In geschillen over een WOZ-waardering heeft de rechtbank Noord-Nederland uitgemaakt dat woningen in het gaswingebied van noord oost Groningen 10% minder waard zijn geworden. Voor de rompslomp van het laten herstellen en vergoeden van aardbevingsschade kent de rechtbank € 2.500,– toe. Deze uitspraken kunnen ook gevolgen hebben voor andere imagoproblemen. Op 2 juli 2015 heeft de (meervoudige) belastingkamer van de rechtbank Noord-Nederland een aantal uitspraken gewezen over de WOZ-waarde van woningen in het aardbevingsgebied. In die zaken vond de gemeente dat woningen niet in waarde waren gedaald als gevolg van hun ligging in dat gebied. De woningeigenaren dachten daar anders over.
Bodemgesteldheid
De rechtbank verwijst naar onderzoeken van het KNMI en het Staatstoezicht op de Mijnen waarin staat dat de kans op zwaardere aardbevingen toeneemt. Hoe zwaar die bevingen zullen zijn is moeilijk te voorspellen, maar waarschijnlijk niet zwaarder dan 5 op de schaal van Richter. De rechtbank overweegt: “Dat (…) rekening moet worden gehouden met de werkelijke bodemgesteldheid op 1 januari 2012, ook voor zover die pas later is gebleken, brengt mee dat bij de waardevaststelling er vanuit moet worden gegaan dat de goed geïnformeerde meest biedende gegadigde zich bij de prijsbepaling door die werkelijke bodemgesteldheid zou laten leiden. Deze gegadigde zou zich hierbij bovendien rekenschap hebben gegeven van alle voor die prijsbepaling van belang zijnde factoren, zoals het imago-effect, de te verwachten kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning, de te verwachten zichtbare fysieke schade en de rompslompschade.” De rechtbank gaat er dus vanuit dat bij het bepalen van de woningwaarde, rekening moet worden gehouden met de werkelijke bodemgesteldheid onder die woning. De rechtbank vindt het niet nodig dat een koper precies weet hoe de bodem onder de woning eruit ziet. Een redelijk handelend koper zal vanwege de (toenemende) kans op aardbevingen minder voor een huis willen betalen. De rechtbank noemt dit het ‘imago-effect’. Schatting: 10% De rechtbank schat de waardedaling op 10% van de waarde die de woning zonder imagoschade waard zou zijn geweest.
Rompslomp
Omdat de gemeente heeft uitgelegd dat de NAM fysieke schade aan een woning volledig vergoedt, leidt dat niet tot het dalen van de woningwaarde. Maar, een huiseigenaar ondervindt wel ‘rompslomp’ vanwege het laten herstellen/verbeteren van de woning en het vergoeden van fysieke schade. Daarom wordt een forfaitaire aftrek van € 2.500,- toegepast.
Imago-effect
Deze uitspraken bevestigen dat niet concreet aangetoonde schades (toch) een daling van de waarde van onroerend goed kunnen veroorzaken. In dit geval kon de rechtbank ter motivering verwijzen naar deskundigenonderzoeken die handvatten bieden voor de opvatting dat waarde van onroerend goed mede afhankelijk is van het (in dit geval negatieve) imago dat een gebied heeft. Dat was voor de rechtbank reden genoeg om de schade schattenderwijs vast te stellen. In een vonnis van september 2014 oordeelde dezelfde rechtbank in een landinrichtingskwestie dat de waarde van een perceel daalde omdat het naastgelegen gebied een natuurbestemming kreeg. Een rechtbankdeskundige schatte de stigmaschade op 5%, vanwege (onder meer) aangekondigde mitigerende maatregelen en het feit dat er al langer een “natuurclaim” op het naastgelegen gebied lag. Deze lijn kan in beginsel worden doorgetrokken naar andere ontwikkelingen die – afhankelijk van het perspectief – een negatief imago / stigma hebben. De potentiële oorzaken zijn legio, er zijn diverse mogelijkheden om de waardedaling aan de orde te stellen. Denk aan WOZ-procedures, planschadekwesties, onteigeningen of (zelfs) civielrechtelijke schade-acties. Ook bij een reguliere aan- of verkoop van onroerend goed kunnen de hier behandelde uitspraken tactisch worden ingezet.
Uitspraken
De uitspraken zijn hier gepubliceerd: – ECLI:NL:RBNNE:2015:3117 – ECLI:NL:RBNNE:2015:3118 – ECLI:NL:RBNNE:2015:3119
