Mondelinge ontbinding koopovereenkomst via vertegenwoordigingsbevoegde makelaar
Meestal treedt de makelaar op als bemiddelaar. De makelaar is dan slechts een ‘bode’ voor zijn opdrachtgever. Hij mag geen rechtshandelingen verrichten (zelfstandig instemmen met de koop etc). Dat is anders als de verkoper of koper met zijn makelaar afspreekt dat de makelaar optreedt als vertegenwoordiger. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat de mondelinge ontbinding van de koopovereenkomst door de koper rechtsgeldig was toen de makelaar aangaf dat schriftelijke bevestiging niet meer nodig was.
Situatie
Verkoper wil zijn varkenshouderij met bedrijfswoning verkopen. Koper wil deze kopen, mits hij de bijbehorende woning kan doorverkopen. Partijen leggen schriftelijk hun afspraken vast. Daarbij bepalen zij dat de koper een financieringsvoorbehoud heeft en dat hij hierop schriftelijk een beroep moet doen met een brief aan de behandelend notaris. Verder is in de koopovereenkomst opgenomen dat de makelaar de verkoper mag vertegenwoordigen.
Koper krijgt zijn financiering niet rond. Op de laatste dag van het financieringsvoorbehoud belt hij de makelaar en geeft aan dat hij de koop wil ontbinden. Koper vraagt of hij dit nog schriftelijk moet bevestigen. De makelaar zegt van niet, omdat de koopovereenkomst nog niet bij de notaris ligt. De koper bevestigt de ontbinding daarom niet schriftelijk en meent dat de kous daarmee af is.
Maanden later spreekt de verkoper de koper aan op afname. Hij stelt dat de koop niet ontbonden is, omdat hij niet heeft ingestemd met de ontbinding. Koper zegt dat hij mocht afgaan op de mededeling van de makelaar.
Oordeel rechtbank
De rechtbank geeft de verkoper gelijk. Die oordeelt dat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden. Doordat koper de varkenshouderij niet heeft afgenomen, is hij toerekenbaar tekort geschoten. De koper moet een boete betalen, die wordt gematigd tot 2,5% van de koopsom. De verkoper vindt deze boete veel te laag en gaat in hoger beroep. De koper gaat daarom ook in hoger beroep. Hij vindt dat de koopovereenkomst wel was ontbonden.
Oordeel gerechtshof
Het gerechtshof geeft de koper gelijk. Het hof zegt:
“Als uitgangspunt geldt dat de aan een makelaar gegeven opdracht tot bemiddeling geen volmacht inhoudt aan die makelaar tot het verrichten van rechtshandelingen namens de opdrachtgever. Met de enkele opdracht tot bemiddeling door HCB aan Veldhuizen is in beginsel jegens de koper dan ook niet de schijn van bevoegdheid van Veldhuizen gewekt. Dat kan evenwel anders zijn indien de koper gerechtvaardigd heeft vertrouw op volmachtverlening aan de makelaar op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van de verkoper komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. Daarbij dient sprake te zijn van feiten of omstandigheden die de verkoper betreffen en die rechtvaardigen dat verkoper in zijn verhouding tot koper het risico van eventuele onbevoegde vertegenwoordiging draagt (vlg HR 3 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:142)”.
In de koopovereenkomst tussen partijen is bepaald dat de verkoop en koop tot stand is gekomen via bemiddeling van de makelaar als vertegenwoordiger van de verkoper. De verkoper heeft deze overeenkomst ondertekend. Op grond daarvan mocht de koper erop vertrouwen dat de makelaar in deze overeenkomst niet optrad als bemiddelaar of bode, maar (tevens) als vertegenwoordiger. Koper mocht vertrouwen op de mededeling van de makelaar dat de ontbinding rechtsgeldig was ingeroepen.
Let op: de rol van makelaar is niet altijd hetzelfde. Let goed op wat je met je klant afspreekt. In de modelovereenkomst van de NVM treedt de makelaar wel op als bemiddelaar.
Bron: arrest gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 18 juli 2017, nog niet gepubliceerd. In deze zaak is de koper bijgestaan door A&S Advocaten.
