De erfverpachter kan een erfpachtrecht opzeggen wanneer er meer dan twee jaar achterstand is in betaling of bij een ernstige tekortkoming. Bij de beoordeling of sprake is van een ernstige tekortkoming spelen omstandigheden vóór en na de opzegging een rol. Verder moet de erfpachter bewust zijn geweest van de overtreding. De erfverpachter moet de erfpachter ook de gelegenheid bieden om de overtreding ongedaan te maken. Dit kwam aan de orde in een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 10 oktober 2012.
De situatie
Een woningbouwvereniging (erfverpachter) heeft bij notariële akte aan een particulier (erfpachter) een recht van (onder)erfpacht verleend. In de akte staat een aantal verplichtingen in verband met huisvestingsbelangen. Zo is de particulier verplicht om het appartement zelf als hoofdbewoner te bewonen. Hij mag het niet verhuren. De particulier heeft het appartement via een tussenpersoon toch verhuurd om dat zij ging samenwonen. De woningbouwvereniging heeft de particulier binnen een maand na de verhuur gesommeerd om de huur te beëindigen en een maand later de huur ook opgezegd. De particulier heeft na de sommatie pogingen gedaan om de huur te beëindigen. Kort na de opzegging is hij het appartement weer zelf gaan bewonen.
Oordeel rechter
Het illegaal verhuren van een dergelijke woning levert in beginsel een ernstige tekortkoming op in de nakoming van de erfpachtsovereenkomst. Dit kan de beëindiging van de erfpacht rechtvaardigen. Bij de beoordeling of in dit geval sprake is van een ernstige tekortkoming gaat het om de concrete, voorliggende situatie. De rechtbank meent dat hier geen sprake is van een ernstige tekortkoming. In de eerste plaats heeft de tekortkoming zeer kort geduurd. Ten tweede is de tekortkoming slechts in beperkte mate verwijtbaar. De erfpachter was niet op de hoogte van het verbod op verhuur. In de derde plaats is de verwachting reëel dat de erfpachter de woning in de toekomst niet opnieuw zal verhuren. Ten slotte heeft de woningbouwvereniging de particulier niet gemeld dat zij de tekortkoming zo ernstig vond dat dit volgens haar opzegging van de erfpacht zou rechtvaardigen. Ook heeft de woningbouwvereniging geen termijn geboden de tekortkoming te beëindigen. Belang uitspraak Deze uitspraak laat zien dat uiteindelijk de rechter beoordeelt of de schending van de erfpachtovereenkomst voldoende ernstig is om deze te beëindigen. Daarbij kijkt de rechter naar de concrete omstandigheden van vóór en na de opzegging. In de jurisprudentie hierover is de volgende lijn zichtbaar:
1.is de verwachting dat de verplichting in de toekomst wel (kan) worden nagekomen?
2.is er vrees voor herhaling?
3.is de overtreding aan de erfpachter verwijtbaar?
4.heeft de erfverpachter duidelijk gemaakt dat hij de overtreding ernstig vond? en
5.heeft hij gelegenheid gegeven de overtreding te beëindigen?
De rechtbank komt in deze uitspraak de erfpachter ver tegemoet voor wat betreft de verwijtbaarheid, omdat de erfpachter niet wist dat er een verhuurverbod gold.
Uitspraak: Rechtbank Rotterdam, 10 oktober 2012, LJN BY0564
Auteur: Piet-Hein van Spanje
mr P.H.N. (Piet-Hein) van Spanje
E-mail: pvspanje@aens.nl
T: 085 – 48 77 403