Pacht en faillissement

Ook pachters en verpachters kunnen failliet gaan. Dit artikel schetst de gevolgen van het faillissement voor de pachtovereenkomst.

Gevolgen faillissement pachter

Voor het faillissement van de pachter zijn enkele bepalingen opgenomen in artikel 39 Faillisementswet. Zowel de curator van het faillissement als de verpachter kunnen de pachtovereenkomst tussentijds beëindigen door opzegging. De gewone opzeggingsregeling is dan niet van toepassing. Een opzegtermijn van drie maanden is in ieder geval voldoende. Is de pacht vooruitbetaald, dan mag de pachter in ieder geval de periode waarvoor betaald is afmaken.

Bij een reguliere pachtovereenkomst is een faillissement van de pachter voor de verpachter een gelegenheid om van de reguliere pachtovereenkomst af te komen. De verpachter kan dan voor een andere pachter en (waarschijnlijk ook) een andere pachtvorm kiezen. Als de pachter met toestemming van de verpachter investeringen heeft gedaan, dan kan de curator de opzegging van de pacht aangrijpen om de vergoedingen voor die investeringen binnen te halen.

En als de verpachter failliet gaat?

Voor het faillissement van de verpachter is in de wet niets geregeld. Dat is ook niet onlogisch. Het uitgangspunt is immers dat de in het faillissement benoemde curator de bezittingen van de failliet verklaarde verpachter zoveel mogelijk te gelde zal maken. De curator zal de eventueel verpachte gronden en gebouwen verkopen. De pachtovereenkomst blijft daarbij in stand. Afhankelijk van de gekozen pachtvorm heeft de pachter een voorkeursrecht.

In de praktijk is dat meestal niet het geval. Op gronden en gebouwen is vaak een hypotheekrecht gevestigd. De hypotheekhouder, meestal de bank, is in een faillissement separatist. Dit houdt in dat de bank tot verkoop kan overgaan. Voor die situaties heeft de wetgever een regeling getroffen. Het voorkeursrecht geldt niet bij executoriale verkoop.

Als de pachter met toestemming van de inmiddels gefailleerde verpachter heeft geïnvesteerd en bij het einde van de pacht recht heeft op een vergoeding (melioratierecht), kan na de executoriale verkoop onduidelijkheid bestaan. Degene die de gronden of gebouwen uit een faillissement koopt, neemt op grond van artikel 7:361 Burgerlijk Wetboek de rechten en verplichtingen van de vorige verpachter over. De nieuwe verpachter zal verplicht zijn om bij het einde van de pachtovereenkomst, de vergoeding aan de pachter te betalen. Overigens gaat het daarbij meestal om een afnemende vergoeding.

In de praktijk ontstaan nogal eens problemen, omdat bij de executoriale verkoop blijkt dat de gefailleerde verpachter zijn gronden heeft verpacht, na het vestigen van het hypotheekrecht, in strijd met een zogenaamd huurbeding. Degene die het verpachte bij de executoriale verkoop heeft gekocht, kan de pachtovereenkomst dan vernietigen.

(Naar aanleiding van het arrest van de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 29 juli 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6038).

Benno Nijman

Auteur: Benno Nijman

T: 0317 – 425 300
E: bnijman@aens.nl