Waardevermindering verontreinigde bedrijfsgrond = functionele saneringskosten

Waardevermindering verontreinigde bedrijfsgrond = functionele saneringskosten

Nadat grond met de bestemming “bedrijfsterrein” werd verkocht, maar voordat het eigendom werd geleverd, bleek dat het verkochte verontreinigd was. Partijen spraken af dat verkoper de mogelijke waardevermindering zou vergoeden. Partijen twisten over de omvang van de waardevermindering. De rechtbank stelt deze vast op de kosten die nodig zijn om de grond geschikt te maken voor de bestemming “bedrijfsterrein”. “Multifunctioneel saneren” (brandschoon niveau) is niet aan de orde.

De rechtbank, die bij uitspraak van 1 februari 2017 (ECLI:NL:RBLIM:2017:766), oordeelde over deze zaak, sluit aan bij de afspraken die partijen al hebben gemaakt. De relevante afspraken waren:

a.    verkoper zal binnen een maand na leverdatum een schone grondverklaring overleggen;

b.    eventuele kosten voor bodemverontreiniging zijn voor rekening van verkoper;

c.    (later:) partijen benoemen gezamenlijk een taxateur met de opdracht om de mogelijke waardevermindering vast te stellen, welke het gevolg is van de eventuele aanwezigheid van PCB’s (verontreiniging).

Diverse rapporten van vastgoed-/saneringsspecialisten komen op tafel. Koper meent dat de waardevermindering € 185.000,– bedraagt. Verkoper vindt dat onzin, al is het maar omdat koper de grond inmiddels heeft doorverkocht met een verlies van “slechts” € 50.000,–.

Volgens de rechtbank gaat koper er ten onrechte vanuit dat verkoper brandschone grond zou moeten leveren. De bestemming “bedrijfsterrein” sluit enige verontreiniging niet uit. Volgens de rechtbank is niet gebleken dat er plannen zijn om de bestemming te wijzigen. De rechtbank bekijkt de afspraken tussen partijen goed en stelt de waardevermindering vast op de kosten die gepaard gaan met het saneren van de grond tot de functie “bedrijventerrein”, te weten € 89.609,45.

Dit is meer dan de “slechts” € 50.000,– lagere doorverkoopprijs, hetgeen de rechtbank beschouwt als een ondernemersverdienste van koper.

Tip:

Of u op het moment van het aangaan van een koopovereenkomst nu wel of niet op de hoogte bent van eventuele verontreiniging; spreek goed af wat er moet gebeuren voor de situatie dat een verontreiniging aan het licht komt. De ervaring leert dat het moeilijker is om goede afspraken te maken op het moment dat de verontreiniging zich reeds heeft geopenbaard.

De uitspraak vindt u hier.

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)