Door verjaring eigenaar van grond geworden?

Door verjaring eigenaar van grond geworden?

Het komt regelmatig voor dat de feitelijke erfgrens tussen percelen niet gelijk loopt aan de kadastrale erfgrens. Dit leidt nogal eens tot hoogoplopende burenruzies, getuige ook diverse afleveringen van de Rijdende Rechter. Want wie is nu eigenaar van die grond? Is dat de partij die volgens het Kadaster eigenaar is van het stukje grond, of is de partij die het stuk grond gebruikt eigenaar?

Wie is eigenaar van de grond? Uitgangspunt is informatie uit Kadaster

Bij de beantwoording van de vraag wie eigenaar is van een perceel, wordt eerst gekeken naar de gegevens van het Kadaster. In dit openbare register staan in beginsel alle feiten die voor de rechtstoestand van registergoederen (onder andere onroerend goed) belang zijn. Ook wie eigenaar is van welk perceel is dus ingeschreven in het Kadaster.

Iedereen kan bij het Kadaster een kaart opvragen waarop de kadastrale grenzen zijn ingetekend. Deze grenzen zijn leidend bij de beantwoording van de vraag wie eigenaar is van het stukje grond waarover discussie bestaat. Lukt het uitmeten van de grenzen niet samen, dan kunnen partijen het Kadaster vragen de grenzen uit te zetten. Al snel zal dan duidelijk zijn of iemand een stukje grond van zijn of haar buurman in gebruik heeft.

Eigendom opeisen: revindicatie

Soms blijkt dat een ander (buurman) uw grond gebruikt. In dat geval maakt  de buurman inbreuk op uw eigendomsrecht. De eigenaar van het stukje grond zal dan moeten vorderen dat de buurman het stukje grond dat hij in gebruik heeft weer “teruggeeft”. Dit heet revindiceren. De eigenaar wil zo weer de beschikking krijgen over zijn stukje grond. Is de nood niet hoog om dat stukje grond direct terug te krijgen, dan kunnen er ook (schriftelijke) afspraken gemaakt worden over het gebruik van het stukje grond door de buurman.

Door verjaring eigendom verkregen van de grond

Als de eigenaar  een dergelijke vordering instelt, kan de  buurman zeggen dat hij eigenaar is geworden  door verjaring. In de wet staat in artikel 3:105 lid 1 jo 3:306 BW dat een rechtsvordering tot beëindiging van bezit na 20 jaren verjaart. Deze 20-jaarstermijn is van toepassing wanneer het bezit zogezegd van kwader trouw is. Hiervan is bij onroerend goed bijna altijd sprake omdat iedereen het Kadaster kan raadplegen om de eigendomsverhoudingen te bekijken. Bij bezit te goeder trouw betreft de verjaringstermijn 10 jaren. Op deze situatie ga ik hier niet in.

Deze verjaringstermijn houdt in dat iemand zijn revindicatievordering binnen 20 jaar nadat iemand anders zijn grond in bezit heeft genomen moet instellen. In de wet staat namelijk dat na 20 jaar de bezitter van het stukje grond daarvan eigenaar wordt. De oorspronkelijke eigenaar kan dan immers toch geen teruggave meer vorderen.

Maar zo makkelijk is het niet: bezit aantonen

Uit de omvangrijke rechtspraak op dit gebied volgt wel dat de zaken niet zo eenvoudig zijn zoals ze op het eerste gezicht lijken. Diegene die de grond gebruikt moet namelijk aantonen dat deze het bezit van de grond heeft gedurende 20 jaren. Dat is niet altijd eenvoudig en daar strandt ook menig vordering op.

In de wet is geregeld wanneer er sprake is van bezit. In artikel 3:107 BW staat dat bezit  het houden is van een goed voor zichzelf. Dit betekent het uitoefenen van de feitelijke macht over het goed met de pretentie rechthebbende te zijn tot dat goed. Diegene moet dus kunnen aantonen dat hij het stukje grond als het ware heeft gebruikt als zijnde eigenaar van dat stukje grond. Dit wordt objectief beoordeeld. Het komt daarbij aan op de uiterlijke kenmerken waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Alleen de interne wil om als rechthebbende op te treden is dus niet voldoende.  Er moeten zogezegd “bezitsdaden” zijn verricht. Uit die daden moet zichtbaar blijken dat iemand zichzelf als eigenaar ziet en moet het duidelijk zijn dat de eigenaar geen macht meer heeft over het strookje grond. Uit de rechtspraak volgt dat bijvoorbeeld alleen het plaatsen van een hek niet voldoende is om bezit aan te nemen. Er moet meer zijn om dit bezit aan te nemen. Bijvoorbeeld het bestraten van het stukje grond om deze bij de oprit of een terras te trekken en deze ook als zodanig te gebruiken.

Bestaat er een afspraak over het gebruik van het stukje grond, dan kan er nooit sprake zijn van bezit. De gebruiker houdt de grond dan immers nooit  voor zichzelf, maar altijd voor de ander. Er ligt dan een rechtsgeldige titel ten grondslag aan het gebruik.

Samenvatting

Twijfelt u of de feitelijke perceelgrenzen juist zijn? Onderneem dan actie. Heeft iemand anders uw grond in gebruik, zeg hem dan schriftelijk aan deze grond weer terug te geven of maak (schriftelijk!) afspraken over het gebruik van de grond om te voorkomen dat uw vordering tot teruggave verjaart en uw buurman eigenaar wordt van uw  grond. Heeft u  een stukje grond van uw buurman in gebruik? Ga dan na of u mogelijk door verjaring eigenaar bent geworden of op korte termijn eigenaar kunt worden.

Omdat de beoordeling niet gemakkelijk is, is het verstandig hierbij een jurist in te schakelen. Hierbij ben ik u graag van dienst. Samen met u kan ik aan de hand van de feiten en omstandigheden nagaan  of er al dan niet sprake is van verjaring. Wilt u juist een gebruik de halt toe roepen, dan kan ik u daar ook in bijstaan om te voorkomen dat uw rechtsvordering verjaart.

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)