Nieuwe vergoedingsregels niet van toepassing op oud erfpachtafhankelijk opstalrecht

De wet bepaalt tegenwoordig dat bij het einde van een erfpacht- of opstalrecht, de waarde van de door de gebruiker gebouwde gebouwen en dergelijke door de eigenaar moet worden vergoed. Partijen kunnen daar soms specifieke afspraken over maken. In ieder geval moet de waarde naar objectieve maatstaven in beeld worden gebracht.

Dit artikel wordt geschreven naar aanleiding van een arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 30 juni 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4935. Die zaak draait om het einde van een erfpachtrecht, alsmede een daarvan afhankelijk opstalrecht op basis waarvan gebouwen zijn gebouwd. Deze rechten zijn in 1978 gevestigd ten behoeve van de exploitatie van restaurant “Het Berghuis “. Het bloot eigendom is in handen van de Stichting het Utrechts Landschap. De rechten van erfpacht en opstal eindigen volgens de vestigingsakte per 1 november 2018.

De exploitante van Het Berghuis, die bij het bosrestaurant woont, en het Utrechts Landschap zijn in onmin geraakt. Zij strijden onder meer over de omvang van de aan de exploitante toe te leggen vergoeding.

Wettelijke vergoedingsregels

De wettelijke vergoedingsregeling van artikel 5:99 BW is hier niet van toepassing. Dat artikel bestaat sinds 1992, toen het werd opgenomen in het nieuwe Burgerlijk Wetboek. Het overgangsrecht daarbij bepaalde tot dat artikel niet van toepassing was op erfpachtrechten die voordien waren gevestigd (artikel 170 NBW). In eerste aanleg heeft de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht bepaald dat artikel 5:99 BW wel op het erfpacht afhankelijke opstalrecht van toepassing was. Daartoe overwoog de rechtbank dat artikel 170 Overgangswet NBW niet van toepassing is verklaard op een recht van opstal.
Het gerechtshof is het met die redenering niet eens, omdat het hier gaat om een opstalrecht dat afhankelijk is van het erfpachtrecht. Met andere woorden, als het erfrecht eindigt, eindigt ook het opstalrecht. Volgens het gerechtshof strookt het niet met de achterliggende gedachte van artikel 170 Over-gangswet NBW om artikel 5:99 BW alsnog van toepassing te verklaren op zo’n erfpachtafhankelijk opstalrecht. Want partijen bij oude erfpachtcontracten konden geen rekening houden met de regeling die uiteindelijk in artikel 5:99 BW is opgenomen.

Objectieve maatstaven

De exploitante heeft in hoger beroep nog gewezen op de uitspraak van de hoge Raad van 11 oktober 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1578). Daarin is onder meer bepaald dat vanwege de eisen van redelijkheid en billijkheid, het aan een gewezen erfpachter / opstaller te vergoeden bedrag naar objectieve maatstaven moet worden vastgesteld.

Afgesproken vergoedingsregels

De exploitante wijst op dat arrest van de Hoge Raad, ter onderbouwing van haar betoog dat de vergoeding die het Utrechts Landschap wil betalen en die de rechtbank heeft bepaald te laag is.

Uit het arrest van het gerechtshof blijkt dat de exploitante een rapport in geding heeft gebracht waarin de waarde op anderhalf miljoen euro is gesteld. Ook heeft zij gesteld dat zij het erfpacht- en opstalrecht heeft verkregen tegen betaling van € 560.670,– Het hof gaat niet mee met die bedragen.

Dit omdat in de vestigingsakte uit 1978 staat dat (slechts) de herbouwwaarde van de met toestemming van het Utrechts Landschap gebouwde panden wordt vergoed. Dit met dien verstande dat het te vergoeden bedrag nooit hoger is dan de door erfpachter met goedkeuring van de stichting in de opstallen geïnvesteerde bedragen + ƒ 10.000,– + indexatie (in dit geval: € 390.000,–). Het gerechtshof houdt exploitante aan die bepaling omdat zij die zelf is aangegaan. Dat dat maximale bedrag lager is dan de door haar betaalde koopsom en ook lager is dan de herbouwwaarde doet hier niet aan af. Het gerechtshof wijst er in dit verband mede op dat de door de exploitante in de afgelopen jaren betaalde canon “zeer laag was” voor dit bosrestaurant “op een prachtige locatie “.

Tip

Erfpachtrechten en opstalrechten hebben een zakelijk karakter. Partijen hebben relatief veel vrijheid om de inhoud ervan te bepalen. Een rechter moet rekening houden met de redelijkheid en billijkheid, maar dat zal er zeker niet altijd toe leiden dat de rechter zal afwijken van de inhoud van een akte.

Bedenk bij het aangaan van een erfpachtrecht of opstalrecht niet alleen wat het regime is tijdens dat recht, maar ook (of: vooral) wat er moet gebeuren bij het eindigen van dat recht.

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300