Windmolens en planschade: relevantie WOZ-waarde

Windmolens en planschade: relevantie WOZ-waarde

Sommige gemeenten pogen omwonenden van windmolens te helpen in hun planschadeclaim door de WOZ-waarde van hun woning te verlagen. Maar is dat wel zinvol en verstandig?

Planschade vanwege windmolens

Dat windmolens aanleiding kunnen zijn voor een succesvolle planschadeclaim heb ik besproken in de blog ”Windmolens en Planschade”. Geluidhinder, slagschaduw en uitzichtverlies kunnen de woningwaarde doen dalen en dus aanleiding zijn voor tegemoetkoming in planschade.

Sommige gemeenten “kiezen partij” voor de woningeigenaar en laten dat merken door de woningen lager te waarderen in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ). De gemeente Aa en Hunze, die fel gekant was tegen het besluit van minister Kamp om in die gemeente een windmolenpark te realiseren, heeft WOZ-waarden binnen een kilometer van het windmolengebied categorisch verlaagd (2,5% aftrek voor 750-1000 meter; 5% voor 500-750 meter en 12,5% voor 0-500 meter). De gemeente Overbetuwe verlaagde al in 2014 WOZ-waarden vanwege de verwachte komst van windmolens, en wel met maar liefst 30%.

Waarom de WOZ-waarde verlagen?

Waarom doen gemeenten dat? In de praktijk wordt vaak afgesproken dat de exploitant van een windmolen(park) de eventuele planschade betaalt. Als een woningeigenaar planschade claimt, moet de waarde van de woning worden getaxeerd. Woningeigenaren verwijzen in zo’n procedure geregeld naar WOZ-waarderingen. En als de WOZ-waarde lager wordt vanwege windmolens, betekent dat ook dat de woning minder waard wordt en de exploitant dus een hoger planschadebedrag moet betalen, althans dat is de redenering.

Kan dat?

Ja, de gemeente kan de WOZ-waarde aanpassen vanwege (verwachte) windmolens. Maar dat is niet zonder meer zinvol. Bij een planschadetaxatie wordt gekeken naar de waarde van de woning direct voordat de windmolens planologisch mogelijk werd gemaakt, in vergelijking tot de woningwaarde mét windmolens. Daarbij gaat men uit van maximale invulling van het bestemmingsplan (ook wel ‘bestemmingsplanmaximalisatie’ genoemd). Dat is een andere taxatiemethodiek dan de WOZ-methodiek, want daarbij wordt gekeken naar de feitelijke/fysieke situatie.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, de hoogste rechter in planschadekwesties, bevestigde onlangs zijn vaste jurisprudentie over de relevantie van WOZ-waardes in planschadeprocedures. Van de overheid die een planschadebesluit neemt mag worden verlangd dat hij ingaat op een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van planschade. Op die manier kunnen WOZ-waardes dus relevant zijn in planschadeprocedures.

SAOZ, een stichting die overheden regelmatig adviseert in planschadekwesties en in opdracht van AgentschapNL (inmiddels gefuseerd met de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland) onderzoek deed naar planschades, meent dat het principieel onjuist is dat in planschadekwesties veelvuldig naar de WOZ wordt verwezen om planschade-aanspraken te onderbouwen (zie het onderzoek ‘planschade door windturbines’, pagina 15). Die conclusie is tegen de achtergrond van de jurisprudentie van de Raad van State wat te kort door de bocht.

Van de wal in de sloot?

Gemeenten kunnen de WOZ-waarde verlagen om te proberen dat de exploitant van een windpark voor zo hoog mogelijke planschade opdraait. Het is echter de vraag of dat zo verstandig is.

Woningeigenaren die hun woning (al dan niet vanwege de windmolen) willen verkopen zullen van een goed geïnformeerde potentiële koper ongetwijfeld te horen krijgen dat de verlaagde WOZ-waarde gevolgen heeft voor de verkoopopbrengst. Zo’n woningeigenaar zal de gemeente dit soort WOZ-acties niet in dank afnemen.

Maar ook de woningeigenaar die niet wil verkopen maar een tegemoetkoming in planschade wil, kan op de koffie komen vanwege een WOZ-verlaging. Want als die woningeigenaar in het kader van de planschadeprocedure met de verlaagde WOZ op de proppen komt, zal degene die de planschade uiteindelijk moet betalen hoogstwaarschijnlijk stellen dat die WOZ nergens op gebaseerd is. En als de woningeigenaar of de gemeente dan niet hard kunnen maken waarom de WOZ (met een aanzienlijk percentage) is gedaald, zal in de planschadeprocedure aan de WOZ waarschijnlijk minder of zelfs geen belang worden gehecht. Dit effect kan worden verzwaard als blijkt dat de gemeente de WOZ-waarde juist verlaagd heeft met de bedoeling om een eventuele planschadeclaim kracht bij te zetten.

Tip

Naar mijn mening is een woningeigenaar beter af met een reële WOZ-waardering dan met een “opgeblazen” verlaging. Hoewel het op het eerste gezicht misschien gek lijkt, doet een woningeigenaar er onder omstandigheden goed aan om bij de gemeente bezwaar te maken tegen een verlaging van de WOZ-waarde.

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)