Ouderdomsclausule

Ouderdomsclausule

Recentelijk heeft het hof ’s-Hertogenbosch een interessante uitspraak gedaan over de verkoop van een woonboerderij van circa 200 jaar waarin bij de standaard NVM-overeenkomst als extra bepaling een ouderdomsclausule is opgenomen. In deze procedure hebben de kopers de verkopers aangesproken op non-conformiteit. Daarbij is van belang dat in de verkoopbrochure was opgenomen dat dat de beoordeling van de bouwkundige staat en de staat van onderhoud enkel is gebaseerd op visuele waarnemingen, gerelateerd aan de ouderdom van het object. Een uitgebreide bouwkundige opname valt nadrukkelijk buiten het kader van deze brochure. Dit behoort eventueel tot de onderzoeksplicht van de kandidaat kopers, aldus de verkoopbrochure.

De kopers hebben de woonboerderij gekocht zonder voorafgaand laten uitvoeren van een bouwkundig onderzoek. De kopers hebben na verkrijging diverse verbouwingswerkzaamheden aan de woonboerderij laten uitvoeren. Ze hebben onder meer de kozijnen in de voorgevel van de woonboerderij laten vervangen.

Na het verwijderen van de oude kozijnen heeft de aannemer een notitie geschreven waarin hij aangeeft dat de voorgevel in zeer slechte staat verkeert. Op basis hiervan hebben kopers verkoper aangesproken en gesteld dat de woning in deze staat niet voor normaal gebruik geschikt is en dat zij de verkopers daarvoor aansprakelijk houden. Verkopers hebben de aansprakelijkheid verworpen hetgeen uiteindelijk tot een procedure heeft geleid. De kopers hebben verkopers in rechte betrokken in verband met de door hen geleden schade bestaande uit onder meer het herstel van de gevel en daarmee verband houdende kosten zoals gevolgschade en expertisekosten.

In eerste aanleg heeft de rechtbank geoordeeld dat de woning inderdaad niet die eigenschappen bezit die kopers mochten verwachten. Zonder de ouderdomsclausule zou daarom na het oordeel van de rechtbank op grond van de inhoud van de koopovereenkomst tot non-conformiteit moeten worden geconcludeerd. De ouderdomsclausule maakt de uitkomst in eerste aanleg echter anders. Volgens de rechtbank heeft de contractuele ouderdomsclausule uitdrukkelijk ten doel duidelijk te maken dat de woning meer dan 100 jaar oud was en dat bij de vraag of de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor het gebruik als woonhuis de ouderdom van die woning nadrukkelijk betrokken moet worden.

De rechtbank overweegt in deze uitspraak dat de herstelkosten voornamelijk terug te voeren zijn op typische ouderdomsgebreken, te weten de veroudering van de kalkmortel en de daarmee verband houdende verzanding daarvan. Zo’n typisch ouderdomsgebrek valt aldus de rechtbank onder de ouderdomsclausule. Dit heeft tot gevolg gehad dat de rechtbank tot de eindconclusie komt dat er contractueel geen sprake is van non-conformiteit zodat de vordering werd afgewezen.

Hiertegen zijn de kopers in hoger beroep opgekomen. Het hof gaat echter niet met kopers mee. Het hof komt bij de uitspraak tot eenzelfde conclusie als de rechtbank, maar wel met een andere motivering. Op basis van het reeds door de rechtbank ingestelde deskundigenrapport komt het hof op voorhand tot conclusie dat er ten tijde van de overdracht geen sprake is van een dusdanig ernstig gebrek dat gebruik van de woonboerderij als woonhuis –op dat moment – in de weg staat. Het hof tikt de kopers ook nog eens op de vingers door aan te geven dat zij niet verbaasd moeten zijn als koper op enig moment na de aankoop constateren dat de gevel een verminderende (maar nog toereikende) stabiliteit heeft die in de toekomst kan nopen tot het uitvoeren van (herstel)werkzaamheden zoals door de deskundige in zijn rapport omschreven. Daaraan voegt het hof nog toe dat bij de koop van een woonboerderij van omstreeks 200 jaar oud de kopers er goede notie van hadden moeten nemen dat in de verkoopbrochure was vermeld dat de staat van de woonboerderij alleen visueel is beoordeeld en dat het aan de kopers is om desgewenst een bouwkundige opname te laten plaatsvinden. De kopers waren derhalve gewaarschuwd. Deze waarschuwing volgt ook uit het feit dat heel expliciet in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule is opgenomen. Het hof heeft derhalve het hoger beroep verworpen.

Uit deze uitspraak kan worden geconcludeerd dat kopers op hun hoede moeten zijn bij de koop van een oude woning en dat het raadzaam is in dit soort gevallen voorafgaand aan de koop een bouwkundig onderzoek naar de staat van de woning te doen laten uitvoeren. Verkopende partijen doen er verstandig aan – gelijk in deze zaak –  in ieder geval bij de verkoopakte een ouderdomsclausule op te nemen en expliciet aan te geven dat de omschrijving van het object slechts gebaseerd is op visuele waarnemingen en dat een kandidaat koper wordt uitgenodigd om zelf een bouwkundig onderzoek te doen laten instellen.

Tim Timmermans

Auteur: Tim Timmermans

Mr Tim Timmermans

T: 0317-425300,

E: timmermans@aens.nl

Tim Timmermans is in 1993 na zijn afstuderen begonnen als jurist bij een gerechtsdeurwaarderskantoor in Den Haag. Kort daarna is hij als junior jurist begonnen bij een bouwbedrijf en projectontwikkelaar te Maarssen. Op deze manier kwam hij in contact met een Utrechts advocatenkantoor, met meerdere vestigingen. Voor de vestiging in Amsterdam is Tim toen als stagiaire aan de slag gegaan. Vanaf 1998 is hij als stagiair begonnen in het arrondissement Amsterdam. Na twee jaar is Tim overgegaan naar Utrecht en heeft toen zijn praktijk toegelegd op bouwrecht en huurzaken. In die jaren heeft hij veelvuldig geprocedeerd bij de rechtbanken alsmede bij de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven. Daarnaast legde hij zich naast het civielrechtelijke deel toe op de bestuursrechtelijke kant van het bouwrecht.

Tim heeft 2002 de overstap gemaakt naar een niche kantoor, geheel gespecialiseerd in vastgoed. Naast het procederen in zowel bestuursrechtelijke als civiele zaken, heeft Tim in die tijd in teamverband meegewerkt aan verschillende grote vastgoedtransacties. In 2005 werd hij benaderd door de partners van zijn eerste kantoor. Daar is hij toen als partner toegetreden, maar binnen dat kantoor was veel ruis aanwezig door een terugtreden partner.

Via een studiegenoot kon Tim in Rhenen de vastgoedpraktijk van zijn voorganger mr L. van Esch overnemen. Wegens gezondheidsperikelen moest van Esch per direct zijn werkzaamheden staken. In mei 2006 heeft Tim deze praktijk in Rhenen overgenomen. De crisis van afgelopen periode heeft ook zijn vastgoedpraktijk geraakt. Sinds 2014 heeft Tim zich mede toegelegd op het arbeidsrecht en heeft in 2001 met succes de postacademische opleiding Grotius Onroerend Goedrecht gevolgd.

Nevenactiviteiten
Lid van de Vereniging voor Bouwrecht en de Vereniging voor Vastgoed Juristen.