Ruimte–voor–ruimte–regeling beïnvloedt planschade

Ruimte–voor–ruimte–regeling beïnvloedt planschade

Voor de vraag of vanwege de komst van een woning planschade moet worden vergoed, is van belang of die woning mogelijk werd gemaakt op basis van een ruimte-voor-ruimte-regeling. Een ruimte-voor-ruimte-regeling houdt in dat op een locatie waar normaal gesproken niet mag worden gebouwd, tóch mag worden gebouwd als in ruil daarvoor elders bebouwing wordt gesloopt. Bij uit-spraak van 1 juli 2015 (zaaknummer: ECLI:NL:RVS:2015:2075) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “Afdeling”) het vermoeden bevestigd dat de planschade, die een op grond van een ruimte-voor-ruimte-regeling gebouwde woning, vaak niet hoeft te worden vergoed.

Zoekzone

In het geval van deze uitspraak, had de gemeenteraad van Drimmelen bepaald dat op de bewuste locatie een ruimte-voor-ruimte-woning mocht worden gebouwd. Daartoe was een zoekzone bepaald, die groter was dan de betreffende locatie. Naast deze locatie stonden reeds woningen, welke als ge-volg van de ruimte-voor-ruimte-woning in waarde daalden. De eigenaren van die percelen leden dus schade. Echter, omdat er sprake was van een zoekzone voor ruimte-voor-ruimte-woningen, lag de realisatie van zo’n woning in de lijn van de verwachtingen. Ook acht de Raad van State van belang dat de ruim-te-voor-ruimte-woning binnen het bebouwingslint past en dat de structuur daarvan niet afwijkt van andere woningen in de omgeving (rechtsoverweging 7.3). De Afdeling acht niet relevant dat er geen concreet zicht was op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich (binnen die zone) zou voordoen (rechtsoverweging 7.2).

Normaal maatschappelijk risico

De Stichting Advisering Onroerende Zaken (SAOZ) had een advies uitgebracht over de hoogte van de schade. De SAOZ vond dat de schade niet geheel tot het normaal maatschappelijk risico behoorde, omdat de woning op korte afstand en in het zicht van omliggende woningen lag, waardoor het woon- en leefklimaat van die andere woningen verslechterde (rechtsoverweging 2). De Afdeling volgt de SAOZ hierin niet, omdat onder het voorgaande bestemmingsplan op een afstand van ongeveer 30 meter een agrarisch bouwwerk kon worden opgericht, terwijl de ruimte-voor-ruimte-woning op ongeveer 31 meter van de buren mocht worden gebouwd (rechtsoverweging 7.3, 2e alinea).

Geen uitzonderlijk nadeel

Hiermee is de Afdeling er nog niet. Want voordat de conclusie kan worden getrokken dat er in het geheel geen schade voor vergoeding in aanmerking komt, moet worden bekeken of het nadeel dat de ruimte-voor-ruimte-woning veroorzaakt, uitzonderlijk is. Dat heeft de Afdeling geoordeeld in zijn uit-spraak van 4 juni 2014 (zaaknummer: ECLI:NL:RVS:2014:2009, rechtsoverweging 13.1). Met andere woorden: ook al ligt een ontwikkeling in de lijn der verwachtingen, dan nog moet de schade als gevolg van die ontwikkeling worden vergoed als het nadeel (de schade) in vergelijking tot de waarde van het “getroffen” object uitzonderlijk hoog is. In dit geval is het nadeel niet uitzonderlijk, omdat de waardevermindering beperkt is (2,6%) (rechts-overweging 7.3, 7.4). Kortom: de ruimte-voor-ruimte-woning veroorzaakt schade, maar deze hoeft niet te worden vergoed.

Tip

Wordt u geconfronteerd met de komst van een ruimte-voor-ruimte-woning? Of wilt u zo’n woning bouwen? Ga er dan niet zonder meer vanuit dat er geen planschade hoeft te worden vergoed.

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)