Hoge Raad: Bestemmingsplan geen bijzondere last

Op 30 januari 2015 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan die gevolgen heeft voor met name ook agrarische koopsituaties. De afgelopen jaren oordeelden rechters steeds vaker dat een bijzondere bestemming in een (algemeen) bestemmingsplan zoals een agrarische dienstwoning een “bijzondere last of beperking” was in de zin van art. 7:15 Burgerlijk Wetboek. De verkoper had als gevolg daarvan een mededelingsplicht en als hij daar niet aan voldeed dan kon de koper zonder meer ontbinden. De koper had dan geen onderzoeksplicht.

In de zaak Bos/Smeenk uit 2004 oordeelde de Hoge Raad dat lasten en beperkingen die voortvloeien uit publiekrechtelijke regelgeving kunnen worden aangemerkt als ‘bijzondere lasten en beperkingen’ in de zin van art. 7:15 lid 1 BW. De Hoge Raad verduidelijkt die uitspraak nu. Van een bijzondere last of beperking is slechts sprake indien de publiekrechtelijke last of beperking haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit.

De Hoge Raad geeft wel aan dat ruilverkavelingslasten, zoals in de zaak Bos/Smeenk, nog wel als bijzondere last of beperking worden beschouwd. De reden die de Hoge Raad hiervoor geeft is dat (a) de ruilverkavelingslasten per kavel werden vastgesteld, en (b) de betreffende rechthebbende persoonlijk bericht kreeg dat de lijst der geldelijke regelingen ter inzage was gelegd.

Het geval
Portsight had in april 2008 een terrein gekocht van verkoper met de bedoeling hierop te bouwen. Het bouwterrein zou geleverd worden op 14 juli 2008. Portsight weigerde echter haar medewerking te verlenen aan de levering. Volgens Portsight zou Verkoper niet vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen kunnen leveren omdat het bouwterrein onder het toepassingsgebied van de Beleidsregels grote rivieren (‘Beleidsregels’) viel. Op grond van deze Beleidsregels moet voor het bouwen met Rijkswaterstaat overeenstemming worden bereikt over de omvang van de bebouwing en een compenserende waterberging. Ook bleek uit een brief Rijkswaterstaat dat de bouwmogelijkheden waren gelimiteerd. Daarom meende Portsight de koopovereenkomst te kunnen ontbinden. De Hoge Raad gaf Portsight dus geen gelijk. Portsight moest alsnog haar handtekening onder de leveringsakte zetten.

Commentaar
Het valt op dat de Hoge Raad zonder meer alle besluiten van algemene strekking, zoals beleidsregels, verordeningen en bestemmingsplannen ‘meeveegt’ in zijn arrest dat vooral ziet op de (specifieke) Beleidsregels. De Hoge Raad staat er verder niet bij stil dat bestemmingsplannen regels geven die per perceel sterk verschillend kunnen zijn. De inhoud van de Beleidsregels was heel anders, veel algemener, omdat daarin op een groot gebied dezelfde regels van toepassing werden verklaard. Dit zou kunnen worden verklaard door aan te nemen dat volgens de Hoge Raad de manier van bekendmaking van de last belangrijker is dan de inhoud van de last zelf. Daarbij kan men dan weer de vraag stellen of de wetgever dat bedoeld heeft met art. 7:15, en hoe zich dat dan zou verhouden tot de overwegingen van de Hoge Raad waarom Bos/Smeenk in de ‘nieuwe lijn’ past.

Tips
Het arrest werpt een aantal nieuwe vragen op, maar voor de praktijk kunnen er wel een paar tips worden gegeven.

Voor de verkoper van vastgoed betekent het arrest niet dat hij geen mededelingsplicht heeft bij een “bijzondere” bestemming uit het bestemmingsplan. Die plicht bestaat nog steeds op basis van de gewone regels uit de koopovereenkomst (art. 5.4 NVM) of de wet in art. 7:17 BW. Ook blijft het zo dat de verkoper moet nagaan of er een specifiek tot de onroerende zaak gericht publiekrechtelijk besluit bestaat.

Het lijkt erop dat door deze uitspraak de koper minder wettelijke bescherming heeft. Hij doet er, net als ‘vroeger’, goed aan om na te gaan of het bestemmingsplan en andere bijzondere overheidsplannen overeenkomen met zijn intentie.

A&S advocaten heeft ruime ervaring in het agri vastgoed en ook met deze problematiek. De zaak Bos/Smeenk werd bij de rechtbank en het gerechtshof door A&S Advocaten gevoerd.

Auteur: mr P.H.N. (Piet-Hein) van Spanje, E: pvspanje@aens.nl,T: 0317 – 42 53 00

Piet-Hein van Spanje

Auteur: Piet-Hein van Spanje

E-mail: pvspanje@aens.n

Praktijkgebieden
Vastgoedrecht en ondernemingsrecht.

Loopbaan
Piet-Hein van Spanje studeerde rechten aan de Universiteit Utrecht. Hij startte zijn loopbaan in 1994 bij A&S Advocaten. Sinds 2007 is hij een van de vennoten. Piet-Hein is een breed georienteerde advocaat die thuis is in verschillende rechtsgebieden. Hij houdt zich daarbij met name bezig met het vastgoedrecht, zowel het civielrecht als het bestuursrecht, en het ondernemingsrecht. Hij is vaardig in het maken van uiteenlopende contracten en is ook een geroutineerde procesadvocaat. Hij is een daarmee een ervaren adviseur voor ondernemers.

Daarnaast heeft hij ruime ervaring als voorzitter of secretaris van verschillende profit en non-profitorganisaties.

Persoonlijk
“De ondernemende kant van mijn werk heeft mij van meet af aan getrokken: ik voel me zowel advocaat als ondernemer. Ondernemers stellen de meest uiteenlopende vragen en hun situaties en persoonlijkheden verschillen sterk. Dat maakt het interessant en tot een uitdaging om in die complexe, dynamische omgeving het verschil te maken. In mijn vrije tijd golf, fiets en zwem ik regelmatig en tuinier ik graag. Ook boeien boeken over geschiedenis en aardrijkskunde mij.”

Nevenactiviteiten

  • secretaris Wagenings Ondernemers Contact (WOC)
  • voorzitter raad van toezicht en commissarissen Kinderopvang Wageningen
  • bestuurslid Ondernemersvereniging Business- en Sciencepark Wageningen
  • secretaris Golfbaan Heelsum (tot 2015)
  • voorzitter Vereniging Vastgoed-Juristen (tot 2011)
  • lid vereniging voor Bouwrecht
  • lid vereniging Bouwrechtadvocaten
  • bewerker tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht (Kluwer)