Minder mogelijkheden: lagere pachtprijs

In agrarisch Nederland wordt regelmatig gediscussieerd over de hoogte van de pachtprijzen. Zeker nu de pachtprijzen jaarlijks worden herzien, waarbij af en toe flinke verhogingen uit de bus komen, klagen pachters regelmatig over de hoogte van de pachtprijzen. De pachtprijsverhogingen van rechtswege doen zich in beginsel alleen voor als er sprake is van een reguliere pachtovereenkomst. In dat geval is er sprake van een duurzame en meestal ook langdurige pachtverhouding, waarbij de wetgever een maximum heeft gesteld aan de te hanteren prijzen. Daar staat dan tegenover dat die prijzen regelmatig moeten worden herzien, om voor de verpachter een redelijke opbrengst te garanderen.

De wet kent een systeem waarin per regio voor nieuwe pachtovereenkomsten (van na 1 september 2007) een maximale pachtprijs is vastgesteld. Ook voor bestaande pachtovereenkomsten (van voor 1 september 2007) is een maximale pachtprijs vastgesteld. Wettelijke mogelijkheid pachtprijsverhoging Binnen dit ingewikkelde systeem van pachprijsbeheersing kunnen zowel de pachter als de verpachter de grondkamer vragen de tussen hen geldende pachtprijs aan te passen. Artikel 7:333 Burgerlijk Wetboek zegt dat de grondkamer de tussen partijen overeengekomen tegenprestatie kan herzien, indien de redelijkheid en billijkheid dit verlangen of gewijzigde omstandigheden dit rechtvaardigen. In de praktijk maken vooral de verpachters gebruik van deze bepaling om de pachtprijs te maximaliseren. Dat gebeurt vaak in gevallen waarin bij het aangaan van de pacht een lage pachtprijs is gehanteerd. Uit de periodieke procentuele verhogingen komt de verpachter dan niet aan de door hem gewenste maximale pachtprijs. De verpachter kan dan de grondkamer vragen om vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijs. Op grond van artikel 21 van het Pachtprijzenbesluit berekent de grondkamer de hoogst toelaatbare pachtprijs op 31 augustus 2007, volgens de normen die toen golden. Daarna past zij de daarna op die pachtprijs vastgestelde veranderpercentages toe. Zo wordt de hoogst toelaatbare pachtprijs tussen partijen vastgesteld. Voor een correctie op de zo gevonden pachtprijs is alleen ruimte als de redelijkheid en de billijkheid zich tegen die verhoging verzetten.

Lagere pachtprijs op verzoek van pachters

Onlangs heeft de Centrale Grondkamer een aantal uitspraken gedaan in zaken waarin niet de verpachter, maar de pachters de grondkamer hadden gevraagd de hoogst toelaatbare pachtprijs vast te stellen. Zij vonden dat de pacht te hoog was. Het ging om de pacht van dijken en buitendijkse gronden. Het waterschap had voor die gronden een nieuw handhavingsbeleid vastgesteld, op basis van een keur die al bijna 30 jaar niet was gehandhaafd. De pachters mochten op de dijken en de buitendijkse gronden door het nieuwe beleid geen vee meer laten weiden en daar ook geen mest meer uitrijden. De verpachter stelde bij de grondkamer dat hij ook niet blij was met die ontwikkeling. Hij had zich zelfs met hand en tand tegen het nieuwe beleid van het waterschap had verzet. Bovendien, zo zei de verpachter, kende het waterschap een schadevergoedingsverordening voor degenen die als gevolg van de keur schade leden. De grondkamer en ook de Centrale Grondkamer in hoger beroep, gingen aan het verweer van de verpachter voorbij. De pachtprijs is vastgesteld op basis van de pachtnormen die in 2007 golden, maar ook werd de grond getaxeerd, omdat de pachtprijs nooit hoger mag zijn dan 2% van de vrije verkeerswaarde. Door de beperkingen die op de gronden rusten, kwamen de deskundigen van de Centrale Grondkamer uit op een vrije verkeerswaarde van ongeveer € 10.000,– per hectare. Omdat de pachtprijs nooit hoger kan zijn dan 2% van de vrije verkeerswaarde, werd daardoor de pachtprijs beperkt tot een bedrag van ongeveer € 200,– per hectare per jaar. De stelling van de verpachter dat het niet redelijk was om de gevolgen van het waterschap beleid helemaal voor zijn rekening te laten komen, werd door de Centrale Grondkamer niet gehonoreerd.

(Centrale Grondkamer 8 november 2011, Tijdschrift voor Agrarisch Recht 2011, nummer 5671).

Benno Nijman

Auteur: Benno Nijman

T: 0317 – 425 300
E: bnijman@aens.nl

Praktijkgebieden
Agrarisch recht, bestuursrecht en mediation.

Loopbaan
Benno Nijman startte zijn carrière bij de politie in 1975, na zijn middelbare schoolopleiding. Naast zijn werk aldaar, studeerde hij Nederlands Recht aan de Universiteit Utrecht. In 1989 vervolgde hij zijn loopbaan als jurist bij rechtsbijstandverzekeraar ARAG. In 1991 kwam hij in dienst bij A&S Advocaten. In 1997 werd hij beëdigd als advocaat. Sinds 2004 is Benno een van de vennoten.

Persoonlijk
“Ik ben geboren en getogen op een boerderij in de Achterhoek. Dat ik mijn afkomst en mijn toekomst met elkaar zou verbinden via het agrarisch recht lag dan ook voor de hand.

Nevenactiviteiten

  • lid Vereniging voor Agrarisch Recht (2003 pre-advies over bestrijding dierziekten, 2012 pre-advies voor pacht.)
  • lid Vereniging Agrarisch Recht Advocaten