De pachter wiens recht door onteigening vervalt, krijgt geen vergoeding van vermogensschade maar wel van inkomensschade.
Casus
In de onteigeningskwestie waarin de Hoge Raad uitspraak deed op 20 april 2018 staat de schadeloosstelling voor de onteigening van een perceel in het Kampereiland voor de aanleg van een hoogwatergeul centraal. Dit perceel van ca. 2,6 ha werd gepacht.
Bij tussenvonnis van 10 juni 2015 heeft de rechtbank Overijssel de onteigening uitgesproken. Partijen procederen verder over de componenten en de hoogte van de schadeloosstelling. Deskundigen hebben de rechtbank een schadeloosstelling van de pachter van ca. € 138.000,– geadviseerd, de rechtbank nam dit over.
Op Kampereiland is het gebruikelijk dat de vertrekkende pachter van de nieuwe pachter een vergoeding van € 1,– per m2 bedingt. De pachter stelde dat hij als gevolg van de onteigening deze vergoeding mis liep. Hij vorderde daarom dat de rechtbank zou bepalen dat de provincie deze diende te vergoeden. De vraag die voorligt is of de Onteigeningswet pachters de mogelijkheid biedt om schade te claimen die wordt geleden door het derven van een (mogelijke) vergoeding van de nieuwe pachter.
Rechtbank
De rechtbank oordeelt dat het verlies van de vergoeding voor de “overdracht” van het pachtrecht is aan te merken als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening. Op grond van de Onteigeningswet wordt aan rechthebbenden van een onteigende zaak de werkelijke waarde van deze zaak als vermogensschade vergoed. De rechtbank is van mening dat de gederfde vergoeding als werkelijke waarde aangemerkt moet worden en dat de provincie deze moet vergoeden aan de pachter.
Conclusie A-G
Zoals te doen gebruikelijk neemt een A-G een conclusie voordat de Hoge Raad arrest wijst. Advocaat-Generaal Valk gaat in zijn fundamentele conclusie in op de systematiek van de Onteigeningswet.
Als te vergoeden schade komt in geval van onteigening in aanmerking de werkelijke waarde van het onteigende. Deze werkelijke waarde komt aan de rechthebbende toe. In beginsel is dit de eigenaar. De rechthebbende kan echter ook degene zijn die een zakelijk genotsrecht heeft op de onteigende zaak, zoals een recht van erfpacht of een recht van vruchtgebruik.
Een werkelijke waarde veronderstelt een vrije prijsvorming tussen een verkoper en koper. Het recht van de huurder of pachter heeft geen werkelijke waarde, aldus Valk. Dit zou tot de conclusie leiden dat de pachter in een onteigening geen schadevergoeding ontvangt als rechthebbende. Vervolgens gaat Valk in op de vraag of het voorgaande anders ligt, nu door het beleid van Kampereiland de pachter in beginsel zelf mag kiezen aan wie hij zijn rechten overdraagt. Hij betwijfelt dit, omdat de verwachting dat een pachter bij een overdracht van zijn recht een prijs kan bedingen geheel afhankelijk is van zijn verhouding met de verpachter, en niet inherent is aan de aard van zijn (pacht)recht. Valk concludeert dat de vergoeding die een pachter van de opvolgende pachter ontvangt, niet kwalificeert als werkelijke waarde die op grond van de Onteigeningswet vergoed moet worden.
Een pachtrecht wordt niet onteigend, maar vervalt door de onteigening. De Onteigeningswet bevat naast de verplichting tot vergoeding van de werkelijke waarde aan rechthebbenden ook de verplichting tot vergoeding van inkomensschade aan een pachter, wiens recht door de onteigening vervalt. Volgens Valk kan een pachter op grond hiervan de gemiste vergoeding voor de overdracht van het pachtrecht mogelijk als inkomensschade claimen. Deze vordering komt voor vergoeding in aanmerking indien het pachtrecht, zonder onteigening, binnen afzienbare tijd in het kader van de bedrijfsbeëindiging zou zijn overgedragen door de pachter.
Hoge Raad
De Hoge Raad volgt de A-G. Hij overweegt dat een pachtrecht niet kan worden onteigend. De vergoedingsplicht van de werkelijke waarde geldt alleen voor rechthebbenden van een onteigende zaak. De pachter kan niet worden aangemerkt als rechthebbende op de onteigende zaak. Aan het pachtrecht komt geen werkelijke waarde toe.
De regeling voor verval van rechten door de onteigening biedt wel mogelijkheden. De pachter heeft recht op vergoeding van schade als gevolg van de onteigening. Deze schadeloosstelling strekt ertoe de pachter in de toestand te brengen, waarin hij zou hebben verkeerd zonder de onteigening. Het missen van de vergoeding van een opvolgend pachter kan voor vergoeding in aanmerking komen, als deze in redelijkheid als gevolg van de onteigening valt aan te merken. Daarbij is van belang of, en op zo ja op welke termijn, de pachter zijn pachtrecht aan een opvolgend pachter zou hebben doen overgaan. Overigens mogen te verwachten voordelen als gevolg van de onteigening verrekend.
De Hoge Raad verwijst de zaak door naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Het hof zal zich moeten buigen over de vraag of de schadeloosstelling ook een inkomensschadecomponent dient te bevatten voor de eventuele gederfde vergoeding van een opvolgend pachter.
Auteur: AenS Advocaten
T: 085 – 48 77 400
E: info@aens.nl