. Deze gegadigde zou zich hierbij bovendien rekenschap hebben gegeven van alle voor die prijsbepaling van belang zijnde factoren, zoals het imago-effect, de te verwachten kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning, de te verwachten zichtbare fysieke schade en de rompslompschade.” De rechtbank gaat er dus vanuit dat bij het bepalen van de woningwaarde, rekening moet worden gehouden met de werkelijke bodemgesteldheid onder die woning. De rechtbank vindt het niet nodig dat een koper precies weet hoe de bodem onder de woning eruit ziet. Een redelijk handelend koper zal vanwege de (toenemende) kans op aardbevingen minder voor een huis willen betalen. De rechtbank noemt dit het ‘imago-effect’. Schatting: 10% De rechtbank schat de waardedaling op 10% van de waarde die de woning zonder imagoschade waard zou zijn geweest.

Rompslomp

Omdat de gemeente heeft uitgelegd dat de NAM fysieke schade aan een woning volledig vergoedt, leidt dat niet tot het dalen van de woningwaarde. Maar, een huiseigenaar ondervindt wel ‘rompslomp’ vanwege het laten herstellen/verbeteren van de woning en het vergoeden van fysieke schade. Daarom wordt een forfaitaire aftrek van € 2.500,- toegepast.

Imago-effect

Deze uitspraken bevestigen dat niet concreet aangetoonde schades (toch) een daling van de waarde van onroerend goed kunnen veroorzaken. In dit geval kon de rechtbank ter motivering verwijzen naar deskundigenonderzoeken die handvatten bieden voor de opvatting dat waarde van onroerend goed mede afhankelijk is van het (in dit geval negatieve) imago dat een gebied heeft. Dat was voor de rechtbank reden genoeg om de schade schattenderwijs vast te stellen. In een vonnis van september 2014 oordeelde dezelfde rechtbank in een landinrichtingskwestie dat de waarde van een perceel daalde omdat het naastgelegen gebied een natuurbestemming kreeg. Een rechtbankdeskundige schatte de stigmaschade op 5%, vanwege (onder meer) aangekondigde mitigerende maatregelen en het feit dat er al langer een “natuurclaim” op het naastgelegen gebied lag. Deze lijn kan in beginsel worden doorgetrokken naar andere ontwikkelingen die – afhankelijk van het perspectief – een negatief imago / stigma hebben. De potentiële oorzaken zijn legio, er zijn diverse mogelijkheden om de waardedaling aan de orde te stellen. Denk aan WOZ-procedures, planschadekwesties, onteigeningen of (zelfs) civielrechtelijke schade-acties. Ook bij een reguliere aan- of verkoop van onroerend goed kunnen de hier behandelde uitspraken tactisch worden ingezet.

Uitspraken

De uitspraken zijn hier gepubliceerd: – ECLI:NL:RBNNE:2015:3117 – ECLI:NL:RBNNE:2015:3118 – ECLI:NL:RBNNE:2015:3119

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)