Jurisprudentie onteigeningsrecht (februari 2016)

1. Arrest Hoge Raad van 13 november 2015, ECLI:NL:HR:2015:3302 (X/provincie Noord-Holland)

Liquiditeitsproblemen niet toetsbaar bij onteigeningsbeschikking

De Hoge Raad verwerpt het beroep zonder inhoudelijke motivering; de Advocaat-Generaal gaat inhoudelijk op de kwestie in (ECLI:NL:PHR:2015:2015). Hij citeert dat de onteigenende partij bij de onderhandelingen niet te werk mag gaan als ware de onderhandelingsverplichting (artikel 17 Ow) een te verwaarlozen formaliteit; de onteigenende partij moet een serieuze minnelijke verwervingspoging doen. De rechtbank moet toetsen of de onteigenende partij deze verplichting heeft gerespecteerd, en hoeft dan niet te controleren of de onteigende door toekenning van een (op de onderhandelingen gebaseerd) voorschot in liquiditeitsproblemen komt.

NB: als de onteigende vanwege de onteigening/het voorschot daadwerkelijk in liquiditeitsproblemen komt, kan hij de dientengevolge geleden schade wellicht op de onteigenende partij verhalen als onderdeel van de schadeloosstelling.

2. Arrest Hoge Raad van 27 november 2015, ECLI:NL:HR:2015:3419 (provincie Zuid-Holland /X)

Na verwijzing geen hoorplicht rechtbankdeskundigen

Nadat de Hoge Raad een vonnis van de rechtbank over de schadeloosstelling had gecasseerd, moest het hof de zaak behandelen. De rechtbank had deskundigen aangesteld die over de schadeloosstelling hadden geadviseerd. Het hof had geen deskundigen benoemd, noch de rechtbankdeskundigen opgeroepen. Volgens de Hoge Raad moet in aanmerking worden genomen dat mondelinge interactie tussen hof en deskundigen van wezenlijke invloed kan zijn op de oordeelsvorming van de rechter. Desondanks is het hof niet verplicht om deskundigen te benoemen of op te roepen, namelijk wanneer het hof zich met inachtneming van het arrest van de Hoge Raad voldoende voorgelicht acht over het reeds uitgebrachte advies en de betrokken partijen niet gemotiveerd hebben verzocht om de deskundigen alsnog op te roepen.

3. Arrest Hoge Raad van 27 november 2011, ECLI:NL:HR:2015:3422 (X / gemeente Leusden)

Betrokkenheid hypotheekhouder in administratieve onteigeningsfase niet verplicht

In dit arrest geeft de Hoge Raad college over de vraag of de onteigenende partij verplicht is om hypotheekhouders een ontwerp van het onteigeningsbesluit toe te sturen. Met andere woorden: is de hypotheekhouder belanghebbend? Volgens de Hoge Raad niet, omdat de hypotheekhouder niet voorkomt in de opsomming van artikel 78, leden 5 en 6 Ow.

In deze procedure was betoogd dat uit de memorie van toelichting van de Algemene wet bestuursrecht/invoering uniforme openbare voorbereidingsprocedure anderszins kan worden afgeleid, maar volgens de Hoge Raad kan daaraan geen belang worden gehecht, omdat de Ow specifiek bepaalt aan wie het onteigeningsbesluit in concept moet worden toegestuurd.

4. Arrest Hoge Raad van 11 december 2015, ECLI:NL:HR:2015:3563 (X / gemeente Rheden)

Verzoek om pleidooi mag niet ongemotiveerd worden gepasseerd

De gemeente had gevorderd de onteigening van een perceel van X. X wilde zijn standpunt ter zitting bepleiten. De rechtbank ging daar niet in mee, zonder te motiveren waarom. De Hoge Raad acht dat onjuist en bepaalt dat dezelfde rechtbank zich hier alsnog over moet uitlaten.

5. Uitspraak rechtbank Oost-Brabant van 11 december 2015, C/01/281964/EX RK 14-176 (B & W Haaren / Stichting Cello)

Wvg-taxatie door rechtbankdeskundigen: taxatiemethodiek

Bij Wvg-taxaties moeten rechtbankdeskundigen hun rapport opstellen aan de hand van onteigeningsregels, waaronder de regel dat verwachtingswaarde een rol speelt. De gemeente vond dat de rechtbankdeskundigen boterzachte aannames en veronderstellingen hanteerden, onder meer omdat het nog niet duidelijk was waarvoor het betreffende landgoed Haarendael in de toekomst gebruikt zou kunnen worden. De rechtbank sluit aan bij de taxatie van de rechtbankdeskundigen, onder meer omdat deze zijn geconfronteerd met een lastig te exploiteren object, terwijl (nota bene) de gemeente zelf niet duidelijk aangaf aan welke exploitatiemogelijkheden de gemeente planologisch medewerking zou verlenen. De rechtbankdeskundigen hebben daarom terecht gewicht mogen toekennen aan een structuurvisie.

6. Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 30 december 2015, ECLI:NL:RVS:2015:4037 (X / Minister I & M)

Gedoogplicht vernietigd wegens strijd met proportionaliteitsvereiste

De minister had een pachter verplicht om te gedogen dat Tennet op/over zijn pachtgrond een hoogspanningsverbinding zou realiseren. De Afdeling vernietigt die gedoogplicht, omdat de minister niet inzichtelijk heeft gemaakt in hoeverre hij de belangen van de pachter heeft betrokken bij de gedoogplicht. Concreet: de minister had niet duidelijk gemaakt waarom de gedoogplicht op volledige kadastrale percelen ziet, terwijl slechts gedeelten van die percelen redelijkerwijs benodigd zijn voor de hoogspanningsverbinding.

NB: deze uitspraak lijkt het einde in te luiden van de praktijk dat gedoogplichten zonder meer op gehele kadastrale percelen werden uitgerold.

7. Hoge Raad van 15 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:24ECLI:NL:HR:2016:25ECLI:NL:HR:2016:67, betreffende respectievelijk ‘Hoog-Dalem’, ‘Perkpolder’, en de ‘Groenblauwe slinger’

Waardestijging door lucratieve bestemming komt toe aan grondeigenaar

In deze (langverwachte) arresten heeft de Hoge Raad uitgemaakt dat het bestemmingsplan in de regel niet moet worden geëlimineerd (‘weggedacht’) bij het opmaken van de aan de grondeigenaar toekomende onteigeningsschadeloosstelling. In bovengenoemde zaak Hoog-Dalem (Keijzer/Gemeente Gorinchem) vat de Hoge Raad samen:

a. eliminatiebeginsel / artikel 40c moet terughoudend worden toegepast;

b. eliminatie kan niet in abstracto worden voorgeschreven of uitgesloten in bepaalde categorieën van gevallen; telkens moeten de omstandigheden van het geval worden bezien en beoordeeld. (Ook bij onteigeningen voor infrastructuur lijkt het eliminatiebeginsel een rol te kunnen spelen);

c. bestemmingsplan mag alleen worden geëlimineerd als er wordt onteigend voor een overheidswerk (een werk dat voor rekening en risico van de overheid tot stand wordt gebracht);

d. de overheid voorbereidingswerkzaamheden uitvoert, betekent nog niet dat er sprake is van een overheidswerk.

Deze arresten roepen op hun beurt de nodige vragen op. De voor de praktijk meest relevante conclusie is dat onteigeningsschadeloosstellingen in de regel moeten worden gebaseerd op het bestemmingsplan waarvoor wordt onteigend.

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)