Pachter hoeft betalingsrechten toch niet aan verpachter over te dragen

Het pachthof van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden deed in kort geding uitspraak over een door een verpachter en een pachter gesloten pachtovereenkomst, waarin staat:

“Artikel 18 – Productie rechten

Er gaan met deze pachtovereenkomst geen productierechten van verpachter en pachter mee over.

Artikel 19 – Toeslagrechten

Er gaan met deze pachtovereenkomst geen toeslagrechten over van verpachter naar pachter. Mochten er tijdens de duur van deze overeenkomst rechten, in welke vorm dan ook, ontstaan welke samenhangen met het gebruik van het gepachte uit deze overeenkomst dan zullen deze rechten, hoe ook genaamd, aan het eind van de overeenkomst aan verpachter toekomen.”

Het betreft een geliberaliseerde pachtovereenkomst, die eindigt door tijdsverloop. De verpach-ter heeft aan de pachter meegedeeld dat de door pachter aangevraagde betalingsrechten aan de verpachter moet worden overgedragen. De pachter is het daarmee niet eens. De verpach-ter daagt de pachter voor de pachtkamer van de rechtbank Arnhem en die geeft de verpachter gelijk. De pachter is het er niet mee eens dat hij de betalingsrechten aan de verpachter moet overdragen en stelt hoger beroep in bij het pachthof van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Het pachthof stelt de pachter in het gelijk bij arrest van 27 november 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:10349.

Het pachthof overweegt hiertoe dat artikel 19, tweede zin, haar betekenis niet alleen ontleent aan de tekst maar dat die tekst moet worden uitgelegd (Haviltex). Dus niet alleen de tekst, maar ook de omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, zijn van belang. Daarbij is van groot belang de taalkun-dige betekenis van de bewoordingen, gelezen in de context van de overeenkomst en de maatschappelijke kring van verpachter en pachter. Ook is bij de uitleg van de overeenkomst de aard van die overeenkomst van belang, alsmede de omvang en gedetailleerdheid van de contractbevestiging. Ook is relevant de manier waarop de overeenkomst tot stand is gekomen en de vraag of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden.

Het pachthof heeft aan de verpachter en de pachter gevraagd hoe artikel 19, tweede zin tot stand is gekomen. Volgens een collega van de rentmeester van de verpachter is de pachter ermee akkoord gegaan dat als er tijdens de pacht rechten ontstaan die samenhangen met het gebruik van het gepachte, dat die rechten dan bij de grond blijven. Zo niet, dan had de ver-pachter geen pachtovereenkomst gesloten met de pachter, aldus de collega-rentmeester. 2

De pachter denkt daar anders over. Hij zegt dat hij eerder van de verpachter geliberaliseerd grond pachtte, en dat in de desbetreffende overeenkomst zin twee van artikel 19 ontbrak. De pachter merkt op dat de tweede zin door de verpachter is toegevoegd en dat de rentmeester de overeenkomst vervolgens tijdens een bespreking op de boerderij heeft laten zien en onder-tekening heeft verlangd. Artikel 19, tweede zin is niet met de pachter besproken. Wel is met de pachter besproken dat het een voortzetting betrof voor een langere duur met een hogere pachtprijs. De verpachter heeft voorafgaand aan de bespreking geen conceptovereenkomst per e-mail aan de pachter voorgelegd. Volgens de pachter was hij niet op de hoogte van die wijziging en heeft hij dan ook niet begrepen dat de op handen zijnde betalingsrechten zouden moeten worden afgestaan aan de verpachter.

Het pachthof constateert dat verpachter en pachter het niet met elkaar eens zijn. Voor het pachthof is van belang dat in de eerdere pachtovereenkomst, artikel 19 tweede zin, ontbrak. Die tweede zin is onduidelijk en ruim geformuleerd en daardoor voor meerdere uitleg vatbaar. Het pachthof voegt toe dat de vaste rechtspraak van het pachthof is dat de pachter niet ge-houden is om toeslagrechten aan de verpachter over te dragen, omdat die toeslagrechten zijn bedoeld om de pachter te ondersteunen in het inkomen. Die rechten hebben onder meer als doel om de landbouwbevolking van een redelijke levensstandaard te verzekeren, zie het ar-rest van het pachthof van 22 juni 2010, ECLI:NL:GHARN:2010:BM8465. Het pachthof over-weegt dat betalingsrechten in de plaats zijn gekomen van toeslagrechten en daarmee wat karakter betreft overeenkomen. Gelet op het karakter van betalingsrechten gaat het niet aan om de waarde/uitbetaling van die rechten aan de verpachter toe te ken-nen, als verpachter en pachter dat niet uitdrukkelijk en voor de pachter duidelijk ken-bare hebben afgesproken.

De pachter heeft dus met succes hoger beroep ingesteld. Hij hoeft de toeslagrechten, of de waarde daarvan, niet aan verpachter over te dragen.

Aangetekend moet worden dat dit een arrest in kort geding is. De verpachter kan nog in een bodemprocedure de kwestie wederom aanhangig maken. Het is theorie niet uitgesloten dat het pachthof in zo’n bodemzaak tot een andere conclusie komt. Maar gelet op de onderbouwing van het arrest zou het mij verbazen dat het pachthof in de bodemzaak tot een ander oordeel komt. 3

Tip voor de praktijk

Het staat partijen vrij om afspraken te maken over de vraag aan wie de betalingsrech-ten toekomen. Een grondeigenaar mag bedingen om grond slechts te verpachten op voorwaarde dat de (waarde van) betalingsrechten aan hem toekomen. Het is dan aan de pachter om al of niet in te stemmen met die voorwaarde, op risico dat hij als hij niet met die voorwaarde instemt de grond niet kan gaan gebruiken. Volgens het pachthof is het dan wel van groot belang dat partijen die afspraak goed vastleggen. In de praktijk is vooral de verpachter gebaat bij het vastleggen van die afspraak.

Richard van Baalen

Auteur: Richard van Baalen

Email: rvbaalen@aens.nl
T.: 0317 – 425 300

Praktijkgebieden
Civiel- en bestuursrechtelijk agrarisch recht, onroerend goedrecht, algemeen bestuursrecht

Loopbaan
Richard studeerde in 2007 af aan de Universiteit Utrecht, waar hij de master Staats- en Bestuursrecht afrondde. Tijdens en kort na zijn studie was hij griffier bij de Centrale Raad van Beroep. In de twee jaren daarop volgend werkte hij bij een gemeente op de afdeling grondzaken, op het grensvlak tussen het bestuursrecht en het civielrecht. In 2010 trad Richard in dienst bij A&S Advocaten.

Persoonlijk
“Vaak zijn kwesties over Agrarisch recht of Onroerend goedrecht niet puur civiel- of bestuursrechtelijk van aard. De cliënt is er niet altijd mee geholpen om die aandachtsgebieden gescheiden te behandelen. Ik vind het mooi om cliënten een totaaloverzicht voor te kunnen houden. Dat werkt vaak verhelderend. In mijn vrije tijd lees ik graag, bijvoorbeeld over geschiedenis. Ook ben ik vaak te vinden in het bos en het buitengebied, soms op de chopper en soms op hardloopschoenen.”

Nevenactiviteiten

  • Lid Vereniging voor Agrarisch Recht (VAR);
  • Lid (aspirant) Vereniging van Onteigeningsadvocaten (VOA);
  • Lid Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr);
  • Adviseur kenniswerkgroep Onteigening en Planschade (Nederlandse Vereniging van Makelaars)
  • Docent Academie voor Vastgoed / NVM SOM
  • Divers (kerkelijk) bestuurswerk.

Publicaties

  • Reactie op afwijzing van de voordracht tot vernietiging van ‘Beheersverordening Hellebeuk’ (Tijdschrift voor Omgevingsrecht, mei 2014)
  • De gebrekenregeling: invloed van de planologie – Het huur- en pachtrecht vergeleken (Tijdschrift voor Agrarisch Recht, april 2013)
  • Divers (zie ‘Blog en Nieuws’)