- Onteigening schadeloosstelling sec residueel bepaald
Rechtbank Overijssel 8 november 2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:4540 (Overijssel / HCR Zwolle).
Onteigeningsschadeloosstellingen worden doorgaans bepaald aan de hand van – primair – een comparatieve benadering waarbij het onteigende wordt vergeleken met vergelijkbare onroerende zaken. Die beoordeling wordt soms gespiegeld aan een andere benaderingswijze, bijvoorbeeld de residuele. In onderhavige onteigeningsprocedure is de schadeloosstelling bepaald aan de hand van sec een residuele schadeloosstelling. De provincie onteigende een deel van het terrein dat hoort bij het Van der Valk hotel/restaurant te Zwolle. De schadeloosstelling is bepaald, uitgaande van wat een horecagelegenheid op die locatie zou kunnen omzetten. De rechtbank overweegt:
“5.3 (…) De rechtbank stelt vast dat de deskundigen, in aanmerking genomen dat de deskundigen vanuit hun expertise – één deskundige is benoemd vanwege zijn specifieke marktkennis van de horeca – hebben gesteld dat het tot de horecamarkt usance is dat exploitatie-gebonden vastgoed wordt gewaardeerd volgens de residuele methode. De provincie heeft tot naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende weerlegd.
5.5 Het verwijt van de provincie dat de deskundige hun advies niet hebben getoetst aan de marktprijzen voor onbebouwde grond, is door de deskundigen verworpen, in de eerste plaats omdat die vergelijking wat betreft de uitkomst volgens hun benadering zich niet laat vergelijken met grondprijzen. (…)
5.6 (…) De aannames van de deskundigen, die volgens hen zou markt conform zijn, hebben echter te gelden als exponenten van hun specifieke expertise.”
Een deel van het onteigende betrof parkeergrond met horecadoeleinden, een ander deel had de bestemming groenvoorziening. De rechtbank acht relevant dat de te onteigende parkeerplaatsen op het overblijvende kunnen worden gerealiseerd en, in mijn woorden, dat het misschien ook wel logischer was om die parkeerplaatsen niet op het onteigende te realiseren. De waarde van het onteigende wordt bepaald aan de hand van € 100,– respectievelijk € 13,– per m².
- Onteigening: Schade van de juridisch eigenaar na economisch eigendomsoverdracht
Hoge Raad 15 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3141 (X / Staat).
Volgens de Onteigeningswet en vaste jurisprudentie kunnen alleen zij die in de onteigeningsprocedure kunnen tussenkomen een schadeloosstelling toegekend krijgen, behalve de economisch eigenaar. De economisch eigenaar is – kort gezegd – degene die veel, zo niet alle aanspraken op een bepaalde zaak heeft (gekocht) maar die juridisch gezien de eigendom niet op naam heeft.
De schade van de economisch eigenaar wordt dan toegekend aan de juridisch eigenaar, die dat dan moet doorstorten naar de economisch eigenaar. In deze zaak is uitgemaakt dat de juridisch eigenaar toch/ook aanspraak kan maken op bijkomende schade. De juridisch eigenaar had van de economisch eigenaar een recht van voortgezet gebruik gekregen/bedongen. Vanwege de onteigening zou hij de grond niet meer kunnen gebruiken en moest hij andere gronden verwerven.
Deze (nieuwe) lijn is overigens wel geclausuleerd. Vergoeding van bijkomende schade aan de juridisch eigenaar is mogelijk indien en voor zover die bijkomende schade ook zou zijn geleden als er geen sprake was geweest van economische eigendomsoverdracht. Ook is van belang of de juridisch eigenaar gelet op zijn contract met de economisch eigenaar gebruik zou hebben gemaakt van het recht op voortgezet gebruik. En financieringslasten in verband met de aankoop van een vervangende bedrijfslocatie worden enkel vergoed indien de lasten aangegaan moeten worden voor het gedeelte van de aankoopsom dat uitstijgt boven de schadeloosstelling voor de werkelijke waarde. Ook van groot belang is of de juridisch eigenaar betaalt (en zo ja hoeveel) voor het voortgezet gebruik.
- Zekerheidsstelling bij vervroegde onteigening
Hoge Raad 22 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3248 (X / Den Haag).
Bij vervroegde onteigening (de onteigening wordt uitgesproken voordat de schadeloosstelling bekend is) ontvangt de onteigende een voorschot op de schadeloosstelling. Dit voorschot beloopt ten minste 90% van het door de onteigenaar gedane aanbod. Voor het verschil tussen het voorschot en het laatste aanbod moet de rechtbank bepalen dat de onteigenaar zekerheid stelt (artikel 54 lid 2 resp. 4 Ow).
De Hoge Raad moet oordelen over een vonnis van de rechtbank waarin was bepaald dat zekerheidstelling achterwege kon blijven. De Hoge Raad is klip en klaar. Vanwege constitutionele redenen móet zekerheidsstelling worden bepaald ook indien de onteigende daar niet om verzoekt. Alleen als de onteigende ondubbelzinnig afstand doet van het recht op zekerheidsstelling, kan die zekerheidsstelling achterwege blijven. De Hoge Raad bepaalt nu zelf dat de gemeente voor de resterende 10% zekerheid moet stellen door dit bedrag te storten op de derdengeldenrekening van een door de onteigende aan te wijzen notaris.
- Waardevermindering overblijvende: relatie tussen bouwblok en huiskavel
Hoge Raad 22 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3109.
“4.1.4. Zoals volgt uit rov. 2.22 hebben de deskundigen erop gewezen dat een kavel die is gelegen aansluitend aan het bouwblok waarop zich de boerderij met bedrijfsgebouwen bevindt, of die na aankoop gevoegd kan worden bij een bestaande huiskavel van de koper, in het vrije commerciële verkeer hoger wordt gewaardeerd dan kavels die een dergelijke eigenschap niet hebben. De reden daarvoor is volgens de deskundigen met name gelegen in het efficiënt kunnen werken en de directe bereikbaarheid van die gronden ten opzichte van de boerderij. De rechtbank heeft deze zienswijze en de motivering daarvan tot de hare gemaakt.
Om dezelfde reden zal in een geval als het onderhavige, waarin het gaat om agrarische gronden, ook de werkelijke waarde van een bouwblok waarop zich de boerderij met bedrijfsgebouwen bevindt, mede wordt bepaald door de (mogelijke) aansluiting daarvan aan een of meer kavels. Dit brengt mee dat een redelijk handelende koper in de regel een hogere prijs zal overhebben voor een bouwblok naarmate de oppervlakte van de huiskavel(s) groter is. Dat geldt ook als de mogelijkheid bestaat de huiskavel door aanvullende grondverwerving (bijvoorbeeld door koop of pacht) in de toekomst te vergroten.
4.1.5. De rechtbank heeft op advies van de deskundigen de waarde van het bouwblok (erf) voor en na onteigening op hetzelfde bedrag gesteld (namelijk € 357.500,–). Nu de huiskavel van de onteigende als gevolg van de onteigening kleiner is geworden en geen vooruitzicht meer bestaat op noemenswaardige vergroting daarvan, aangezien de provinciale weg de huiskavel doorsnijdt en afsluit van (voorheen) aansluitende kavels, is, zonder nadere motivering, onbegrijpelijk dat de waarde van het bouwblok voor en na onteigening op hetzelfde bedrag is gesteld.”
