Als een nieuw bestemmingsplan ‘oude’ mogelijkheden wegneemt, leidt dat in beginsel tot planschade (die overigens niet altijd hoeft te worden vergoed). Maar planologische verslechteringen geven niet altijd recht op planschadevergoeding. De Afdeling herhaalt in de uitspraak van 2 augustus 2023 (ECLI:NL:RVS:2023:2967) dat geen rekening wordt gehouden met ‘voordelen’ van het oude bestemmingsplan als de onroerende zaak die voordelen niet had toen de aanvrager die zaak verwierf. Anders gesteld: als iemands eigendom een voordelige bestemmingswijziging ondergaat, waarvan hij geen gebruik maakt, krijgt hij geen planschade vergoed als dat voordeel ongedaan wordt gemaakt.
Tegemoetkoming planschade
Planschade is schade die wordt ondervonden na een wijziging van de planologie. Te denken valt aan een huis of een stuk grond dat minder waard wordt, omdat vanwege een gewijzigd bestemmingsplan minder gebouwd mag worden. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening kan een aanvraag worden ingediend voor een tegemoetkoming in de schade, zoals inkomensschade en vermogensschade.
Wat speelt er?
Op 28 augustus 2009 heeft de minister het “Inpassingsplan Zuidring Wateringen – Zoetermeer (380 kV leiding)” (hierna: het inpassingsplan) vastgesteld. Een inpassingsplan is in wezen een bestemmingsplan op rijksniveau. Het inpassingsplan in kwestie voorziet in de aanleg van een nieuwe 380 kilovolt hoogspanningsverbinding tussen Wateringen en Zoetermeer. Het Bedrijvenschap Harnaschpolder (hierna: bedrijvenschap) is eigenaar van een aantal percelen die mede zijn aangewezen voor de aanleg van de hoogspanningsverbinding. Het bedrijvenschap heeft een aanvraag ingediend voor een tegemoetkoming in planschade, omdat het inpassingsplan zou hebben geleid tot waardevermindering van de percelen. De minister heeft het planschadebesluit gebaseerd op een vergelijking van (enerzijds) planologische mogelijkheden onder het regime van het inpassingsplan en (anderzijds) wat de planologische mogelijkheden waren onder het daaraan voorafgaande bestemmingsplan dat is vastgesteld op 29 maart 2005 (hierna: bestemmingsplan 2). Bestemmingsplan 2 stond bedrijven toe, het inpassingsplan beperkte die bedrijfsbestemming. Daarom kende de minister een tegemoetkoming in planschade toe.
De minister had met TenneT afgesproken dat zij uitgekeerde planschade aan de minister zou vergoeden. TenneT stelde beroep in tegen de toekenning van het planschadeverzoek. De rechtbank oordeelde dat de minister ten onrechte een vergelijking heeft gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van de percelen onder het inpassingsplan en bestemmingsplan 2. De minister had een vergelijking moeten maken met het planologische regime dat gold ten tijde van de verwerving van de percelen door het bedrijvenschap. Dat was een op 26 oktober 1971 vastgesteld bestemmingsplan (hierna: bestemmingsplan 1), dat agrarisch gebruik toestond.
Hoger beroep
Het bedrijvenschap heeft hoger beroep ingesteld, maar kreeg geen gelijk. Normaal gesproken moet een vergelijking worden gemaakt tussen het planologische regime na de inwerkingtreding van de wijziging en het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime (dus: het inpassingsplan en bestemmingsplan 2). Maar uit vaste rechtspraak volgt dat geen tegemoetkoming in planschade wordt toegekend bij het ongedaan maken van na de verwerving van de onroerende zaak genoten planologisch voordeel. Ter verduidelijking verwijst de Afdeling naar zijn uitspraak van 16 november 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:3295). Hieruit volgt dat als het planologische regime dat ten tijde van verkrijging van de onroerende zaak van toepassing was na de datum van verkrijging ten gunste van de aanvrager is gewijzigd, geen rekening wordt gehouden met het voordelige regime als dat ongedaan wordt gemaakt door het beweerdelijk planschadeveroorzakende besluit. Omdat het bedrijvenschap de onroerende zaak verwierf toen deze een agrarische bestemming had, moet dat het uitgangspunt zijn. Bestemmingsplan 2 (de bedrijfsbestemming) is dus niet het uitgangspunt.
Tip
Iemand die (misschien speculatief) grond koopt waarvan de bestemming gaat veranderen en een koopsom betaalt voor ‘warme grond’, kan dus voor onaangename verrassingen komen te staan als hij de voordelige bestemmingswijziging niet (tijdig) benut en de grond daarna weer ‘afkoelt’.
Geschreven door: Melissa Heuvink en Richard van Baalen.
