Sloop grensoverschrijdend nieuwbouw

Op 15 maart 2021 heeft de rechtbank Amsterdam een uitspraak van 31 oktober 2018 (ECLI:RBAMS:2018:7386) over grensoverschrijdend nieuwbouw gepubliceerd. Kennelijk, omdat de inhoud van deze uitspraak interessant is. 

Omgevingsvergunning

De casus is als volgt. Gedaagden hebben op een onbebouwd perceel in de gemeente Amstelveen een woning laten bouwen. Tussen het perceel van partijen stond een door eisers geplaatste afscheiding. Gedaagden hebben voor het bouwen van de woning een omgevingsvergunning aangevraagd en verkregen van het college van B & W van de gemeente Amstelveen.

Inmeten

De aannemer van gedaagden bericht vervolgens de gemeente Amstelveen dat zij graag een afspraak willen maken met de landmeter van de gemeente om de kavel en de woning uit te zetten/aan te wijzen. Een landmeter van de gemeente heeft de bebouwingsgrenzen van de woning uitgezet overeenkomstig het bestemmingsplan en de bouwtekeningen.

Van belang is dat voorafgaand aan de bouw van de woning gedaagden geen kadastrale inmeting hebben laten verrichten.

Overbouw perceel buren

Na voltooiing van de bouw is uit de meting door het Kadaster gebleken dat er circa 2m² grensoverschrijdend is gebouwd. De gehele garage van gedaagden is aan de achterzijde 16 centimeter en aan de voorzijde 22 centimeter over de Kadastergrens gebouwd. De hieraan gekoppelde overkapping van de entree staat 28 centimeter over de erfgrens. Daarnaast bevindt zich nog een kolom en een deel van het dak van gedaagden op en boven het perceel van eisers.

Eisers willen ongedaanmaking

Na constatering hebben eisers gedaagden verzocht de overschrijding ongedaan te maken. Op hun beurt hebben gedaagden de gemeente Amstelveen aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden en nog te lijden schade. De gemeente Amstelveen heeft de aansprakelijkheid afgewezen.

Procedure

In de procedure die hierop volgt vorderen eisers dat de overschrijding van hun perceel wordt ongedaan gemaakt. Daarnaast vorderen zij vergoeding van de door hen geleden schade. Eisers vorderen dat de overkapping, de steunpilaar en een gedeelte van de garage boven en op de grond van eisers worden teruggebracht voorbij de kadastrale grens.

Tegeneis: vestigen erfdienstbaarheid

Gedaagden hebben op hun beurt gevorderd om eisers te veroordelen tot medewerking van het vestigen van een erfdienstbaarheid. Dit omvat  de handhaving van de aanwezige toestand van de overbouw op het perceel van eisers. Voorts hebben gedaagden de gemeente Amstelveen in vrijwaring opgeroepen.

Eigendomsrecht

Bij de uitspraak komt de rechtbank Amsterdam tot de volgende afweging. Eerst stelt de rechtbank voorop dat het eigendomsrecht in artikel 5:1 BW het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben. Het staat op basis van dit artikel de eigenaar in beginsel vrij met uitsluiting van ieder ander om van zijn zaak gebruik te maken.

Niet in geschil is dat de garage met overkapping voor een deel over de erfgrens is gebouwd. Dit is een inbreuk op het eigendomsrecht van eisers. Eisers hebben, aldus de rechtbank, recht op het respect van hun eigendomsrecht. Daarom kan in beginsel hun vordering tot ongedaanmaking/afbraak worden toegewezen.

Misbruik van bevoegdheid

Gedaagden stellen daar tegenover dat dit standpunt van eisers zou leiden tot misbruik van bevoegdheid. Hiervan is sprake wanneer men naar redelijkheid niet tot uitoefening had kunnen komen. Daarbij moet alles worden meegewogen. Dat wil zeggen: de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening van die bevoegdheid en het belang dat daardoor wordt geschaad. De rechtbank verwijst daarbij naar een uitspraak van de Hoge Raad van 17 april 1970 (NJ 1971/89).

Grove schuld aan de kant van gedaagden

De rechtbank Amsterdam gaat echter niet mee in het verweer van gedaagden. Eisers hebben aangevoerd dat zij van plan zijn een nieuwe garage te gaan bouwen op hun perceel tot aan de erfgrens. Dat wordt verhinderd door de aanwezigheid van een kolom van de garage van gedaagden, een deel van de muur en een deel van het dak van de garage. De rechtbank concludeert dat zonder toewijzing van het gevorderde door eisers tot ongedaanmaking bij het bouwen van hun nieuwe garage, zij zullen stuiten op een scheve afscheiding met inhammen. Daar zouden zij dan omheen moeten bouwen. Dat is naar het oordeel van de rechtbank een onwenselijke situatie. De rechtbank heeft hierbij mee laten wegen dat er al een carport van eisers op deze plek staat. Het is dan ook aannemelijk dat een nieuwe garage door eisers ook op deze locatie zal worden opgericht.

De tegenvordering van gedaagden om in plaats van sloop van de overschrijding over te gaan tot het vestigen van een erfdienstbaarheid op basis van artikel 5:54, lid 1 BW is door de rechtbank afgewezen. Volgens de rechtbank mist artikel 5:54 BW in dit geval toepassing. De rechtbank is van oordeel dat gedaagden grove schuld verweten kan worden.

Voor rekening en risico van gedaagden, onderzoeksplicht

Het had op de weg van gedaagden gelegen om als initiatiefnemer van de bouw het Kadaster (vooraf) te raadplegen na de geuite twijfels door eisers. Ook het zagen in de schutting en het dak van de carport van eisers en het plaatsen van een kolom door het dak van eisers spelen hierbij een rol. Gedaagden konden onder deze omstandigheden niet blindelings blijven vertrouwen op hun aannemer. De aannemer verrichtte zijn werk aan de hand van de aanwijzingen van de gemeente Amstelveen.

Nu zij dat wel hebben gedaan, komt dit voor hun rekening en risico. Gedaagden hebben hun onderzoeksplicht verzaakt. Onder deze omstandigheden levert dat grove schuld op. Nu sprake is van grove schuld kan een beroep op artikel 5:54 BW niet slagen. Artikel 5:54 sluit namelijk een beroep op het vestigen van erfdienstbaarheid in plaats van het slopen van de overschrijding uit als er sprake is van grove schuld.

Geen fout van de gemeente Amstelveen

Gedaagden blijven met de kosten zitten, omdat de rechtbank in de vrijwaringszaak de gemeente Amstelveen vrij pleit. De rechtbank overweegt dat het uitzetten van de kadastrale erfgrens niet de taak van de gemeente is. Het is de taak van het Kadaster. Het is de verantwoordelijkheid van degene die bouwt om de kadastrale erfgrenzen te kennen en respecteren. De gemeente Amstelveen heeft uitgebreid toegelicht dat zij in het kader van haar wettelijke taak de rooilijnen en de bebouwingsgrenzen uitzet aan de hand van het bestemmingsplan en de bouwtekeningen behorende bij de omgevingsvergunning. Er is, aldus de rechtbank, dan ook geen sprake van een fout aan de zijde van de gemeente Amstelveen.

Al met al een uitspraak met een voor gedaagden teleurstellende uitkomst en een kostbare aangelegenheid, nu zij op alle fronten verloren hebben. Of de aannemer nog is aangesproken valt uit de uitspraak niet af te leiden. Wellicht dat daar nog een escape voor hen is.

Tim Timmermans

Auteur: Tim Timmermans

e-mail: timmermans@aens.nl
Tel: 0317 – 745 701