Waarde erfpachtrecht na opzegging wegens ernstig tekortschieten

Als de eigenaar een erfpachtrecht of opstalrecht opzegt wegens ernstig tekortschieten van de erfpachter of opstalhouder dan moet de eigenaar de waarde van het erfpachtrecht vergoeden. Een beding dat daar van afwijkt is nietig. De Hoge Raad bepaalt in een uitspraak van 11 oktober 2019 dat niet nietig is een regeling over de wijze waarop de waarde van het erfpachtrecht moet worden bepaald en berekend. Wel moet die waarde dan naar objectieve maatstaven vastgesteld kunnen worden.

Tegenwoordig wordt door adviseurs in het landelijk gebied veel onderhandeld over projecten voor zonneparken die worden gerealiseerd op basis van een opstalrecht. Voor die onderhandelingen kan deze uitspraak van de Hoge Raad van belang zijn.

De kwestie

De kwestie die de Hoge Raad behandelde ging over een erfpachtrecht dat in veertien (onder) appartementsrechten was gesplitst. De VvE wilde een waarderingsrapport vernietigd hebben. De Hoge Raad ging daar niet op in maar wel op de stelling van de erfpachter (een VvE) dat de manier waarop de waarde van het appartementsrecht moest worden vastgesteld nietig was. Ten overvloede geeft de Hoge Raad een overweging over de wijze van waardering van een erfpachtrecht die voor de praktijk van belang is.

De wettelijke bescherming van de erfpachter of opstalhouder

De beschermingsbepaling voor de erfpachter staat in artikel 5:87 lid 2 Burgerlijk Wetboek: “Na het einde van de erfpacht is de eigenaar verplicht de waarde die het erfpacht dan heeft aan de erfpachter te vergoeden, na aftrek van hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht te vorderen heeft”. Het moet dan wel gaan om een opzegging waarbij de canon gedurende twee jaar niet is betaald of sprake is van een ernstig tekortschieten. En in lid 3 staat dan dat een afwijkend beding nietig is.

De bepalingen van erfpacht gelden een-op-een voor het opstalrecht (art. 5:104 BW).

De problematiek

Bij de onderhandelingen tussen commerciële partijen over een erfpachtrecht of opstalrecht valt de eigenaar vaak over de beschermingsbepaling voor de erfpachter. Waarom moet de eigenaar de erfpachter ook nog eens betalen als de erfpachter ernstig tekort schiet?

Van belang is dat het bij de waarde van het erfpachtrecht niet gaat om de waarde van de gebouwen of werken, daarvoor geldt een aparte wettelijke regeling (art 5:99 BW). In die regeling kan worden bepaald dat de erfpachter in een aantal gevallen geen recht heeft op een vergoeding. Dus het gaat bij de waarde van het erfpachtrecht om de waarde, de gebouwen en werken weggedacht.

Vervolgens moet dan ook rekening worden gehouden met de bepalingen van erfpachtovereenkomst, waaronder met name ook de looptijd. Dat volgt uit een zaak van een landbouwer tegen Fagoed bij de rechtbank Amsterdam van 13 januari 2010 (ECLI:NL:RBAMS:2010:BN0313 en ECLI:NL:GHAMS:2013:3282). Dus de vrije waarde is niet het uitgangspunt maar de waarde die erfpachtrecht nog heeft voor de resterende duur. De deskundigen taxeerden in het geval Fagoed de vrije waarde voor ruim 11 hectare landbouwgrond op € 281.000 maar de waarde van het recht op € 57.500,– dus ruim 20% van de vrije waarde. Fagoed had ruim € 60.000,– te vorderen dus de landbouwer viste achter het net.

De praktijk

De uitspraak van de Hoge Raad laat zien dat er bij onderhandelingen over erfpachtaktes  en opstalaktes enige ruimte is om de werking van de beschermingsbepaling voor de erfpachter in ieder geval voor de partijen te verduidelijken, zodat vooraf meer zekerheid is. Dat kan de eigenaar bij de onderhandelingen wat lucht geven zonder de erfpachter te kort te doen.

De advocaten van A&S hebben veel ervaring bij onderhandelingen en procedures met betrekking tot projecten voor zonneparken en windmolens in het landelijk gebied.

Mr P.H.N. (Piet-Hein) van Spanje, A&S Advocaten Wageningen
Uitspraak
Hoge Raad 11 oktober 2019, ECLI:NL: HR:2019:1578

Tags:

Vastgoed. Erfpacht. Waardering.

Piet-Hein van Spanje

Auteur: Piet-Hein van Spanje

E-mail: pvspanje@aens.nl