In de praktijk blijken geliberaliseerde pachtovereenkomsten met automatische verlenging voor te komen. Het gaat dan om overeenkomsten die zijn gesloten voor de duur van één of twee jaar met de bepaling dat de pacht na het einde van de overeengekomen termijn telkens stilzwijgend zal worden verlengd tenzij één van partijen uiterlijk een bepaalde tijd voor het einde van de lopende termijn te kennen geeft dat geen verlenging zal plaatsvinden. Deze praktijk is voor de verpachter echter niet zonder risico.
Wettelijk kader pacht
Geliberaliseerde pacht is geregeld in artikel 7:397 BW. Het is een uitzondering op het algemene regime van de reguliere pacht wat betreft overeenkomsten waarvan partijen dat in de pachtovereenkomst hebben bepaald en die zijn aangegaan voor een duur van doorgaans zes jaar of korter. Het pachtrecht kenmerkt zich door haar dwingendrechtelijke bepalingen. Ook artikel 7:397 lid 1 BW geeft dwingendrechtelijke bepalingen. Eén van die bepalingen is dat een pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:397 lid 1 BW op schrift moet worden gesteld en voor een bepaalde duur moet worden aangegaan. De Centrale Grondkamer heeft in haar uitspraak van 24 maart 2011 (AR 2011/5639) uitgemaakt dat met de strekking van deze uitzonderingsbepaling niet verenigbaar is dat een verpachter bedingt dat hij de pachtovereenkomst tussentijds, dus voor afloop van de door partijen bepaalde duur eenzijdig kan beëindigen. De bepaling omtrent de stilzwijgende verlenging is weliswaar een andere maar raakt eveneens de kern van het in de wet vastgelegde beginsel.
Automatische verlenging
Voor het beding zoals hiervoor genoemd zijn dan twee benaderingen mogelijk. Ofwel geldt enkel de overeengekomen duur, namelijk de duur bij aanvang, dus één of soms meer jaren. Voor de vervolgtermijnen hebben partijen dan weliswaar afgesproken dat stilzwijgend verlenging plaatsvindt maar voor die vervolgtermijn wordt derhalve geen nieuwe overeenkomst op schrift gesteld en wordt ook geen bepaalde duur overeengekomen. Daarmee voldoet die overeenkomst niet meer aan de vereisten zoals die zijn bepaald in artikel 7:397. Een gevolg zou kunnen zijn dat de pachter zich op het standpunt stelt dat de overeenkomst vervolgens is een mondelinge en wellicht reguliere pachtovereenkomst. Een andere benadering kan zijn dat de overeenkomst moet worden geacht te zijn aangegaan voor de duur van zes jaar. Ieder van de partijen kan de pacht kan opzeggen tegen het eind van enig pachtjaar. Daarmee is die bepaling dan in strijd met het hiervoor genoemde standpunt van de Centrale Grondkamer, namelijk dat met de strekking van de bepaling van artikel 7:397 niet verenigbaar is dat zodanige overeenkomst tussentijds kan worden beëindigd.
Garantie bij goedkeuring grondkamer?
Ingeval een pachtovereenkomst zoals hiervoor bedoeld ter goedkeuring aan de grondkamer is ingezonden, kan het zijn dat deze vervolgens ongewijzigd wordt goedgekeurd. Dat echter schept geen recht. Artikel 7:319 lid 6 bepaalt dat voor de geldigheid van bepalingen welke in strijd met de wet zijn op de goedkeuring van de overeenkomst door de grondkamer geen beroep kan worden gedaan. Wel zou een partij zich kunnen beroepen op het beginsel van artikel 3:40 BW, namelijk dat de overeenkomst geheel of ten dele nietig of vernietigbaar is.
Conclusie
Een verpachter moet uiterst voorzichtig zijn met constructies over automatische verlenging.
Auteur: AenS Advocaten
T: 085 – 48 77 400
E: info@aens.nl