Regelmatig gehoorde bezwaren tegen reguliere pacht zijn dat het niet eenvoudig is om zo’n pacht te beëindigen en dat de termijn te lang is. Er zijn echter mogelijkheden om daaraan tegemoet te komen. Ter opfrissing, ga ik in deze blog in op de wet en een uitspraak van de Centrale Grondkamer (Centrale Grondkamer, 18 december 2019, GP 11.798 TvAR 2020/8029.) waarin een pachtovereenkomst voor een kortere dan de wettelijke duur is overeengekomen.
Afwijken van reguliere pachttermijn
Een pachtovereenkomst voor de pacht van een hoeve duurt op grond van artikel 7:325, lid 1 BW 12 jaren. Het is mogelijk om de overeenkomst voor een kortere duur aan te gaan. Die kortere duur behoeft de goedkeuring van de grondkamer (artikel 7:325, lid 3 BW). De grondkamer verleent haar goedkeuring alleen op grond van bijzondere omstandigheden van het geval. De algemene belangen van de landbouw mogen door die kortere duur niet worden geschaad (artikel 7:325, lid 4 BW). De grondkamer toetst de aanwezigheid van die bijzondere omstandigheden bij de aanvang van de pachtperiode, zodat later ingetreden omstandigheden geen rol kunnen spelen.
In haar beschikking vermeldt de Grondkamer de reden van haar goedkeuring (artikel 7:325, lid 4 BW). Indien de overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van 12 jaren, dan wordt deze van rechtswege verlengd (artikel 7:325, lid 5 BW). Een overeenkomst voor een kortere duur wordt niet van rechtswege verlengd. Op verzoek van de pachter kan de rechter de overeenkomst van een kortere duur verlengen, indien de bijzondere omstandigheden zich niet hebben voorgedaan en zich ook niet meer kunnen voordoen (artikel 7:325 lid 6 BW). Die omstandigheden moeten daarom ook in de beschikking vermeld worden . Indien de overeenkomst voor 1 jaar of korter is goedgekeurd, vindt er geen verlenging plaats (artikel 7:325, lid 7 BW).
Casus
Partijen zijn een pachtovereenkomst aangegaan voor de pacht van een hoeve voor de duur van zes jaar, in plaats van de wettelijke duur van twaalf jaar. De pachtovereenkomst is op 11 november 2015 door partijen ondertekend. Per 1 december 2015 is het gepachte door de pachter in gebruik genomen. De grondkamer heeft in zijn beschikking van 19 april 2018 de pachtovereenkomst goedgekeurd. In die beschikking is niets overwogen over de overeengekomen kortere duur. Er is geen reden genoemd voor de goedkeuring. Ook is de pachter geen termijn gesteld wanneer hij uiterlijk om verlenging kan vragen. Verpachtster heeft op 26 september 2018 beroep ingesteld tegen de beschikking. Zij heeft de Centrale Grondkamer verzocht om de overeengekomen kortere duur goed te keuren.
Uitspraak
De Centrale Grondkamer moest over twee onderdelen een oordeel vormen. Ten eerste over (1) de ontvankelijkheid van de verpachter en ten tweede over (2) de kortere duur.
(1) Ontvankelijkheid
Op grond van artikel 36 lid 1 van de Uitvoeringswet grondkamers kunnen partijen binnen een maand nadat de beschikking aan hen is verzonden beroep instellen bij de Centrale Grondkamer. Een beschikking waartegen beroep open staat, dient op grond van artikel 28 lid 2 Uitvoeringsbesluit pacht aangetekend te worden verzonden. Een beroep staat niet open indien de pachtovereenkomst ongewijzigd wordt goedgekeurd. Een beschikking hoeft dan niet aangetekend te worden verzonden. De grondkamer is ervan uitgegaan dat de beschikking ongewijzigd is goedgekeurd en heeft deze per e-mail verzonden.
Verpachtster heeft circa 5 maanden na ontvangst van de beschikking beroep ingesteld. De Centrale Grondkamer oordeelt dat op het verzoek tot goedkeuring voor een kortere dan de wettelijke duur, geen inhoudelijke beslissing was genomen. Partijen konden uit de beschikking niet afleiden dat de grondkamer goedkeuring heeft gegeven aan de kortere duur. Daarom kan niet worden aangenomen dat de pachtovereenkomst ongewijzigd is goedgekeurd. Om op dat punt duidelijkheid te kunnen krijgen, moeten partijen in beroep kunnen komen. De uitspraak inzake goedkeuring van de overeenkomst had aangetekend moeten worden verzonden. De Centrale Grondkamer oordeelde dat verpachtster tijdig beroep heeft ingesteld. Dit omdat het einde van de beroepstermijn afhankelijk is van aangetekende verzending van de uitspraak.
(2) Kortere duur
De Centrale Grondkamer is vervolgens ingegaan op de vraag of de door partijen overeengekomen kortere duur van zes jaar kan worden goedgekeurd. De reden van de kortere duur is gelegen in een onlosmakelijk aan de pachtovereenkomst verbonden koopovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het verpachte. Partijen zijn een koopovereenkomst aangegaan, maar pachter kon niet direct een financiering verkrijgen. Partijen hebben afgesproken dat de juridische levering uiterlijk op 28 november 2021 moet plaatsvinden en op die datum is de overeengekomen pachtduur afgestemd. De bedoeling hierbij was dat indien een van de partijen de koopovereenkomst ontbindt wegens niet-tijdige levering, de pacht ook eindigt.
De Centrale Grondkamer oordeelt dat de genoemde omstandigheden op 1 december 2015 als bijzondere omstandigheden ex artikel 7:325 lid 4 van het BW kwalificeren en de overeengekomen kortere duur rechtvaardigen. De kortere duur schaadt de algemene belangen van de landbouw niet. Gelet hierop dient de goedkeuring te worden verleend. De pachtster kan uiterlijk op 30 mei 2021 een vordering tot verlenging van de pachtovereenkomst instellen.
Tip
Het sluiten van een reguliere pachtovereenkomst met een kortere duur kan handig zijn. Dan moeten zich wel bijzondere omstandigheden voordoen. Bijvoorbeeld een geplande gebiedsreconstructie of een verkoop van het pachtobject. Een voordeel is dat de overeenkomst na afloop van de overeengekomen periode eindigt, tenzij de pachter om verlenging vraagt. De rechter verlengt de overeenkomst alleen indien de bijzondere omstandigheden zich niet hebben voorgedaan en zich ook niet meer kunnen voordoen.
Daarnaast is het sluiten van een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor los land ook meestal een optie. Daarbij geldt geen verplichte pachtprijs als de overeenkomst zes jaar of korter duurt.
Mocht u vragen hebben, neem dan gerust contact op via onderstaande gegevens.
Auteur: AenS Advocaten
T: 085 – 48 77 400
E: info@aens.nl