Windpark en herontwikkeling: afwikkeling opstalrecht

Windpark en herontwikkeling: afwikkeling opstalrecht

Voor grondeigenaren en windparkexploitanten is het van belang om hun rechten en plichten bij de exploitatie goed juridisch vast te leggen. Maar vooral geldt dat voor de optie- en beëindigingsregelingen in de verschillende contracten. In de kwestie van het windpark Rijnwoude was niet duidelijk vastgelegd of de exploitant nog voor het einde van het opstalrecht het recht had om de oude windturbines te ontmantelen. De grondeigenaren vonden dat duidelijk in de akte stond dat het ontmantelen niet mocht en eisten een plicht tot exploitatie. In een kort geding bij de rechtbank kregen de grondeigenaren echter geen gelijk. Het windpark mocht de windturbines een jaar voor het einde van de overeenkomst ontmantelen.

De casus
Vier grondeigenaren waren in 2006 met de windparkexploitant een overeenkomst aangegaan voor de exploitatie van vier windmolens. De windparkexploitant kreeg daarvoor opstalrechten voor de duur van 11 jaar (2017) met een optie tot verlenging. De grondeigenaren kregen daarvoor een vergoeding (“retributie”) van tussen de € 225.000 en € 325.000 per jaar. In 2014 heeft de windparkexploitant aangegeven dat de exploitatie van de windturbines onrendabel zou worden vanwege de lage energieprijzen en het eindigen van de MEP-subsidieregeling per 29 juni 2016. De windparkexploitant heeft toen nog wel een omgevingsvergunning aangevraagd en gekregen. Echter, de aangevraagde SDE-subsidie werd afgewezen. Daarop heeft de windparkexploitant besloten om de windturbines te ontmantelen per 1 juli 2016. De windturbines werden verkocht. Wel werd de retributie gewoon doorbetaald. Daarop legden de grondeigenaren beslag op de windturbines.

Het geschil
De vraag die de rechter voorgelegd kreeg was of het Windpark de windturbines mocht ontmantelen en verkopen aan een derde. De grondeigenaren vonden dat in de opstalakte stond dat de windturbines in stand gelaten moesten worden tot het einde van de looptijd. De rechter oordeelde echter dat de wet (art.5:103 BW) bepaalt dat de exploitant het volle genot heeft van het opstalrecht en dus alles mag doen tenzij dit in de akte is beperkt. In de akte stond dat het verboden was om wijzigingen in het gebruik van het terrein of de opstallen (windturbines) aan te brengen. De rechter oordeelde dat daarmee niet is gezegd dat de exploitant niet het recht heeft om de windturbines weg te nemen. Ook vond de rechter dat van een exploitatieplicht geen sprake was. Dus exploitant mocht een jaar voor het einde tot ontmanteling overgaan.
De eigenaren eisten daarnaast nog een bedrag van ruim € 5 miljoen omdat de exploitant fouten had gemaakt bij het aanvragen van de subsidie. Daardoor was de subsidie afgewezen. De rechter vond echter dat duidelijk was dat de exploitant van de optie tot verlenging geen gebruik zou maken. Daarmee was ook er ook geen plicht meer om subsidie aan te vragen. Bovendien was die verplichting ook niet in de akte te lezen.
Wat wel van belang is dat het hier ging om een kort geding met een ander (lichter) toetsingskader. In de ongetwijfeld volgende bodemprocedure kan de zaak heel anders uitpakken.

Belang voor de praktijk
In de opstalakte en de optieregelingen moeten de beëindigings- en verlengingsregels klip en klaar worden opgeschreven en ook goed op elkaar worden afgestemd. Een rechter kijkt in beginsel naar de tekst van wet en de letterlijk overeengekomen bepalingen. De bedoeling van partijen naast de tekst kan een rol spelen maar wordt niet snel aangenomen, zeker niet in een kort geding.
De vastgoedspecialisten van A&S advocaten staan regelmatig eigenaren en exploitanten bij, bij de advisering maar ook bij procedures rondom de herontwikkeling van windparken.

Uitspraak: Rechtbank Den Haag (voorzieningenrechter) 18 juli 2016
ECLI:NL:RBDHA:2016:8136

Piet-Hein van Spanje

Auteur: Piet-Hein van Spanje

E-mail: pvspanje@aens.n

Praktijkgebieden
Vastgoedrecht en ondernemingsrecht.

Loopbaan
Piet-Hein van Spanje studeerde rechten aan de Universiteit Utrecht. Hij startte zijn loopbaan in 1994 bij A&S Advocaten. Sinds 2007 is hij een van de vennoten. Piet-Hein is een breed georienteerde advocaat die thuis is in verschillende rechtsgebieden. Hij houdt zich daarbij met name bezig met het vastgoedrecht, zowel het civielrecht als het bestuursrecht, en het ondernemingsrecht. Hij is vaardig in het maken van uiteenlopende contracten en is ook een geroutineerde procesadvocaat. Hij is een daarmee een ervaren adviseur voor ondernemers.

Daarnaast heeft hij ruime ervaring als voorzitter of secretaris van verschillende profit en non-profitorganisaties.

Persoonlijk
“De ondernemende kant van mijn werk heeft mij van meet af aan getrokken: ik voel me zowel advocaat als ondernemer. Ondernemers stellen de meest uiteenlopende vragen en hun situaties en persoonlijkheden verschillen sterk. Dat maakt het interessant en tot een uitdaging om in die complexe, dynamische omgeving het verschil te maken. In mijn vrije tijd golf, fiets en zwem ik regelmatig en tuinier ik graag. Ook boeien boeken over geschiedenis en aardrijkskunde mij.”

Nevenactiviteiten

  • secretaris Wagenings Ondernemers Contact (WOC)
  • voorzitter raad van toezicht en commissarissen Kinderopvang Wageningen
  • bestuurslid Ondernemersvereniging Business- en Sciencepark Wageningen
  • secretaris Golfbaan Heelsum (tot 2015)
  • voorzitter Vereniging Vastgoed-Juristen (tot 2011)
  • lid vereniging voor Bouwrecht
  • lid vereniging Bouwrechtadvocaten
  • bewerker tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht (Kluwer)