Jurisprudentie onteigeningsrecht (juni 2015)

1.   Arrest van de Hoge Raad van 6 februari 2015, ECLI:NL:HR:2015:250 (X / Gemeente Weert)

Vergoeding deskundigenbijstand in kroonfase.

Op grond van artikel 50 Ow komen kosten van een onteigeningsprocedure voor vergoeding in aanmerking (conform de dubbele redelijkheidstoets). In dit arrest is – de bestaande praktijk – bevestigd dat ook de kosten van de administratiefrechtelijke kroonfase voor vergoeding in aanmerking komen. Volgens de rechtbank was dat niet zo, omdat de kroonfase uitgaat van een voorbereiding ex afdeling 3.4 Awb en de Awb niet uitgaat van een volledige schadeloosstelling. Volgens de Hoge Raad gaat de rechtbank te kort door de bocht. Dit omdat onteigening een zeer ingrijpend instrument is dat niet zomaar met een andere voorbereidingsprocedure kan worden gelijk geschakeld. Dit blijkt ook uit het feit dat de rechtbank het kroonbesluit (marginaal) kan toetsen, terwijl de rechtbank bepaalde argumenten niet mag toetsen, als die niet reeds bij de Kroon zijn aangevoerd. Kosten van de voorfase zijn worden dan ook als pre-processuele kosten vergoed (dubbele redelijkheidstoets).

2.   Uitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 18 februari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:454 (Nebro / Gemeente Den Haag)

Invloed van het eliminatiebeginsel op de inbrengwaarden van een exploitatieplan.

Grondexploitatiekosten kunnen langs publiekrechtelijke weg worden verhaald, op basis van een grondexploitatieplan. Voor de hoogte van deze kosten is mede de inbrengwaarde van de in het plangebied gelegen gronden van belang. De waarde van deze gronden wordt vastgesteld overeenkomstig de artikelen 40b – 40f Ow, waaronder het eliminatiebeginsel (40c Ow). In deze zaak stelde de gemeenteraad van Den Haag dat het eliminatiebeginsel enkel toegepast kan worden als sprake is van een werk dat door een overheidsorgaan wordt uitgevoerd, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 5 september 2003 (Den Haag/Tanke). De Afdeling laat die redenering onaangetast, omdat niet is gebleken dat de Hoge Raad sedertdien een ander standpunt heeft ingenomen (ro. 19.2.1, 19.2.3). Concreet: uit het bestemmingsplan voortvloeiende meerwaarde is onderdeel van de inbrengwaarde.

3.   Hoge Raad van 10 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:527 (Van Laar / Gemeente Zwolle)

Kenbaarheid grenzen onteigend perceel.

De onteigende kwam in cassatie tegen een rechtbankuitspraak waarin de onteigening van een perceelsgedeelte was uitgesproken. Er was onduidelijkheid over de oppervlakte van het onteigende. De Hoge Raad oordeelt dat het rechtbankvonnis niet duidelijk genoeg was, maar vernietigt het vonnis echter niet. Wel verduidelijkt hij de onteigende oppervlakte en voegt aan zijn arrest een kaartje toe. De Hoge Raad doet dat omdat hij vindt dat niet alleen de onteigende, maar ook derden (zoals het Kadaster) behoefte hebben aan duidelijkheid over de oppervlakte.

4.   Arrest Hoge Raad van 6 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:523 (Jennissen / Staat der Nederlanden)

Onpartijdigheid rechtbankdeskundige.

De in onteigening betrokken grondeigenaar vordert vernietiging van het rechtbankvonnis, omdat een door de rechtbank benoemde deskundige in andere gevallen optreedt als partijdeskundige voor de onteigenaar. Volgens de Hoge Raad is dat in beginsel reden voor vragen omtrent de onafhankelijkheid van de deskundige. De deskundige mag in dit geval echter aanblijven, gelet op 1) zijn eigen uitleg, 2) het feit dat de rechtbank hem vaker als deskundige benoemt zonder dat er aanleiding was om te twijfelen over zijn onafhankelijkheid, 3) het feit dat andere onteigenden geen problemen hadden met de betreffende deskundige en 4) het feit dat de onteigende in kwestie al in 2011 de onpartijdigheid ter sprake had gebracht, maar zich destijds had gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank daaromtrent.

De Hoge Raad vernietigt het vonnis echter wel. De reden daarvoor is de klacht dat de rechtbank niet zelfstandig had beoordeeld of de per peildatum aangekondigde waterhuishoudkundige maatregelen van invloed waren op de schade. Volgens de Hoge Raad kon de rechtbank niet volstaan met de overweging dat eventuele schade op een later moment wordt vergoed. Terecht: de rechtbank moet alle per peildatum relevante aspecten betrekken in het vonnis.

5.   Uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 8 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1089 (Cello / Gemeente Haaren)

Wvg: aankoopwensen niet relevant bij vestigen gemeentelijk voorkeursrecht.

Volgens de Afdeling kan een gemeente een voorkeursrecht vestigen zonder op dat moment van plan te zijn om het onroerend goed aan te kopen en zonder dat de gemeente een aankoopbeleid hanteert. Bij deze uitspraak kan men vraagtekens plaatsen, omdat het voorkeursrecht destijds is geïntroduceerd ter ondersteuning van het gemeentelijk aankoopbeleid.

6.   Beschikking rechtbank Midden-Nederland van 22 april 2015, zaaknummer C/16/369552/HL RK 14/36 (gemeente Vianen/X)

Wvg: eliminatiebeginsel in Wvg-taxatie.

De rechtbank volgt de gemeente niet in de redenering dat uit het arrest Ballast Nedam/Staat (arrest Hoge Raad 8 februari 2013) voortvloeit dat de invloed van een bestemmingsplan steeds geëlimineerd moet worden. Dat kan volgens de rechtbank niet de bedoeling zijn van de wetgever, omdat redelijk handelende partijen rekening houden met de aan onroerend goed toegekende bestemming. Ook zou de redenering van de gemeente betekenen dat artikel 40d Ow (egalisatiebeginsel) zinloos is, omdat je in de door de gemeente geschetste constellatie nooit aan egalisatie toekomt.

Ten overvloede overweegt de rechtbank aan het bestemmingsplan “concreet” plan vooraf ging. Zo zag het masterplan op een flexibele inrichting van het plangebied, en waren de structuurvisies te algemeen, niet concreet genoeg. Daarom is het bestemmingsplan niet de juridisch-planologische verankering van andere plannen en kan het überhaupt niet worden geëlimineerd.

7.   Vonnis rechtbank Den Haag van 22 april 2015, ECLI:NL:RBDHA:1015:4568

Eliminatie; waardevermindering overblijvende; illegaal gebruik

Aan de orde is een onteigening voor een verkeersbestemming. Deze bestemming wordt geëlimineerd voor de waardebepaling, omdat het onteigende aan het voorgaande (agrarisch) gebruik zijn hoogste waarde ontleent.

Voor de waardevermindering van het overblijvende kan in het midden blijven of de vigerende natuurbestemming moet worden geëlimineerd, omdat het voordien legale agrarisch gebruik kan worden voortgezet.

De onteigende kon niet aantonen dat zijn bietenteelt legaal was, zijn beroep op het overgangsrecht faalde omdat hij niet aantoonde dat hij voorheen ook bieten teelde. Bij de schadeloosstelling wordt daarom geen rekening gehouden met (lucratievere) bietenteelt.

8.   Vonnis rechtbank Oost-Brabant van 13 mei 2015, ECLI:NL:RBOBR:2015:2974 (Gemeente Deurne / X)

Onderhandelingsplicht niet nageleefd

De rechtbank constateert dat de gemeente de onderhandelingsplicht (art. 17 Ow) niet heeft nageleefd in de periode tussen het KB en de dagvaarding. De gemeente heeft enkel een (verlaagd) ‘laatste bod’ gedaan. Dat was in casu niet genoeg. De fase voorafgaand aan het KB is van belang. In die fase was sprake van mondelinge overeenstemming, maar bij de schriftelijke vastlegging rezen problemen. Welke problemen dat waren, is de rechtbank niet duidelijk geworden. Volgens de rechtbank had de gemeente het voorstel waarover nagenoeg overeenstemming bestond, na het KB nogmaals aan de orde moeten stellen.

9.   Vonnis rechtbank Oost-Brabant van 27 mei 2015, ECLI:NL:RBOBR:2015:3055, (Staat / X)

Toelaatbaarheid nieuwe stukken na terugverwijzing door Hoge Raad

Nadat de Hoge Raad de zaak had terugverwezen naar de rechtbank, werden er nieuwe stukken in het geding gebracht. Volgens de Staat was dat ontoelaatbaar, de rechtbank zou enkel de stukken mogen beoordelen die in het geding waren ten tijde van het (door de Hoge Raad vernietigde) eerste vonnis. De rechtbank volgt de Staat niet. De nieuwe stukken worden toegelaten, omdat deze tijdig waren ingediend. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat onteigeningsprocedures maar één feitelijke instantie kennen (anders dan ‘normale’ procedures, waar ook het gerechtshof de zaak feitelijk behandelt; de Hoge Raad mag de feiten niet onderzoeken).

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)