Jurisprudentie onteigeningsrecht (februari 2015)

Onteigeningsjurisprudentie: met onderwerpen zoals planschade , landinrichting en de Belemmeringenwet privaatrecht.

1.    Vonnis rechtbank Noord Nederland 17 september 2014, zaaknummer: C/19/927998 / HA ZA 12-132 (Landinrichting Laaghalen)

Stigmaschade

De rechtbank meent met de rechtbankdeskundige dat een tweetal niet in het inrichtingsplan opgenomen percelen landbouwgrond vanwege dat plan in waarde dalen. Want hoewel de percelen niet aan mitigerende maatregelen (vernatting) worden blootgesteld, krijgen de percelen wel het stigma dat zij in een natuurgebied liggen. De waardedaling is getaxeerd op 5% van de waarde voorafgaand aan de terinzagelegging van het inrichtingsplan. De waardedaling zou minder beperkt zijn als er geen mitigerende maatregelen zouden worden getroffen en er niet al langer een “natuurclaim” op de gronden zou hebben gelegen.

2.    Arrest Hoge Raad 7 november 2014, ECLI:NL:HR2014:3125 (Gemeente Den Haag / X)

Onteigening verhuurde bedrijfsruimte (restaurant), bedrijfsschade van v.o.f./niet vormgegeven familieverband

Huurder van bedrijfsruimte heeft recht op volledige schadeloosstelling (42 lid 1 Ow). De huurder exploiteerde een restaurant in een v.o.f., waarvan de huurder één van de vennoten was. De onteigenaar vond dat de door de v.o.f. geleden schade niet voor vergoeding in aanmerking komt, maar de Hoge Raad is het daarmee niet eens omdat de huurder schadeloos moet worden gesteld voor de inkomensschade. Het staken van de v.o.f. is bedrijfsschade die moet worden aangemerkt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening.

Vergelijk: HR 27 september 2013, ECLI:NL:HR2013:CA1731, De Haas/Lansingerland, inzake de vergoeding van schade van een exploitatie middels een niet nader vormgegeven familieverband.

3.    Kroonbesluit 14 november 2014, Staatscourant 12 december 2014, nummer 2014002189 (onteigening Ontpoldering Hedwigepolder)

Minnelijk overleg op taxatiebasis, zelfrealisatie, overleg onteigenaar/pachters

De Kroon lijkt een nieuwe lijn te volgen aangaande minnelijk overleg: de onteigenaar moet aan de eigenaar een aanbod tot schadeloosstelling doen. Van de te onteigenen partij mag worden verwacht dat hij daartegenover zijn eis aangaande de hoogte van de schadeloosstelling kenbaar maakt. Vervolgens kan op basis van wederzijdse taxaties, die in het overleg “kunnen” worden ingebracht, verder worden onderhandeld. In casu hoefde de onteigenende partij geen taxatierapport te overleggen, gelet op het verloop van het verwervingsproces (de eigenaar wilde niet praten over schadeloosstelling, maar (slechts) over zelfrealisatie).

Het zelfrealisatieverweer wordt afgewezen, omdat

–       de eigenaar geen beheerplan heeft opgesteld

–       niet over alle benodigde gronden in het plangebied beschikt

–       het toekomstig natuurgebied moet worden beheerd in aansluiting op aangrenzende natuurgebieden

–       het beheer effectief moet kunnen zijn, terwijl dat gezien het voorgaande niet mogelijk is.

De eigenaar had de onteigenaar gesommeerd om de pachters niet te benaderen. Volgens de Kroon hoeft de onteigenaar zich dat – vanzelfsprekend – niet aan te trekken: het is de onteigenaar toegestaan om met de pachters in overleg te treden en is daartoe in beginsel verplicht indien blijkt dat met de eigenaar geen zaken kunnen worden gedaan.

Voorstellen tot compensatiegrond leidden tot niets. Dit weerhoudt de Kroon er niet van het KB te slaan, omdat compensatiegrond dan wel beschikbaar moet zijn en tevens omdat de onteigenaar gehouden is aan zijn eigen, op de urgentie van de aanleg van het werk toegespitste planning.

4.    Arrest Hoge Raad 21 november 2014, ECLI:NL:HR:2014:3351 (X / Gemeente Westland)

Onrendabele top bij bedrijfsverplaatsing?

Onrendabele top: het verschil tussen de stichtingskosten van de vervangende en voor de bedrijfsvoering van de onteigende aangepaste bedrijfsruimte en de waarde daarvan na voltooiing of aanpassing.Deze moet aan de onteigende worden vergoed. Dat er wordt geïnvesteerd in een bedrijfsmiddel en de kosten (dus) terugverdiend kunnen worden, doet hier niet aan af. De A-G acht van belang (bijkomend) dat het risicoprofiel van de onteigende substantieel is verzwaard; als de onteigende zijn nieuwe bedrijfslocatie, om wat voor reden dan ook, zou moeten verkopen, zou hij “in het rood” komen; een vergoeding van financieringsschade zou hier niet tegenop wegen.

5.    Arrest gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 25 november 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:9077

Consignatie, wettelijke rente

De onteigenaar verkrijgt de grond pas als het vonnis waarbij de onteigening is uitgesproken ingeschreven is. In dit geval kon het vonnis niet worden ingeschreven, omdat de onteigenaar cassatieberoep had aangetekend tegen het onteigeningsvonnis. Om werking van het vonnis te behouden, moest het voorschot op de schadeloosstelling aan de grondeigenaar worden betaald. De grondeigenaar weigerde het bedrag in ontvangst te nemen. De onteigenaar heeft het voorschot daarom in de consignatiekas gestort. De grondeigenaar meent dat de onteigenaar over het voorschot wettelijke rente is verschuldigd. Het hof oordeelt dat dat niet juist is, omdat storting in de consignatiekas geldt als bevrijdende betaling. De onteigenaar was dus niet in verzuim.

6.    Vonnis rechtbank Den Haag 3 december 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:15081 (Provincie Zuid-Holland / mr J.P. van den Berg q.q.)

Eliminatiebeginsel

Het bestemmingsplan waarbij een recreatieve bestemming de voorheen geldende agrarische bestemming verving, was vastgesteld op eigen initiatief van de provincie. Het was dus geen planologische verankering van eerdere (concrete) plannen. De rechtbank elimineert het bestemmingsplan niet. Bij het bepalen van de waarde van de onteigende percelen moest volgens de rechtbank dus wel rekening worden gehouden met de vraag of dat bestemmingsplan waardevermeerderende of -verminderende gevolgen had.

7.    Vonnis rechtbank Midden-Nederland 17 december 2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:6820 (Gemeente Utrecht / Wieman)

Eliminatiebeginsel

In deze zaak draait het om de waarde van percelen die zijn onteigend voor de realisatie van een park in de VINEX-locatie Leidsche Rijn, Utrecht. Bij het bepalen van de waarde moet volgens de rechtbank wel rekening worden gehouden met de  waardeverandering die optreedt vanwege het bestemmingsplan ‘Leidsche Rijn Park’.

In de door de Hoge Raad behandelde zaak Ballast Nedam / Staat werd geen rekening gehouden met het bestemmingsplan; het bestemmingsplan werd geëlimineerd (weggedacht). In die zaak ging het volgens de rechtbank om een kleine concrete ontwikkeling bij een groot reeds ontwikkeld plan (te weten: een verzorgingsplaats langs de A27 bij Eemnes). Het park is volgens de rechtbank onderdeel van een grote algemene ontwikkeling. Het bestemmingsplan ‘Leidsche Rijn Park’ is niet enkel de juridische onderbouwing van een reeds aanwezig concreet plan.

Daarom moet het bestemmingsplan in dit geval niet worden geëlimineerd. Want, zo redeneert de rechtbank, als dat wel zo zou zijn moest ook de gehele ontwikkeling Leidsche Rijn worden weggedacht. De rechtbank lijkt aan het vonnis ten grondslag te leggen de gedachte dat in de zaak Ballast Nedam / Staat ook niet de gehele A27 werd weggedacht.

8.    Vonnis rechtbank Limburg 17 december 2014, zaaknummer C/03/153294 / HA ZA 10-866 (Gemeente Beek / Bruinenberg, niet gepubliceerd)

Eliminatiebeginsel

In deze kwestie gaat het om de vraag of bij het bepalen van de waarde van onteigende percelen rekening moet worden gehouden met de gevolgen van het ten behoeve van die ontwikkeling vastgestelde bestemmingsplan. De rechtbank oordeelt dat voor beantwoording van die vraag relevant is of de aandelen van Business Park MAA B.V., voor wiens rekening en risico het bedrijventerrein wordt aangelegd, worden gehouden door overheidslichamen of privaatrechtelijke (rechts)personen.

Als blijkt dat de aandelen (voor het overgrote deel) op naam van overheidslichamen staan en/of de financiële gevolgen ten goede of ten laste komen van overheidslichamen, kan dat betekenen dat het risico van de ontwikkeling voor rekening en risico van de overheid komt. Het lijkt erop dat de rechtbank, die verwijst naar Parlementaire geschiedenis van de Onteigeningswet, dan zal oordelen dat – kort gezegd – de realisatie van het bedrijventerrein een overheidswerk is (in de zin van artikel 40c onder 2 Onteigeningswet) en de bijbehorende (waarschijnlijk) waardevermeerderende gevolgen moeten worden weggedacht.

De voormalig eigenaar van de onteigende percelen zal waarschijnlijk proberen aan te tonen dat niet de overheid, maar particulieren en/of rechtspersonen profiteren van de ontwikkeling van het bedrijventerrein.

9.    Arrest Hoge Raad 9 januari 2015, ECLI:NL:HR2015:43 (X / Gemeente Oosterhout)

Onteigening, afgedaan met artikel 80a RO, onderhandelingsplicht artikel 17 Ow

Onteigende wil dat de Hoge Raad zich in cassatie buigt over de vraag of de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de onteigenaar voldoende serieus heeft onderhandeld. Dat kan, maar het oordeel van de rechtbank kan in cassatie slechts op begrijpelijkheid worden getoetst (het feitencomplex kan in cassatie niet worden beoordeeld). Volgens de concluderende Advocaat-Generaal was de motivering zeer begrijpelijk.

Voorts meende de onteigende dat de Kroon zich uit had moeten laten over de vraag of bedrijfsschade zou worden berekend op basis van liquidatie dan wel reconstructie, en dat de rechtbank zulks ten onrechte over het hoofd had gezien. Ook dit betoog faalt: de A-G noemt dit verweer zelfs “evident ongegrond”. In wezen verlangde de onteigende volledige herbeoordeling, maar daarvoor is in cassatie geen plaats.

Ook verlangde de onteigende dat de Hoge Raad zich zou buigen over een kwestie die nog niet aan de rechtbank was voorgehouden; dat kan niet in cassatie.

Al met al was dit een succesvolle vertragingsoperatie (circa een half jaar), omdat het vonnis van de rechtbank nog niet kon worden ingeschreven en de gemeente de eigendom van de percelen dus niet verkreeg. Maar: wie betaalt de proceskosten, nu het erop lijkt dat in cassatie enkel kansloze argumenten werden aangevoerd?

Mr Richard van Baalen, A&S Advocaten te Wageningen, T.: 0317 – 425 300, E.: rvbaalen@aens.nl

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)