Agrariërs die in het verleden grond in ‘dertiende-penning-gebied’ hebben gekocht, maar die pas in 2015 op naam hebben gekregen, hoeven de dertiende penning niet te betalen.
Zo luidt het arrest van de Hoge Raad van 20 februari 2015 over een geschil tussen enerzijds de heffers van het recht van dertiende penning en anderzijds de agrariërs die in Baambrugge grond kochten. De Hoge Raad oordeelt, net als eerder het hof Arnhem/Leeuwarden (arrest 15 oktober 2013) en de rechtbank Utrecht (vonnis 7 maart 2012), en conform het de conclusie van Advocaat-Generaal Wuisman dat de heffers de agrariërs ten onrechte hebben aangeslagen.
Historie
Kort samengevat is het recht van dertiende penning een oud zakelijk recht van handwissel, dat inhoudt dat de koper van grond 7,69% (1/13) van de koopsom aan de heffer/rechthebbende moest betalen.
Het recht is ontstaan in de vroege middeleeuwen, toen ‘woeste gronden’ werden ontgonnen. De agrariërs die het nieuwe land gingen gebruiken konden dat land niet kopen. Het werd een gewoonte dat telkens als het land werd verkocht (‘van hand wisselde’) de koper aan de rechthebbende 1/13 van de koopsom moest betalen.
Dit oud-vaderlands recht is afgeschaft per 1 januari 1985. De rechthebbenden werden gecompenseerd doordat de hoogte van de dertiende penning vanaf die datum werd verhoogd tot 11% van de koopsom, welke nog 30 jaar (dus tot 1 januari 2015) bij iedere verkoop mocht worden geheven.
Heffing omzeilen: dat mag
De agrariërs hadden met de verkoper afgesproken dat:
“uitsluitend ter voorkoming van de verschuldigdheid van het recht van de Dertiende Penning (…) de overdracht van [de grond] te doen door het leveren van de economische eigendom, samen met het uitgeven in erfpacht van [de grond]. (…) De akte die is vereist voor de juridische levering van [de grond] zal worden verleden op het tijdstip door [de agrariërs] te bepalen, doch niet voor 15 februari 2015 (…).”
Het was dus de bedoeling dat de rechthebbenden achter het net zouden vissen. Volgens de Hoge Raad is dat meestal, en ook in dit geval toegestaan. Een begrijpelijk oordeel, want waarom zou men verplicht zijn om te ‘kiezen’ voor een transactie die meer kost dan het alternatief? In dit geval vond de Hoge Raad het ook van belang dat de heffer van de dertiende penning geen garantie heeft op ‘inkomsten’, want de grond had net zo goed níet kunnen worden verkocht.
Uitgestelde levering
De heffers vonden dat de dertiende penning was verschuldigd op het moment dat de koop tot stand was gekomen. Door de agrariërs is betoogd dat die pas verschuldigd is als de grond (voor 1 januari 2015) is geleverd.
De Hoge Raad bevestigt zijn eerdere oordelen dat gewoonterecht door de jaren heen kan ‘evolueren’ en dat in voorkomend geval moet worden bekeken hoe het betreffende recht in de afgelopen jaren is uitgeoefend. De Hoge Raad constateert dat de heffers zelf, nadat levering via de notaris verplicht werd, de dertiende penning zijn gaan heffen als er was geleverd (en dus niet nadat de koop was gesloten). Daarom geeft de Hoge Raad de agrariërs gelijk. Het had anders uit kunnen pakken, als de heffers niet zouden hebben besloten om pas na levering hun recht uit te oefenen.
Naastingsrecht
Vanouds stond de dertiende penning in verband met het ‘naastingsrecht’, dat is het recht om in de plaats van een koper te treden. Op die manier werd vroeger voorkomen dat een nieuwkomer zijn intrede deed; die vreemde eend werd dan niet toegelaten tot de bijt. De uitoefening van dat recht vergde dat een koper zich bij de rechthebbende meldde, waarna de rechthebbende de dertiende penning kon heffen. Maar omdat dat recht allang is vervallen en afgeschaft, kunnen de heffers ook niet via deze parallel hun gelijk halen.
Tip Hoewel het recht van dertiende penning inmiddels niet meer geldt, kan dit arrest ook gevolgen hebben voor andere zaken waarin de heffers een aanslag hebben verzonden.
Ook kan het zo zijn dat een dertiende penning onverschuldigd is betaald. In dat geval kan de koper het betaalde bedrag terugvorderen.
A&S advocaten heeft ruime ervaring in het agri vastgoed en ook met deze problematiek. Deze zaak werd bij de rechtbank en het gerechtshof door A&S Advocaten gevoerd.
