Pachtovereenkomsten van vóór de wetswijziging van 1 september 2007, waar toen geen sprake was van bedrijfsmatige landbouw, vallen nu onder het huurrecht. Deze zijn dus makkelijker opzegbaar. Dit volgt uit het baanbrekende arrest van de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem van 15 februari 2011.
Situatie
Verpachter en pachter zijn in 1988 een schriftelijke pachtovereenkomst aangegaan voor een perceel grond van circa twee hectare. Bij het aangaan van de pachtovereenkomst had de pachter een klein landbouwbedrijf met circa 3,5 ha grond (inclusief pachtgrond) en verdiende hij zijn hoofdinkomen buiten de landbouw. De verpachter heeft in 2008 de pachtovereenkomst opgezegd, omdat geen sprake (meer) zou zijn van een bedrijfsmatige uitoefening. De pachter haalde zijn hoofdinkomen namelijk niet meer uit zijn agrarisch bedrijf. De pachter stemt niet in met deze beëindiging en komt hiertegen op.
Oordeel rechter
De rechter oordeelt als volgt. Op 1 september 2007 is een nieuwe wettelijke regeling voor pacht in werking getreden en is de Pachtwet vervallen. Naar oud recht werd onder pacht verstaan: “de vruchttrekking met een economisch oogmerk van meer dan ondergeschikte betekenis”. In het nieuwe recht is de definitie van pacht veel enger. Het stelt de eis dat de landbouw bedrijfsmatig moet worden uitgeoefend. Niet-bedrijfsmatige landbouw moet worden gekwalificeerd als huurovereenkomst. Als pacht onder het oude recht automatisch onder het nieuwe recht ook pacht zou zijn, zou dat gebruik een tekortkoming kunnen opleveren. Niet-bedrijfsmatige landbouw is namelijk een reden tot ontbinding van de overeenkomst. Dit is niet de bedoeling. Daarom moet een overeenkomst die onder het oude recht pacht was, maar niet bedrijfsmatig, naar nieuw recht als huurovereenkomst worden gekwalificeerd.
Gevolgen voor de praktijk
Deze uitspraak kan gevolgen hebben voor de praktijk. De vraag rijst namelijk of iedere pachtovereenkomst die nu huur blijkt te zijn direct kan worden opgezegd. Het antwoord is: nee, waarschijnlijk niet. Uit het overgangsrecht volgt dat de (nieuwe) wet buiten toepassing blijft wanneer toepassing daarvan onder de gegeven omstandigheden naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Hiervan kan sprake zijn wanneer niet aan het eind van een pachttermijn, maar tussentijds ontbinding wordt gevorderd van de pacht/huurovereenkomst. Een pachter hoefde er onder het oude recht namelijk geen rekening mee te houden dat de pachtovereenkomst op grond van het niet bedrijfsmatig gebruik tussentijds zou eindigen.
