Renovatie tot nul op de meter woningen afgewezen

De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft begin april 2019 een uitspraak gedaan, welke nog wel eens gevolgen zou kunnen hebben voor het vergroenen van huurwoningen. Een woningbouwvereniging in Amsterdam heeft aan haar huurders een renovatievoorstel gedaan voor het renoveren van een woonblok. Belangrijk onderdeel is het renoveren van de flats tot zogenaamde nul op de meter woningen (NOM-woningen). Onderdeel van de renovatie zou gaan inhouden dat de cv-installatie en het gasfornuis zouden worden vervangen door een warmteunit (warmtepomp) en electrisch fornuis. Op het dak zouden zonnepanelen worden aangebracht. De woningen worden geïsoleerd zodanig dat de woning gemiddeld net zoveel energie produceert als dat er verbruikt wordt. Het is de bedoeling dat de huurder (nagenoeg) volledig in zijn eigen energievraag kan voorzien. De woningbouwvereniging heeft de huurders voorgesteld om naast de huurprijs en de bijkomende kosten een maandelijkse energieprestatievergoeding (EPV) te betalen. Uitgangspunt daarbij is dat de woningverbetering de huurder niets extra kost.

De wetgever heeft met ingang van 1 september 2016 de verhuurders de mogelijkheid gegeven, indien er sprake is van zeer energiezuinige woningen zoals een NOM-woning, met de huurder kan worden overeengekomen dat naast de huurprijs en een eventueel voorschot voor bijkomende kosten (in de zin van artikel 7:237, lid 3 BW) een energieprestatievergoeding verschuldigd is.

De huurders konden zich in het renovatieplan van de woningbouwvereniging niet vinden. Partijen hebben zich uiteindelijk gewend tot de kantonrechter. De bezwaren van de huurders richten zich op de gevolgen van de NOM-operatie, met name het ontbreken van inzicht in de wijze van het vaststellen en te verwachten ontwikkelingen van de hoogte van de EPV en de (overige) energiekosten.

Ter zake daarvan is in deze procedure de woningbouwvereniging in de gelegenheid gesteld om toelichting te geven op haar plannen.

Ter toetsing aan de kantonrechter is de vraag ter beantwoording voorgelegd of het voorstel van de woningbouwvereniging redelijk is, waarbij enerzijds rekening gehouden moet worden met de vraag of de aan te brengen voorzieningen een zodanig isolerende werking zullen hebben dat de warmtevraag binnen de voor de EPV genoemde normen valt en anderzijds dat in het verlengde daarvan sprake is van gelijkblijvende woonlasten van de huurders.

De kantonrechter is hiervan niet overtuigd geraakt. De kantonrechter heeft overwogen dat het voorstel van de woningbouwvereniging niet redelijk is. De kantonrechter overweegt dat er aan de renovatie, zover deze betrekking heeft op de NOM, teveel onzekerheden kleven. In het bijzonder, aldus de kantonrechter, heeft dit betrekking op de consequenties voor de uiteindelijke woonlasten van de huurders. De kantonrechter overweegt dat bij een dergelijk project als dit een bepaalde mate van onzekerheid over de resultaten van de maatregelen onvermijdelijk is, maar dat uit het renovatievoorstel, voor zover betrekking hebbende op de NOM-voorzieningen en de daarmee verband houdende EPV, zodanig veel onzekerheden kleven dat het niet als redelijk kan worden aangemerkt.

Zo is het voor de huurders niet zeker of hun woning in voldoende mate geïsoleerd zal kunnen worden en wat de consequenties voor hun woonlasten zullen zijn. Dit weegt zwaar, nu het hier huurders betreft met een minimum inkomen.

De kantonrechter onderschrijft de noodzaak om juist door experimenten tot een werkbare wijze van verduurzaming van oudere complexen te komen, maar dat mag niet meebrengen dat individuele huurders daarvan de onvoorziene gevolgen dragen. Daarom maakt juist het feit dat in het voorliggende voorstel compenserende voorzieningen ontbreken voor het geval de isolerende maatregelen niet tot de beoogde isolatie en de daardoor verminderde energiebehoefte leiden, dat het renovatieplan niet als redelijk kan worden aangemerkt.

Op basis van het voorafgaande heeft de kantonrechter het voorstel tot renovatie van de woningbouwvereniging van de hand gewezen.

De uitkomst van deze procedure is een tegenvaller voor de verhuurder. Om  aan de doelstelling van het kabinet te voldoen, moeten woonbouwverenigingen wel overgaan tot verduurzamen. De uitkomst van deze uitspraak is dat renovatieplannen nog beter moeten worden uitgewerkt en dat daarin ook rekening gehouden moet worden met compenserende maatregelen als de beoogde doelstellingen niet gehaald worden. Inmiddels is ook gebleken dat een groot deel van onze woonvoorraad niet afdoende geïsoleerd kan worden zodanig dat met behulp van een warmtepomp ook in de wintermaanden voldoende woonconform bereikt kan worden. Innovatieve oplossingen zullen zijn noodzakelijk om dit te tackelen.

De verwachting is overigens dat hoger beroep tegen deze uitspraak zal worden ingesteld en dat daarmee zal moeten worden afgewacht of deze uitspraak stand zal houden.

Tim Timmermans

Auteur: Tim Timmermans

Mr Tim Timmermans

T: 0317-425300,

E: timmermans@aens.nl

Tim Timmermans is in 1993 na zijn afstuderen begonnen als jurist bij een gerechtsdeurwaarderskantoor in Den Haag. Kort daarna is hij als junior jurist begonnen bij een bouwbedrijf en projectontwikkelaar te Maarssen. Op deze manier kwam hij in contact met een Utrechts advocatenkantoor, met meerdere vestigingen. Voor de vestiging in Amsterdam is Tim toen als stagiaire aan de slag gegaan. Vanaf 1998 is hij als stagiair begonnen in het arrondissement Amsterdam. Na twee jaar is Tim overgegaan naar Utrecht en heeft toen zijn praktijk toegelegd op bouwrecht en huurzaken. In die jaren heeft hij veelvuldig geprocedeerd bij de rechtbanken alsmede bij de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven. Daarnaast legde hij zich naast het civielrechtelijke deel toe op de bestuursrechtelijke kant van het bouwrecht.

Tim heeft 2002 de overstap gemaakt naar een niche kantoor, geheel gespecialiseerd in vastgoed. Naast het procederen in zowel bestuursrechtelijke als civiele zaken, heeft Tim in die tijd in teamverband meegewerkt aan verschillende grote vastgoedtransacties. In 2005 werd hij benaderd door de partners van zijn eerste kantoor. Daar is hij toen als partner toegetreden, maar binnen dat kantoor was veel ruis aanwezig door een terugtreden partner.

Via een studiegenoot kon Tim in Rhenen de vastgoedpraktijk van zijn voorganger mr L. van Esch overnemen. Wegens gezondheidsperikelen moest van Esch per direct zijn werkzaamheden staken. In mei 2006 heeft Tim deze praktijk in Rhenen overgenomen. De crisis van afgelopen periode heeft ook zijn vastgoedpraktijk geraakt. Sinds 2014 heeft Tim zich mede toegelegd op het arbeidsrecht en heeft in 2001 met succes de postacademische opleiding Grotius Onroerend Goedrecht gevolgd.

Nevenactiviteiten
Lid van de Vereniging voor Bouwrecht en de Vereniging voor Vastgoed Juristen.