Als een beslaglegger onroerend goed openbaar wil verkopen om de vordering die hij heeft voldaan te krijgen, dan kan dat onder omstandigheden niet toelaatbaar zijn. Dat is met name het geval als de geschatte opbrengst bij de openbare verkoop zo weinig opbrengt dat alleen de hypotheekschuld kan worden voldaan. Als de beslaglegger dan toch de openbare verkoop doorzet, kan sprake zijn van misbruik van recht. Daarvan kan ook sprake zijn als de beslaglegger in het kader van de levering van het onroerend goed weigert om het beslag op te heffen. Dat is het veel voorkomende geval dat bij levering aan een koper de hele opbrengst naar de hypotheekbank gaat en de beslaglegger niets ontvangt.
De kwestie
In een geval waarover de rechtbank Den Bosch oordeelde had een beslaglegger op basis van een vonnis van de rechtbank beslag gelegd voor een bedrag van ruim € 165.000 op een woning. Voor de financiering van de woning had de bank een hypotheek van € 370.000. De eigenaar van de woning kon met een gedegen taxatierapport aantonen dat de executiewaarde € 385.000 bedroeg en de marktwaarde € 500.000,–. De rechter achtte aannemelijk dat er na de executoriale verkoop niets tot weinig overbleef en uitgaande van de geschatte executieopbrengst van € 385.000,– zou dat dan € 15.000,– zijn. Daarvan moesten nog worden afgetrokken de kosten wegens vervroegde hypotheek beëindiging en de kosten van de executie, zoals kosten van de notaris. De hypotheekbank had al schriftelijk aangegeven dat de openbare verkoop niet door haar zou worden voortgezet. De rechtbank oordeelde daarom dat het doorzetten van de openbare verkoop misbruik van recht was. De wet kent daarvoor een bepaling in art. 3:13 Burgerlijk Wetboek. In deze zaak was ook cruciaal de rol van de hypotheekbank. De hypotheekbank wenste niet tot verkoop over te gaan terwijl die verkoop wel toelaatbaar zou zijn. Vaak gaat een hypotheekbank niet tot verkoop over om betere tijden af te wachten of om een hogere prijs te krijgen bij een onderhandse verkoop.
De wettelijke regeling
Als een beslaglegger een executoriale verkoop wil starten dan moet dat door de beslaglegger via een deurwaarder worden gemeld aan de hypotheekhouder, meestal de bank. Een hypotheekhouder krijgt bij verkoop immers de volledige opbrengst. Alleen als er dan iets resteert, is dat voor andere schuldeisers en met name beslagleggers. Als de hypotheekbank verneemt dat de beslaglegger openbaar wil verkopen dan moet de hypotheekbank binnen 14 dagen aangeven of zij de openbare verkoop wil overnemen. Meestal doen de hypotheekbanken dat ook. De beslaglegger is daarna niet rechteloos. De hypotheekbank moet namelijk de executie met “redelijke spoed” voortzetten. Zo niet dan kan de beslaglegger aan de rechtbank vragen om een termijn vast te stellen waarbinnen de hypotheekhouder tot verkoop moet overgaan. Als de termijn wordt overschreden dan wordt de openbare verkoop voortgezet door de verzoeker, zoals de beslaglegger. Deze procedure kan uiteraard weer worden doorkruist door een beroep van de hypotheekbank of de eigenaar op misbruik van bevoegdheid. Dan zal de verkoop aldus geen doorgang vinden.
Advies
Als je een vordering hebt en je schuldenaar heeft onroerend goed, dan moet je, voordat je beslag legt, je afvragen of dat uiteindelijk wel zin heeft. Als drukmiddel kan dan een beslag toch wel werken. Vaak is immers ook niet bekend hoe hoog de hypotheekschuld exact is, want dat is niet openbaar bekend, en wat de vrije- en executiewaarde is.
Uitspraak Voorzieningenrechter rechtbank Den Bosch, LJN BR3405, d.d. 26 juli 2011
Auteur: Piet-Hein van Spanje
mr P.H.N. (Piet-Hein) van Spanje
E-mail: pvspanje@aens.nl
T: 085 – 48 77 403