Renovatie tot nul op de meter woningen afgewezen

De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft begin april 2019 een uitspraak gedaan, welke nog wel eens gevolgen zou kunnen hebben voor het vergroenen van huurwoningen. Een woningbouwvereniging in Amsterdam heeft aan haar huurders een renovatievoorstel gedaan voor het renoveren van een woonblok. Belangrijk onderdeel is het renoveren van de flats tot zogenaamde nul op de meter woningen (NOM-woningen). Onderdeel van de renovatie zou gaan inhouden dat de cv-installatie en het gasfornuis zouden worden vervangen door een warmteunit (warmtepomp) en electrisch fornuis. Op het dak zouden zonnepanelen worden aangebracht. De woningen worden geïsoleerd zodanig dat de woning gemiddeld net zoveel energie produceert als dat er verbruikt wordt. Het is de bedoeling dat de huurder (nagenoeg) volledig in zijn eigen energievraag kan voorzien. De woningbouwvereniging heeft de huurders voorgesteld om naast de huurprijs en de bijkomende kosten een maandelijkse energieprestatievergoeding (EPV) te betalen. Uitgangspunt daarbij is dat de woningverbetering de huurder niets extra kost.

De wetgever heeft met ingang van 1 september 2016 de verhuurders de mogelijkheid gegeven, indien er sprake is van zeer energiezuinige woningen zoals een NOM-woning, met de huurder kan worden overeengekomen dat naast de huurprijs en een eventueel voorschot voor bijkomende kosten (in de zin van artikel 7:237, lid 3 BW) een energieprestatievergoeding verschuldigd is.

De huurders konden zich in het renovatieplan van de woningbouwvereniging niet vinden. Partijen hebben zich uiteindelijk gewend tot de kantonrechter. De bezwaren van de huurders richten zich op de gevolgen van de NOM-operatie, met name het ontbreken van inzicht in de wijze van het vaststellen en te verwachten ontwikkelingen van de hoogte van de EPV en de (overige) energiekosten.

Ter zake daarvan is in deze procedure de woningbouwvereniging in de gelegenheid gesteld om toelichting te geven op haar plannen.

Ter toetsing aan de kantonrechter is de vraag ter beantwoording voorgelegd of het voorstel van de woningbouwvereniging redelijk is, waarbij enerzijds rekening gehouden moet worden met de vraag of de aan te brengen voorzieningen een zodanig isolerende werking zullen hebben dat de warmtevraag binnen de voor de EPV genoemde normen valt en anderzijds dat in het verlengde daarvan sprake is van gelijkblijvende woonlasten van de huurders.

De kantonrechter is hiervan niet overtuigd geraakt. De kantonrechter heeft overwogen dat het voorstel van de woningbouwvereniging niet redelijk is. De kantonrechter overweegt dat er aan de renovatie, zover deze betrekking heeft op de NOM, teveel onzekerheden kleven. In het bijzonder, aldus de kantonrechter, heeft dit betrekking op de consequenties voor de uiteindelijke woonlasten van de huurders. De kantonrechter overweegt dat bij een dergelijk project als dit een bepaalde mate van onzekerheid over de resultaten van de maatregelen onvermijdelijk is, maar dat uit het renovatievoorstel, voor zover betrekking hebbende op de NOM-voorzieningen en de daarmee verband houdende EPV, zodanig veel onzekerheden kleven dat het niet als redelijk kan worden aangemerkt.

Zo is het voor de huurders niet zeker of hun woning in voldoende mate geïsoleerd zal kunnen worden en wat de consequenties voor hun woonlasten zullen zijn. Dit weegt zwaar, nu het hier huurders betreft met een minimum inkomen.

De kantonrechter onderschrijft de noodzaak om juist door experimenten tot een werkbare wijze van verduurzaming van oudere complexen te komen, maar dat mag niet meebrengen dat individuele huurders daarvan de onvoorziene gevolgen dragen. Daarom maakt juist het feit dat in het voorliggende voorstel compenserende voorzieningen ontbreken voor het geval de isolerende maatregelen niet tot de beoogde isolatie en de daardoor verminderde energiebehoefte leiden, dat het renovatieplan niet als redelijk kan worden aangemerkt.

Op basis van het voorafgaande heeft de kantonrechter het voorstel tot renovatie van de woningbouwvereniging van de hand gewezen.

De uitkomst van deze procedure is een tegenvaller voor de verhuurder. Om  aan de doelstelling van het kabinet te voldoen, moeten woonbouwverenigingen wel overgaan tot verduurzamen. De uitkomst van deze uitspraak is dat renovatieplannen nog beter moeten worden uitgewerkt en dat daarin ook rekening gehouden moet worden met compenserende maatregelen als de beoogde doelstellingen niet gehaald worden. Inmiddels is ook gebleken dat een groot deel van onze woonvoorraad niet afdoende geïsoleerd kan worden zodanig dat met behulp van een warmtepomp ook in de wintermaanden voldoende woonconform bereikt kan worden. Innovatieve oplossingen zullen zijn noodzakelijk om dit te tackelen.

De verwachting is overigens dat hoger beroep tegen deze uitspraak zal worden ingesteld en dat daarmee zal moeten worden afgewacht of deze uitspraak stand zal houden.

Tim Timmermans

Auteur: Tim Timmermans

Praktijk

Tim is gespecialiseerd advocaat in het Vastgoedrecht. “Daar waar het gaat om stenen en beton”, zoals Tim dat zelf zegt. Hij legt zich toe op zowel de civielrechtelijke als bestuursrechtelijke kant van vastgoed. RO-procedures en omgevingsvergunningen komen regelmatig voor in zijn praktijk. Steeds vaker behandelt Tim daarnaast de huur of verhuur van vastgoed en zorgt hij voor degelijke contractstukken. Een regelmatig terugkomend onderwerp daarin is de 0-op-de-meter-woning, waarbij hij als advocaat zowel woningbouwverenigingen als huurders(verenigingen) vertegenwoordigt. Buiten het vastgoedrecht behandelt Tim incassozaken en arbeidsrecht.

Loopbaan

In 1992 rondde Tim zijn studie in Utrecht af, richting Bedrijfseconomisch en Publieksrechtelijk. Zijn eerste werk als junior jurist bij het Maarssense bouwbedrijf MBB vormde de basis voor zijn vastgoed-specialisme. Hij werd in 1998 als advocaat beëdigd en deed als stagiair ervaring op als advocaat bij een breed georiënteerd kantoor. Met de Grotius post-academische studie in Nijmegen specialiseerde hij zich verder in het vastgoedrecht en in 2002 startte hij als advocaat bij het niche kantoor Rechtstaete vastgoedadvocaten & belastingadviseurs. In 2006 nam Tim de praktijk van L. Van Esch in Rhenen over. Daar verbreedde hij zijn werkzaamheden naar onder meer arbeidsrecht. Bij A&S richt hij zich sinds 2017 weer volledig op zijn passie: het vastgoedrecht.

Persoonlijk

“De uitdaging van de vastgoedpraktijk wordt voor mij gevormd door het puur analytische karakter van dit rechtsgebied. Geheel los van de mensen waar ik mee te maken krijg, bepaalt de beoordeling van een zaak op zijn juridische merites de ‘win-or-lose’. Ondernemers op die basis bijstaan geeft mij echte energie.”

Privé is bij mij ook echt privé. Ik reis veel over de gehele wereld, waar mijn interesse voor geschiedenis en aardrijkskunde elkaar ontmoeten. Daarnaast zeil ik zo nu en dan en ben ik vaak op het voetbalveld als trainer van een jeugdteam.