Appartementsrecht: lift slechts dienbaar aan bepaalde groep bewoners

Als meerdere huishoudens in een en het zelfde gebouw gevestigd zijn dan is er meestal sprake van een in appartementsrechten gesplitst appartementsgebouw. Het bijzondere aan een appartementsge-bouw is dat het gebouw twee soorten gedeelten kent, een gemeenschappelijk deel en een privédeel. Alle bewoners zijn van rechtswege automatisch lid van de vereniging van eigenaren. Het onderhoud en het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken komen voor rekening van de gezamenlijke eigenaars volgens een breukdeel zoals dat bij splitsingsakte is vastgelegd.

Recentelijk heeft de rechtbank Rotterdam een opmerkelijke uitspraak gedaan ter zake in een appar-tementencomplex aanwezige lift. De bewoner op de begane grond wenste geen bijdrage te leveren in de kosten van onderhoud voor de aanwezige lift. Deze bewoner stelde zich op het standpunt dat zijn woning op de begane grond is gelegen en dat hij derhalve nooit gebruik maakt van de lift. Deze eige-naar beriep zich op een aanvullend reglement van de akte van splitsing waarin is opgenomen dat de schulden en kosten verbonden aan gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken die slechts dienstbaar zijn aan een eigenaar of een bepaalde groep van eigenaren worden gedragen en betaald door die eigenaren voor het geheel, dan wel door die groep van eigenaren in de onderlinge verhouding. De bewoner op de begane grond stelde dat de lift als gevolg van deze bepaling alleen dienstbaar is aan de (overige) appartementseigenaren met een appartement op de hoger gelegen verdiepingen. Daar door meende hij dat hij niet behoefde bij te dragen in de schulden en kosten in verband met de lift.

De VVE als verwerende partij heeft daar tegenover gesteld dat het niet relevant is dat deze bewoner geen feitelijk gebruik van de lift maakt. Volgens de VVE kan het daadwerkelijk gebruik van een alge-mene ruimte nooit als hoogte van de bijdrage van de VVE worden meebepaald. Volgens de VVE dient het begrip dienstbaar te worden geïnterpreteerd als beschikbaar. De lift is aldus de VVE beschikbaar voor alle bewoners, ongeacht het daadwerkelijk gebruik, en een ieder dient dan ook zijn breukdeel bij te dragen.

De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam komt tot een opmerkelijke uitspraak. Bij zijn uitspraak overweegt de kantonrechter dat gekeken moet worden naar de uitleg van de splitsingsakte en dat daarbij alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd moet worden naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

De kantonrechter deelt de mening van de bewoner op de begane grond dat de lift in het apparte-mentsgebouw niet dienstbaar aan de bewoners op de begane grond. De kantonrechter legt uit dat het woord dienstbaar taalkundig gezien moet worden en kan worden uitgelegd als “bevorderlijk voor”, “van nut” en “voordelig”. Volgens de kantonrechter heeft de bewoner van dit appartementsrecht onweer-sproken gesteld dat hij geen gebruik maakt van de lift. De kantonrechter verwerpt de stelling van de VVE dat onder dienstbaar gelezen moet worden dienstbaar aan het gebouw en niet dienstbaar aan de appartementseigenaar als persoon. 2

Bij zijn overweging wordt de kantonrechter in deze geleid door het aanvullend reglement van de akte van splitsing waarin expliciet staat vermeld, dienstbaar aan een eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars.

Ook de stelling van de VVE dat de bewoner van de begane grond van de lift gebruik kan maken als hij bijvoorbeeld een bezoek brengt aan een bewoner van de hoger gelegen appartementen wordt door de kantonrechter van de hand gewezen. Volgens de kantonrechter kunnen deze bezoeken uit worden gelegd als zijnde dienstbaar aan die appartementseigenaren. Op grond hiervan heeft de rechter voor recht verklaard dat de lift in het appartementsgebouw niet dienstbaar is aan de bewoners van de be-gane grond met als gevolg dat zij hierdoor niet hoeven bij te dragen in de kosten in verband met de aanwezige lift in het appartementsgebouw.

Het mag oprecht een opmerkelijke uitspraak zijn. De vraag is of hoger beroep tegen deze uitspraak zal worden ingesteld.

Tim Timmermans

Auteur: Tim Timmermans

Praktijk

Tim is gespecialiseerd advocaat in het Vastgoedrecht. “Daar waar het gaat om stenen en beton”, zoals Tim dat zelf zegt. Hij legt zich toe op zowel de civielrechtelijke als bestuursrechtelijke kant van vastgoed. RO-procedures en omgevingsvergunningen komen regelmatig voor in zijn praktijk. Steeds vaker behandelt Tim daarnaast de huur of verhuur van vastgoed en zorgt hij voor degelijke contractstukken. Een regelmatig terugkomend onderwerp daarin is de 0-op-de-meter-woning, waarbij hij als advocaat zowel woningbouwverenigingen als huurders(verenigingen) vertegenwoordigt. Buiten het vastgoedrecht behandelt Tim incassozaken en arbeidsrecht.

Loopbaan

In 1992 rondde Tim zijn studie in Utrecht af, richting Bedrijfseconomisch en Publieksrechtelijk. Zijn eerste werk als junior jurist bij het Maarssense bouwbedrijf MBB vormde de basis voor zijn vastgoed-specialisme. Hij werd in 1998 als advocaat beëdigd en deed als stagiair ervaring op als advocaat bij een breed georiënteerd kantoor. Met de Grotius post-academische studie in Nijmegen specialiseerde hij zich verder in het vastgoedrecht en in 2002 startte hij als advocaat bij het niche kantoor Rechtstaete vastgoedadvocaten & belastingadviseurs. In 2006 nam Tim de praktijk van L. Van Esch in Rhenen over. Daar verbreedde hij zijn werkzaamheden naar onder meer arbeidsrecht. Bij A&S richt hij zich sinds 2017 weer volledig op zijn passie: het vastgoedrecht.

Persoonlijk

“De uitdaging van de vastgoedpraktijk wordt voor mij gevormd door het puur analytische karakter van dit rechtsgebied. Geheel los van de mensen waar ik mee te maken krijg, bepaalt de beoordeling van een zaak op zijn juridische merites de ‘win-or-lose’. Ondernemers op die basis bijstaan geeft mij echte energie.”

Privé is bij mij ook echt privé. Ik reis veel over de gehele wereld, waar mijn interesse voor geschiedenis en aardrijkskunde elkaar ontmoeten. Daarnaast zeil ik zo nu en dan en ben ik vaak op het voetbalveld als trainer van een jeugdteam.