Complexwaarde en voorstrook

Inleiding

In artikel 40d Onteigeningswet is de egalisatieregel neergelegd, ook wel aangeduid als de complexwaardebenadering. Deze regel is door de wetgever opgenomen om te voorkomen dat bij de verwerving/onteigening ten behoeve van een nieuw bestemmingsplan eigenaren worden geconfronteerd met een hogere of lagere waarde van de grond ten gevolge van de op hun grond rustende bestemming. Om die reden wordt voor de waardebepaling het totaal aan rendabele en onrendabele bestemmingen binnen over alle gronden die als een complex worden gezien geëgaliseerd, uitgesmeerd. Voor de vraag of er sprake is van een complex zijn met name de feiten en omstandigheden van dat geval belangrijk. Niet noodzakelijk is, dat alle tot het complex toe te rekenen gronden in hetzelfde bestemmingsplan zijn gelegen. Ook over meerdere bestemmingsplannen gelegen gronden kunnen onder voorwaarden tot één complex worden gerekend. Een vraag die kan worden gesteld, is of indien een onteigende beschikt over een strook grond die gelegen is aan een bestaande weg geschikt voor bebouwing, een zogenaamde voorstrook, recht heeft op een hogere waarde voor die voorstrook, dan wel of de voorstrook dient te worden meegenomen in de complextheorie. In dat laatste geval zou de eigenaar van de voorstrook enkel de complexwaarde ontvangen, in het andere geval de hogere waarde. In de literatuur is bepleit dat het in de rede ligt dergelijke voorstroken niet te laten vallen onder de egalisatieregel.

Onteigening gemeente Venray

Bovenvermelde kwestie kwam aan de orde in een arrest van de Hoge Raad van 15 april 2011 (LJN BP 2316), waar de gemeente Venray als onteigenaar opkwam. In dit arrest werd een voorstrook onteigend. De Hoge Raad stelt in dit arrest uitdrukkelijk dat artikel 40d Onteigeningswet er niet toe dient om de waardeverschillen, die zich tussen verschillende stukken grond voordoen, om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemming geheel te elimineren. Dat betekent ook volgens de Hoge Raad dat aan een perceel grond dat wordt onteigend en dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in artikel 40d, een hogere waarde dient te worden toegekend, indien de ligging of de hoedanigheid van het betreffende stuk zodanig is, dat bij een transactie in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend koper en verkoper een hogere prijs dan de complexwaarde zal worden betaald. In dat geval moet die hogere waarde worden vergoed. Aan de orde stelde de eigenaar eveneens dat mede van belang was, dat in het bestemmingsplan waarvoor werd onteigend een grotere bouwdiepte werd toegestaan dan de gebruikelijke voor voorstroken gehanteerde 30 meter. De Hoge Raad oordeelt dan met die in het nieuwe bestemmingsplan aangegeven bouwdiepte geen rekening mag worden gehouden, omdat er anders alsnog in strijd met het egalisatiebeginsel zou worden gehandeld. De Hoge Raad oordeelt, dat een diepte van 30 meter gebruikelijk en redelijk is. Tevens speelde in deze zaak nog, dat de rechtbank had geoordeeld dat de waarde van het gedeelte van het onteigende dat was ingericht als tuin geen hogere waarde had dan de complexwaarde. De Hoge Raad acht dat oordeel onvoldoende gemotiveerd en meent dat de enkele vaststelling dat het onderhavige perceelsgedeelte zijn hoogste waarde bereikt als complexwaarde, niet zonder nadere onderbouwing van de werkelijke waarde in stand kan blijven.

Conclusie

Met voormeld arrest heeft de Hoge Raad een duidelijk standpunt ingenomen ten aanzien van de waarde van voorstroken, zulks in relatie tot de complexwaarde. Als er sprake is van een voorstrook gelegen aan een weg bestemd voor toekomstige bebouwing, zal de werkelijke waarde moeten worden vergoed, ook als die waarde hoger is dan de complexwaarde. Bij de beantwoording van die vraag mag geen rekening worden gehouden met de toekomstige aan het betreffende perceelsgedeelte gegeven bestemming.

Auteur: AenS Advocaten

T: 0317-42 53 00
E: wag@aens.nl