Claimen pachtovereenkomst is niet altijd redelijk en billijk

Oude praktijk: pachtclaim toewijzen

Het gebeurt regelmatig dat gebruikers van grond en/of opstallen bij de pachtkamer een pachtovereenkomst “claimen”. Daarbij vordert de gebruiker dan de schriftelijke vastlegging van een met de gebruikgever bestaande pachtrelatie. Tot voor kort gold als vuistregel dat zo’n claim werd toegewezen als de gebruiker de onroerende zaak van de gebruikgever in gebruik had gekregen ter uitoefening van de landbouw en daarvoor een tegenprestatie verrichtte, zoals bijvoorbeeld het betalen van een pachtsom. De motieven voor het aangaan van de relatie zijn in beginsel niet van belang. Ook als partijen geen pachtovereenkomst wilden aangaan, kan het toch zijn dat er sprake is van pacht.

Nieuwe tendens: redelijkheid en billijkheid

Meer recente arresten van het pachthof tonen dat de gebruikgever meer kans maakt om zich tegen een pachtclaim te verweren. Het pachthof heeft al meerdere malen overwogen dat een pachtclaim kan afstuiten op de zogenaamde beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Het hof merkt daarbij op dat door het dwingendrechtelijk karakter van het pachtrecht wel aan zware eisen moet zijn voldaan. Vanwege het adagium “afspraak is afspraak” moet er in het algemeen wel iets bijzonders aan de hand zijn om een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid te doen slagen. Bij pacht geldt dat extra zwaar. Uit de jurisprudentie van het pachthof is op te maken dat de gebruikgever meer moet stellen en aantonen dat partijen slechts gebruik gedurende één jaar beoogden. Er moet dus meer aan de hand zijn. Dat meerdere kan bijvoorbeeld zijn dat de gebruiker aan de gebruikgever gevraagd heeft de onroerende zaak nog één jaar te mogen gebruiken voor verzilvering van zijn toeslagrechten. Een ander voorbeeld is dat partijen het gebruik van het perceel beschouwden als ‘naar zijn aard van korte duur’ en dat nadere afspraken zijn gemaakt over het eindigen van het gebruik. Als blijkt dat de gebruiksrelatie ook het belang van de gebruikgever diende, bijvoorbeeld om varkensrechten niet te verliezen, zal een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid niet op voorhand slagen.

Toekomst

Deze jurisprudentie van het pachthof past in de tendens de beschermende werking van het pachtrecht te beperken. De verwachting is echter dat het overgrote deel van de claims die onder de oude jurisprudentie zouden zijn gehonoreerd ook onder de nieuwe jurisprudentie gehonoreerd zullen worden.

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)