SAOZ-rapport voor beoordeling planschade niet altijd correct

Bij het laten vaststellen van de planschade schakelen veel gemeenten de SAOZ in. Een bestuursorgaan mag een besluit op een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade baseren op het advies van een door dat bestuur ingeschakelde deskundige. Dit advies moet wel goed zijn gemotiveerd en ingaan op bezwaren van benadeelde.

Situatie

Appellant meent planschade te lijden. Hij verzoekt de gemeente om vergoeding hiervan. De gemeente wint advies in bij de SAOZ. Hierin is vermeld dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door de ligging, omvang en grootte van het desbetreffende perceel, door de planologische mogelijkheden van het perceel en de directe omgeving en door de opstallen. Voorts is vermeld dat het perceel van appellant de hoogste waarde heeft bij het gebruik ten behoeve van wonen, dat het perceel als zodanig in gebruik is en dat bij de taxatie van de waarde van de onroerende zaak vlak voor de peildatum met de in het advies beschreven maximale invulling van het oude planologisch regime rekening is gehouden. Appellant betoogt dat er een groot verschil is tussen de taxatiewaarde door het SAOZ en een eigen taxatierapport. Hoewel op zijn eigen taxatierapport een onjuiste datum staat, heeft de gemeente dit volgens hem niet ter zijde mogen leggen. Gelet op de vorige bestemming van de gronden, tuinen of erven met bouwmogelijkheden voor bijgebouwen heeft het college onvoldoende gemotiveerd dat er geen relevant verband bestaat tussen de planologische ontwikkelingen ten noordwesten van het perceel en de gestelde waardevermindering.

Oordeel Afdeling

Anders dan het college betoogt, vormt de omstandigheid dat in het advies van de SAOZ rekening is gehouden met de maximale invulling van het oude planologische regime, in dit geval een onvoldoende verklaring voor dat verschil. In het advies is niet vermeld welke toegestane gebruiksmogelijkheden van de onbebouwde gronden ten behoeve van openbare doeleinden ten oosten van het perceel vormen van hinder en overlast met zich zouden kunnen brengen, die het verschil in taxatie zouden kunnen verklaren. Daarbij komt dat [appellant] heeft betoogd dat de maximale invulling van het planologische regime ten oosten van het perceel overeenkomt met de feitelijke situatie en het college ter zitting en ook eerder in de procedure niet is ingegaan op die stelling. Voorts valt zonder nadere toelichting evenmin in te zien dat de maximale invulling onder het oude planologische regime van de gronden ten noordwesten van het perceel met de bestemming tuin, erven en mogelijkheden voor bijgebouwen een verklaring vormt voor het verschil in de getaxeerde waarde van de woning. Zonder nadere toelichting in het SAOZ-rapport valt niet in te zien dat de maximale invulling onder het oude planologische regime een verklaring vormt voor het verschil in de getaxeerde waarde van de woning. Gelet op het bovenstaande dient het taxatierapport van 28 juni 2006 een voldoende concreet aanknopingspunt voor twijfel aan de juistheid dan wel volledigheid van het advies van de SAOZ inzake de waarde van de woning direct voorafgaand aan de peildatum.

AbRS. 26 november 2014, zaaknummer 201402550/1/A2.

Mr ir Jacoline Kroon, A&S Advocaten in Wageningen, T.: 017 – 425 300, E.: jkroon@aens.nl

Jacoline Kroon

Auteur: Jacoline Kroon

Telefoonnummer: 0317-425300
E-mail: jkroon@aens.nl

Praktijkgebieden
Agrarisch Recht (mest, betalingsrechten en andere subsidies, pacht en productierechten), bestuursrecht (ruimtelijke ordening) en algemeen burgerlijk recht.

Loopbaan
Jacoline Kroon studeerde veeteelt aan de Landbouwuniversiteit Wageningen (tegenwoordig Wageningen University). Na een korte loopbaan in het agrarisch praktijkonderzoek koos zij voor een rechtenstudie. Haar kennis op beide studievlakken combineerde zij in eerste instantie bij een groot agrarisch accountantskantoor. Sinds 2006 werkt Jacoline werkzaam A&S Advocaten en sinds 2019 ook als partner.

Persoonlijk
“In mijn vrije tijd speel ik graag viool, onder meer in een symfonieorkest. Bij mooi en minder mooi weer maak ik graag foto’s van het Nederlandse landschap. In mijn foto’s komt opnieuw de passie voor het agrarische naar voren.”

Nevenactiviteiten

  • lid vereniging voor Agrarisch recht
  • lid vereniging voor Agrarisch recht advocaten
  • gastdocent Van Hall Larenstein
  • gastdocent VLB-opleiding
  • divers (kerkelijk) bestuurswerk