In De Landpachter van januari stond een artikel met de titel “Pachtprijs en beperkingen”. In dat artikel is de hoogte van de pachtprijs en de toetsing door de grondkamer praktisch benaderd. Ik zal dit onderwerp verkennen en uitdiepen.
Aanleiding daarvoor is – mede – een beslissing van de Centrale Grondkamer over de goedkeuring van een pachtovereenkomst voor een dijkperceel. De Centrale Grondkamer heeft die reguliere pachtovereenkomst getoetst. Daarbij heeft ze argumenten ontleend aan de regeling voor de toetsing van een beheersvergoeding in overeenkomsten voor reservaatspacht. Ik concludeer dat de wettelijke regeling de grondkamer niet de mogelijkheden biedt om bij gebruiksbeperkingen maatwerk te leveren. De benadering door de Centrale Grondkamer biedt weliswaar enige ruimte, maar die ruimte is beperkt. Eerst bespreek ik de verschillende pachtvormen waarbij beperkingen kunnen voorkomen. Daarna volgt de toetsing door de grondkamer, de bespreking van de uitspraak van de Centrale Grondkamer en de conclusies.
PACHTVORMEN
Het gaat hier om de verschillende pachtvormen waarbij beperkingen een rol spelen. Ik ga uiteraard uit van het pachtrecht zoals dat nu geldt, vanaf 1 september 2007, dat toen werd opgenomen in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
Verpachting door openbare lichamen
Bij deze pachtvorm gaat het om reguliere pacht met een overheidsorgaan, waarbij in de pachtovereenkomst met toestemming van de grondkamer beperkingen worden opgenomen die in een normale pachtovereenkomst niet toegestaan zijn. Artikel 7: 385 BW noemt die beperkingen. Als voorbeeld noem ik de bepaling dat de pacht na de overeengekomen termijn van zes jaar eindigt en er geen recht op verlenging bestaat. Een ander voorbeeld is de bepaling dat de pacht kan worden beëindigd, als de verpachter dit noodzakelijk vindt. Dit komt voor in pachtovereenkomsten voor uiterwaarden of voor militaire oefenterreinen. De grondkamer moet van tevoren toestemming verlenen om deze beperkingen op te nemen. De gronden waarvoor dat is toegestaan, worden in het besluit van de grondkamer genoemd. Het moet gaan om zaken die bestemd zijn voor doeleinden voor openbaar nut en die eigendom zijn van overheidslichamen. Het gaat daarbij om los land. Ook een beperking als een verbod om te bemesten of maïs te telen komt soms voor.
Reservaatspacht
In reguliere pachtovereenkomsten voor gronden en gebouwen in reservaatsgebieden mogen bijzondere bedingen worden opgenomen, bijvoorbeeld die het doel hebben om de opzet van het bedrijf en de bedrijfsvoering te richten op het behoud van natuur en landschap. Ook mogen beheersverplichtingen worden opgelegd met het oog op de instandhouding of ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden. Beheersverplichtingen in pachtovereenkomsten voor reservaatsgebieden zijn alleen toegestaan indien niet alleen een verplichting maar ook een beheersvergoeding is opgenomen. Die beheersvergoeding mag niet hoger zijn dan de pachtprijs. Dat heeft te maken met de definitie van pacht. Het moet gaan om een overeenkomst waarbij grond in gebruik wordt gegeven voor de landbouw, tegen betaling van een tegenprestatie. Als de beheersvergoeding hoger is dan de pachtprijs is er geen sprake meer van een pachtovereenkomst. Bij de toetsing van pachtovereenkomsten voor een reservaatsgebied moet de grondkamer niet alleen de pachtprijs toetsen, maar ook de hoogte van de beheersvergoeding. Om die reden moet de beheersvergoeding ook afzonderlijk in de pachtovereenkomst voorkomen. De toetsing van de pachtprijs vindt plaats aan de hand van de gebruikelijke regels. Voor de hoogte van de beheersvergoeding zijn regels gegeven in het Uitvoeringsbesluit pacht.
Reguliere pacht met beperkingen
In een reguliere pachtovereenkomst staan steeds vaker bepalingen die de pachter in zijn bedrijfsvoering beperken. Dan gaat het om percelen die niet voor een bepaalde datum mogen worden gemaaid, of waar maar een beperkte mestgift is toegestaan of de teelt van een bepaald gewas, zoals maïs, is uitgesloten. Zo zijn er tal van voorbeelden waar het landschap en het natuurbeheer een beperkende rol spelen, zonder dat er sprake is van reservaatspacht.
TOETSING PACHTPRIJS DOOR GRONDKAMER
Iedere pachtovereenkomst, ook de geliberaliseerde, moet worden getoetst door de grondkamer. Wat de pachtprijs betreft beoordeelt de grondkamer uitsluitend of deze niet te hoog is. Alleen bij de veel voorkomende geliberaliseerde pachtovereenkomst voor maximaal zes jaar wordt de prijs niet getoetst. Bij de beoordeling van de pachtprijs voor gronden moet de grondkamer de wettelijke regels volgen (zie januarinummer). Bij nieuwe overeenkomsten mag de pachtprijs niet hoger zijn dan 2% van de verkeerswaarde en niet boven de regionorm uitkomen. Dit betekent dat de grondkamer weinig ruimte en mogelijkheden heeft om rekening te houden met bijzondere omstandigheden en beperkingen. Een slechte bodemvruchtbaarheid, slempgevoeligheid en droogtegevoeligheid komen in de verkeerswaarde naar voren en werken zo enigszins door in de prijstoetsing. Is er sprake van een bijzondere situatie, zoals een dijk die in het land ligt en die moeilijk te bewerken valt, dan kan daarmee bij de taxatie van dat gedeelte rekening gehouden worden. Het gedeelte van het perceel waarin de dijk ligt wordt dan lager getaxeerd. Ondanks deze correcties is de toetsing aan de verkeerswaarde en de regionorm nauwelijks toegespitst op de werkelijke situatie, terwijl het opbrengend vermogen van de grond toch als de leidraad voor de prijsregels moet gelden. Deze pachtprijsregels gelden ook voor de gronden die worden verpacht door openbare lichamen. Vaak zal het hierbij gaan om gronden die door hun bestemming, als uiterwaard of als militair oefenterrein, al een lagere waarde hebben. De opzegbaarheid of de verlengbaarheid van die overeenkomsten speelt bij de toetsing van de pachtprijs geen rol. Andere beperkingen, met name de voorwaarden die in de pachtovereenkomst worden opgenomen, kunnen op grond van de wettelijke regels bij de toetsing van de pachtprijs niet verdisconteerd worden. Een verbod om voor een bepaalde datum te maaien, een voorschrift dat er alleen ruige mest mag worden gebruikt, een beweidingverbod of een verbod om maïs als gewas te gebruiken, komt in het wettelijk systeem niet aan de orde. Voor de waardering van die situaties bieden de regels die de grondkamer moet hanteren geen ruimte.
UITSPRAAK CENTRALE GRONDKAMER
Situatie
Op 28 maart 2017 oordeelde de Centrale Grondkamer over de goedkeuring van een pachtovereenkomst tussen het waterschap Aa’s en Hunze en een landbouwer. Het ging daarbij om de verpachting van een dijkperceel langs de Dollard in Groningen. In de overeenkomst waren voor de pachter beperkingen opgenomen. Om de grasmat op de dijk in stand te houden mocht de dijk alleen met schapen worden beweid. Verder stond in de pachtovereenkomst dat de dijk niet mocht worden bemest. De grondkamer Noord had de pachtovereenkomst met de beperkende bedingen goedgekeurd. Daarbij was de pachtprijs verlaagd. Met die verlaging was de verpachter, het waterschap, het niet eens en ging in beroep bij de Centrale Grondkamer. In hoger beroep was de vraag aan de orde welke invloed het verbod om de gronden te bemesten moest hebben op de pachtprijs.
Toepassing regels
Het ging om een reguliere pachtovereenkomst. Voor de pachtprijs was de meest beperkende factor de regel dat deze niet hoger mag zijn dan 2% van de vrije verkeerswaarde. Dijken zijn voor ons land bijzonder belangrijk, maar de agrarische waarde is beperkt. Daardoor kwam de hoogst toelaatbare pachtprijs al aanzienlijk lager uit dan de regionorm. Het bemestingsverbod was echter nog niet in de pachtprijs tot uitdrukking gebracht. Toepassing van de wettelijke regels zou er dan ook toe leiden dat de grondkamer bij de toetsing van de pachtprijs tussen twee identieke dijkpercelen, de een met en de ander zonder een bemestingsverbod, geen verschil kan maken. Om in dit geval tot een passende beoordeling te komen, heeft de Centrale Grondkamer gebruik gemaakt van de bepaling die geldt voor de vaststelling van de maximale beheersvergoeding bij reservaatspacht. Daarvoor zijn een aantal artikelen opgenomen in het Uitvoeringsbesluit pacht. In een reservaatsgebied kan in een pachtovereenkomst worden bepaald dat het gepachte perceel niet of slechts beperkt mag worden bemest. Die beperking wordt alleen goedgekeurd door de grondkamer, wanneer daar een beheersvergoeding tegenover staat. Die beheersvergoeding wordt in twee stappen bepaald. In de eerste plaats moet de hoogst toelaatbare pachtprijs voor het land worden vastgesteld. Dat gebeurt aan de hand van de verkeerswaarde en de regionorm. Vervolgens wordt op die hoogst toelaatbare pachtprijs een factor toegepast. In het Uitvoeringsbesluit pacht is een tabel opgenomen waaruit blijkt dat afhankelijk van de mestgift die is toegestaan een factor van 0,26 tot 0,73 geldt. Die factor wordt vermenigvuldigd met de hoogst toelaatbare pachtprijs voor het land. De uitkomst van die som is de maximale beheersvergoeding in verband met de beperkte bemesting. De pachtovereenkomst voor de dijk had geen betrekking op reservaatsgronden. Er was dan ook geen sprake van een beheersvergoeding. Desondanks heeft de Centrale Grondkamer de meest passende factor genomen en die vermenigvuldigd met de hoogst toelaatbare pachtprijs, om op die manier de gerechtvaardigde pachtprijs te bepalen.
Concreet resultaat
Dat had nog enige voeten in de aarde. In de pachtovereenkomst was bepaald dat de dijk niet mocht worden bemest. Volgens de regels voor de beheersvergoeding zou dat betekenen dat een factor 0,62 of 0,73 moet worden toegepast. Bij het onderzoek door de Centrale Grondkamer bleek dat het waterschap incidenteel een onderhoudsbemesting uitvoerde om te voorkomen dat het totaal ontbreken van meststoffen schade aan de grasmat zou veroorzaken. Die bemesting vond echter niet jaarlijks plaats. Dat zou betekenen dat de pachtprijs van jaar tot jaar anders moest zijn. Dat kan niet. De Centrale Grondkamer heeft een gemiddelde genomen en bepaald dat er reden is om de norm toe te passen die overeenkomt met een mestgift van maximaal 50 kg. stikstof per hectare per jaar. De kortingsfactor bedraagt in dat geval 0,51. Op basis van die beoordeling heeft de Centrale Grondkamer de hoogst toelaatbare pachtprijs van € 350,– per hectare (2% van de vrije verkeerswaarde) verlaagd tot € 178,50 per hectare per jaar. De overeengekomen pachtprijs lag lager, zodat de pachtovereenkomst kon worden goedgekeurd.
WAT IS DE BETEKENIS VAN DEZE UITSPRAAK?
Praktische betekenis beperkt
De praktische betekenis van deze uitspraak van de Centrale Grondkamer is waarschijnlijk beperkt. Het Uitvoeringsbesluit pacht bevat alleen concrete normen, in de vorm van kortingsfactoren, voor beperkingen in de mestgift en de eerste maai- en weidedatum. Verder is bepaald dat voor andere verplichtingen een kortingsfactor van 0,23 kan worden gehanteerd. Die factoren zijn genoemd in het januarinummer van De Landpachter. De korting kan dus maar in een beperkt aantal gevallen worden toegepast. Bovendien zal, als de grondkamer pachtovereenkomsten met beperkingen op deze manier toetst, de verpachter eerder de neiging hebben om uit te wijken naar een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor zes jaar of korter, waarbij geen prijstoets plaatsvindt.
Tussentijdse herziening pachtprijs
De benadering van de Centrale Grondkamer in deze zaak zal wel van belang kunnen zijn bij een tussentijdse toetsing van de pachtprijs. Telkens wanneer het Pachtprijzenbesluit wordt aangepast, in de praktijk dus jaarlijks, kan de pachter de grondkamer vragen om de pachtprijs te herzien, als dat redelijk en billijk zou zijn of als er sprake is van gewijzigde omstandigheden. Daarbij kan de benadering in deze zaak van belang zijn. Kennelijk acht de Centrale Grondkamer het redelijk en billijk dat met de invloed van beperkingen op de pachtprijs rekening wordt gehouden, voor zover dat past in het systeem van de toetsing. Dat zal wel betekenen dat de pachters aangewezen zijn op een procedure bij de grondkamer, met de onzekerheid en de kosten van dien.
Signaal?
Verder zie ik de beslissing van de Centrale Grondkamer als een signaal dat de regels voor de toetsing van reguliere pachtovereenkomsten niet voldoende mogelijkheden bevatten voor een op die situatie toegepaste toetsing. De norm van 2% van de vrije verkeerswaarde en de regionorm, zonder verdere correctiemogelijkheden, leiden ertoe dat in concrete gevallen een pachtprijs kan worden goedgekeurd die niet in verhouding is met de opbrengstmogelijkheden van de grond. Dat is overigens niet een situatie die is ontstaan bij het vervallen van de Pachtwet in 2007. Die situatie is ontstaan bij de invoering van het huidige systeem van pachtprijzen. In oktober 1995 en in april 2003 heeft de Centrale Grondkamer in ieder geval in een drietal uitspraken de regels voor de vaststelling van de beheersvergoeding al een rol laten spelen bij de toetsing van de pachtprijs. Wellicht was dat ook al een signaal.
Conclusie
De praktijk heeft behoefte aan regels voor pachtprijzen die op de situatie zijn toegespitst. De grondkamers kunnen daar met alleen een creatieve toepassing van de huidige regels niet aan tegemoet komen. Daarvoor moeten de wettelijke regels gewijzigd worden. Het is maar zeer de vraag of dat zin heeft, zolang verpachters kunnen uitwijken naar de geliberaliseerde pachtovereenkomst om de prijstoets te ontwijken. Zo wordt de spanning zichtbaar – inherent aan het wettelijk systeem – tussen bescherming van de pachter aan de ene kant en de door de verpachters gewenste contractsvrijheid aan de andere kant.
BRON: “De Landpachter – NR. 2 Febr 2018”
