Bij pacht geeft de verpachter grond of agrarische gebouwen in gebruik aan de pachter. De pachter moet die gebruiken voorbedrijfsmatige landbouw. Maar wat is bedrijfsmatige landbouw? En wat gebeurt er met de pachtovereenkomst als vastgesteld wordt dat er geen sprake is van bedrijfsmatige landbouw?
Bedrijfsmatige landbouw
Deze vragen stonden centraal in de uitspraak van de pachtkamer van de rechtbank Gelderland van 17 mei 2023. In deze zaak werd een boerderij met omliggende gronden verpacht aan de pachter. In 2019 is de pachter gestopt met zijn melkveebedrijf, terwijl hij wel de gronden bleef pachten. De verpachter vorderde bij de pachtkamer dat de pachtovereenkomst ontbonden werd, omdat er volgens hem geen sprake was van bedrijfsmatige exploitatie.
De pachtkamer overweegt, volgens vaste jurisprudentie, dat bedrijfsmatige exploitatie inhoudt dat er sprake moet zijn van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van landbouw. Voor de vraag of hiervan sprake is, zijn in de jurisprudentie de volgende gezichtspunten opgesteld:
- De omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
- De vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
- Het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
- De vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft,
Naast deze gezichtspunten moeten ook de overige omstandigheden van het geval in acht genomen worden. In deze zaak oordeelt de pachtkamer dat het gepachte niet meer gebruikt wordt voor bedrijfsmatige landbouw, maar dient als woning van de pachter. Factoren die de pachtkamer in deze zaak meeweegt zijn het negatieve netto-bedrijfsresultaat, het feit dat de pachter een arbeidsongeschiktheidsverzekering ontvangt, een loonwerker heeft, zijn persoonlijke bijdrage is geringen hij doet geen toekomst gerichte activiteiten en noodzakelijke investeringen. Het gepachte wordt volgens de pachtkamer alleen nog gebruikt om er te wonen. De pachtkamer ontbindt de pachtovereenkomst.
Voor pachters
In deze zaak is geoordeeld dat, wanneer er geen sprake is van bedrijfsmatige landbouw, de pachtovereenkomst ontbonden kan worden. De ontbindingsgrond uit artikel 7:376 BW gaf al een grondslag voor ontbinding als het gepachte niet langer voor de uitoefening voor de landbouw werd gebruikt. Deze ontbindingsgrond moet gelezen worden alsof er bedrijfsmatige landbouw staat, omdat artikel 7:312 BW bepaalt dat landbouw bedrijfsmatig moet zijn om van pacht te kunnen spreken. Hierbij worden dus ook de gezichtspunten in acht genomen. Dit betekent dat onder andere ‘hobbyboeren’, zorgboerderijen, en kleinschalige boerenbedrijven met een laag ondernemingsrendement in de gevarenzone komen. Ook voor gepensioneerde boeren die stoppen met het landbouwbedrijf en in de bedrijfswoning willen blijven wonen, of arbeidsongeschikt geraakte boeren, lopen risico.
Voor verpachters
Aan de andere kant wijst deze uitspraak op kansen voor verpachters die het pachtcontract willen laten ontbinden. Als de verpachter kan aantonen dat er geen bedrijfsmatige landbouw meer wordt uitgeoefend, kan de verpachter naar de rechter gaan om ontbinding te vorderen. Vaak is dat moeilijk omdat pachters vanuit de wet bescherming krijgen. Maar die bescherming houdt ergens op, deze uitspraak is daarvan een voorbeeld.
Tip
Voor pachters en verpachters kan het verstandig zijn om te anticiperen op ontwikkelingen, ook om rechtszaken te voorkomen. Wij kunnen u daarbij adviseren.
