Toekomstige fosfaatrechten en koop

Toekomstige fosfaatrechten en koop

De contouren van het stelsel fosfaatrechten

In zijn brief van 3 maart 2016 heeft staatsecretaris van Dam iets meer duidelijkheid gegeven over zijn plannen over het juridische stelsel van de fosfaatrechten. De fosfaatrechten worden per 1 januari 2017 verstrekt, ze worden niet grondgebonden en verhandelbaar. Het wordt een systeem vergelijkbaar met varkens- en pluimveerechten. Wel worden alle rechten per 1 juli 2017 afgeroomd en als een fosfaatrecht wordt verhandeld zal er 10% worden afgeroomd. De kamer moet zich nog over deze voorstellen uitlaten.

In de praktijk rijzen er veel vragen in verband met koop. Dat speelt bij de koop van een bedrijf of los land, maar ook is de vraag of (toekomstige) fosfaatrechten al verhandelbaar of zelfs leverbaar zijn. Wanneer vindt de afroming plaats bij overgang?

Toekomstige fosfaatrechten

Fosfaatrechten bestaan nog niet. We weten wel zeker dat ze in 2017 zullen ontstaan door registratie bij de RVON. Het zijn dan ook toekomstige vermogensrechten. Ze kunnen echter niet worden geleverd omdat overgang niet mogelijk is. De overgang geschiedt door registratie bij de RVON en dat register is nog niet in werking. Toch kunnen de rechten wel worden verkocht onder het beding dat ze dan later worden geleverd op een moment dat dat mogelijk is.

Van belang is wel dat de omvang van de rechten voldoende bepaald is. De vermelding in de koopovereenkomst van de naam van verkoper, de locatie en het registratienummer is alleen voldoende als alle rechten worden verkocht. Als een deel van de rechten worden verkocht dan moet duidelijk worden omschreven. De staatsecretaris heeft aangekondigd dat het aantal fosfaatrechten wordt bepaald aan de hand van het aantal (per 2 juli 2015) gemiddeld gehouden (melk)vee. Daarom kan in een koopovereenkomst het beste worden aangegeven op hoeveel (melk)vee de toekomstige fosfaatrechten betrekking hebben.

De koopprijs

De markt bepaalt de prijs. In het begin zal dat nog aftasten zijn. Wat een optie is, is om de koopprijs nu onbepaald te laten maar wel te bepalen dat de prijs wordt vastgesteld aan de hand van de op de datum van levering geldende marktprijs, tenzij een van de partijen aannemelijk kan maken dat de waarde hoger of lager ligt. Ook kan worden afgesproken dat partijen kunnen afzien van de transactie beneden of boven een bepaalde prijs.

Koop van een bedrijf of los land

Het is verstandig om de koop van een bedrijf of los land te bepalen dat de (toekomstige) fosfaatrechten bij de koop en dus bij de prijs zijn inbegrepen. Dat geeft de minste discussie achteraf. Zie voor een dergelijke discussie het artikel van 16 oktober 2015 op deze blog over de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2014:6776)

Wordt er niets over opgenomen in de koopovereenkomst dan is het in de regel zo dat de fosfaatrechten bij de koop van een geheel melkveebedrijf worden meeverkocht. Immers, een bedrijf wordt verkocht als melkveehouderijbedrijf en zonder fosfaatrechten is de exploitatie niet mogelijk. Bij los land ligt dat wat ingewikkelder maar daarbij gaat het ook om de beschrijving van het “normale gebruik”. Als dat is voor als “grond voor melkveehouderij” dan horen de fosfaatrechten er in de regel bij, wordt er vermeld het gebruik als “cultuurgrond“ dan is het nog maar de vraag of de fosfaatrechten daarbij horen als er verder niets is bepaald.

Afroming bij overdracht

Als een (toekomstig) fosfaatrecht voor 1 januari 2017 wordt verkocht maar nog niet geleverd (dat kan nog niet) dan kan geen afroming plaatsvinden. De afroming vindt pas plaats bij de levering (registratie) van die koop na 1 januari 2017. Dus als een (toekomstig) fosfaatrecht voor 1 januari 2017 voor een tweede keer wordt verkocht (door veehouder B aan veehouder C) dan vindt na 1 januari 2017 nog een keer afroming plaats als er een opvolgende registratie komt. Beter is een registratie van veehouder A. naar veehouder C. De RVON kijkt alleen maar naar de ingediende registratieformulieren.

Mr Piet-Hein van Spanje, A&S Advocaten in Wageningen, t 0317-425300, e: pvspanje@aens.nl

Piet-Hein van Spanje

Auteur: Piet-Hein van Spanje

E-mail: pvspanje@aens.n

Praktijkgebieden
Vastgoedrecht en ondernemingsrecht.

Loopbaan
Piet-Hein van Spanje studeerde rechten aan de Universiteit Utrecht. Hij startte zijn loopbaan in 1994 bij A&S Advocaten. Sinds 2007 is hij een van de vennoten. Piet-Hein is een breed georienteerde advocaat die thuis is in verschillende rechtsgebieden. Hij houdt zich daarbij met name bezig met het vastgoedrecht, zowel het civielrecht als het bestuursrecht, en het ondernemingsrecht. Hij is vaardig in het maken van uiteenlopende contracten en is ook een geroutineerde procesadvocaat. Hij is een daarmee een ervaren adviseur voor ondernemers.

Daarnaast heeft hij ruime ervaring als voorzitter of secretaris van verschillende profit en non-profitorganisaties.

Persoonlijk
“De ondernemende kant van mijn werk heeft mij van meet af aan getrokken: ik voel me zowel advocaat als ondernemer. Ondernemers stellen de meest uiteenlopende vragen en hun situaties en persoonlijkheden verschillen sterk. Dat maakt het interessant en tot een uitdaging om in die complexe, dynamische omgeving het verschil te maken. In mijn vrije tijd golf, fiets en zwem ik regelmatig en tuinier ik graag. Ook boeien boeken over geschiedenis en aardrijkskunde mij.”

Nevenactiviteiten

  • secretaris Wagenings Ondernemers Contact (WOC)
  • voorzitter raad van toezicht en commissarissen Kinderopvang Wageningen
  • bestuurslid Ondernemersvereniging Business- en Sciencepark Wageningen
  • secretaris Golfbaan Heelsum (tot 2015)
  • voorzitter Vereniging Vastgoed-Juristen (tot 2011)
  • lid vereniging voor Bouwrecht
  • lid vereniging Bouwrechtadvocaten
  • bewerker tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht (Kluwer)