Erfpacht, korting op canon afwijkende perceelsvorm en excentrische ligging bedrijfsgebouwen

In het verleden behaalde resultaten geven geen garantie voor de toekomst, aldus de bijsluiter bij beleggingsproducten. De Hoge Raad komt in een kwestie over heruitgifte van erfpacht tot een zelfde oordeel.

De casus was als volgt: In 1975 heeft de Staat een perceel landbouwgrond in erfpacht uitgegeven voor de looptijd van veertig jaar. Het perceel ligt in de nabijheid van de luchthaven Lelystad. Hierdoor kon de boerderij niet in het midden van het perceel worden gebouwd. De boerderij met bedrijfsgebouwen is in een hoek van het perceel gebouwd. Er moet over de openbare weg worden gereden om de kavels landbouwgrond te bereiken en de oogst af te voeren. De kavels kenmerken zich door rondingen en schuin toelopende grenzen. Hierdoor kost het bewerken van de kavels meer tijd en arbeid in vergelijking met kavels die geen der-gelijke afwijkende vorm hebben. Overeenkomstig de algemene voorwaarden behorende bij de erfpachtuitgifte werd de canon om de zes jaar herzien. Bij de herzieningen is een aantal malen rekening gehouden met de afwijkende vorm van de kavels en de ligging van de boerderij.

Aankondiging gewijzigd beleid

In 2013 heeft de Staat, gelet op het naderende einde van de pachtovereenkomst in 2015, de pachter bij brief geïnformeerd over de mogelijkheid tot heruitgifte in erfpacht. De Staat heeft daarbij vermeld dat overeenkomstig een in 1997 ingezet beleid de 40 jarige erfpachtovereenkomst bij ommekomst van de termijn tegen de alsdan geldende marktconforme voorwaarden worden heruitgegeven. De canon van los land op grond van dat beleid is vastgesteld op 125% van de regionorm volgens het pachtprijzenbesluit 2007.

Nieuw contract

In 2015 biedt de Staat de pachter een ontwerpakte van uitgiften in erfpacht aan, overeenkomstig het hiervoor aangehaalde beleid uit 1997. De pachter kan zich hier niet in vinden. Hij maakt bezwaar nu er geen korting is doorgevoerd. De pachter vordert een verklaring voor recht dat de Staat in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid, danwel met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, en/of met het vertrouwensbeginsel, door geen korting toe te passen in de nieuwe erfpachtovereenkomst. De rechtbank heeft de vordering afgewezen.

Procedure bij het gerechtshof

Het hof heeft in hoger beroep de vordering gedeeltelijk toegewezen. Hierbij heeft het hof overwogen dat sprake is van een door de Staat opgewerkt gerechtvaardigd vertrouwen. Het hof motiveert dat door aan te geven dat de Staat in het verleden onverplicht de bepalingen over aftrek voor bijzondere externe omstandigheden uit de pachtregeling heeft overgenomen. In de voorbijgaande jaren -aldus het hof – heeft de Staat bij de canonherziening daadwerkelijk korting verleend voor dergelijke externe omstandigheden, te weten excentrische ligging van de gebouwen en de perceelsvormen . De pachter mocht er aldus op vertrouwen dat bij heruitgifte na afloop van de 40 jarige erfpachttermijn hiermee rekening gehouden zou worden. Zodanig, dat korting op de canon zou worden verleend.

Hoge Raad, nieuw beleid, nieuwe afspraken

Hiertegen is de Staat in cassatie gegaan. De Hoge Raad heeft de uitspraak van het hof op dit onderdeel vernietigd. De Hoge Raad overweegt dat de Staat sinds 1997 een ander beleid voert. Dit beleid heeft ten doel om bij de heruitgifte in erfpacht, de canon marktconform te bepalen met als doel een einde te maken aan de grote vermogensvoordelen die erfpachters in het verleden ten deel zijn gevallen. De Hoge Raad heeft in het oordeel mee laten wegen dat de Staat bij brief van 2013 heeft aangekondigd dat bij de heruitgifte in 2015 het nieuwe beleid zal worden toegepast en dat daarbij als canon een bedrag gelijk aan 125% van de re-gionorm zal worden gehanteerd. Aldus komt de Hoge Raad tot de conclusie dat er geen sprake is van – zoals het hof heeft overwogen – het opwekken van gerechtvaardigd vertrouwen bij de pachter zodanig dat de kortingen die in de oorspronkelijke erfpachtovereenkomst zijn gegeven, ook zouden worden toegepast bij de heruitgifte in 2015.

Conclusie:

Het oordeel van de Hoge Raad komt hard aan voor de pachter. De conclusie is dan ook dat er bij heruitgifte van erfpacht als het ware met een schone lei wordt begonnen in het voordeel van de verpachter.

Tim Timmermans

Auteur: Tim Timmermans

e-mail: timmermans@aens.nl
Tel: 0317 – 745 701