Bij een vrijwillige grondverkoop aan de overheid kan de koopsom in beginsel niet worden berekend als ware het een onteigeningsschadeloosstelling, als de betreffende overheid niet van plan is om het betreffende object desnoods te onteigenen. Althans, dat kan uit een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 1 juli 2015 worden afgeleid.
Situatieschets
De in Harlingen gevestigde vloerenfabriek Spaansen heeft bedrijfsterrein verkocht aan de gemeente Harlingen, zodat op dat terrein woningen konden worden gebouwd. Spaansen zou zich elders in de gemeente vestigen. Eerst was het plan dat de projectontwikkelaar de grond zou kopen, maar omdat dat niet lukte kwam de gemeente in beeld.
Een adviseur van de overheid berekende de schadeloosstelling op onteigeningsbasis op € 11.210.000,– (vermogensschade, financieringsschade en bijkomende kosten). Volgens de adviseur kon dat bedrag niet worden gehanteerd als koopsom, omdat de gemeente niet voornemens was het betreffende terrein desnoods te onteigenen. Uiteindelijk kwamen Spaansen en de gemeente een koopsom overeen van € 8.500.000,–. Daarbij werd € 6.500.000,– werd betaald bij levering van de grond, en € 2.000.000,– uiterlijk vijf jaar nadien of zoveel eerder als de vloerenfabriek daadwerkelijk werd verplaatst. Aldus geschiedde.
Enkele jaren nadat de grond was geleverd besloot de gemeente om de € 2.000.000,– (toch) niet te betalen. Bovendien wil de gemeente dat Spaansen € 250.000,– terugbetaalt, omdat er sprake zou zijn van onrechtmatige staatssteun. Spaansen wil niet terugbetalen, en verlangt dat de € 2.000.000,– alsnog wordt betaald. De gemeente start een gerechtelijke procedure.
Volledige schadeloosstelling
Spaansen stelde dat de koopsom de facto een schadeloosstelling op grond van de Onteigeningswet was. Dat zou betekenen volledige schadeloosstelling aan de orde was. Mede daarom zou er geen sprake zijn van staatssteun.
De rechtbank volgt Spaansen hierin niet. De rechtbank wijst erop dat de gemeente niet van plan was om het terrein te onteigenen, en dat het initiatief voor de verkoop uitging van Spaansen (niet van de gemeente). De rechtbank overweegt dat een vergoeding op basis van de Onteigeningswet niet perse hetzelfde is als een marktconforme prijs omdat deze vergoeding ook verplaatsingsschade kan omvatten die geen onderdeel is van een prijs in het handelsverkeer. Volgens de rechtbank had de gemeente niet meer dan 6.250.000,– mogen betalen (zie hierna); alles daarboven is wegens staatssteunregelgeving ontoelaatbaar.
Kosten bodemsanering
De bodemverontreiniging op het verkochte terrein is een belangrijk onderdeel van de uitspraak. De saneringskosten niet waren verdisconteerd in de koopsom. Volgens het beginsel “de vervuiler betaalt” komen de saneringskosten, aldus de rechtbank, voor rekening van Spaansen. De onderhandse verkoopwaarde/marktwaarde van het terrein is volgens de rechtbank te bepalen op € 6.250.000,–, dus € 2.250.000,– minder dan de door Spaansen en de gemeente overeengekomen koopsom. De rechtbank gaat er vooralsnog vanuit dat Spaansen een kwart miljoen euro moet terugbetalen.
Vertrouwen
Spaansen heeft ook gesteld dat de gemeente handelde in strijd met het vertrouwensbeginsel, omdat de gemeente eerder had gesteld dat een koopsom van € 8.500.000,– niet in strijd was met staatssteunregelgeving. Volgens Spaansen was de gemeente onbetrouwbaar.
De rechtbank overweegt dat de gemeente nadat de grond is geleverd mag terugkomen op het oordeel dat geen sprake was van staatssteun. Volgens de rechtbank was Spaansen verplicht om zelfstandig te controleren of de koopsom strijdig was met staatssteunregelgeving. Spaansen mocht er dus niet op vertrouwen dat de gemeente de staatssteunregelgeving op goede wijze had toegepast.
Vervolg
De rechtbank vernietigt niet de hele koopovereenkomst omdat zij eerst van partijen wil weten wat volgens hen met de overeenkomst gebeurt als de koopsom wordt gewijzigd. De verwachting lijkt dan ook gerechtvaardigd dat deze zaak de gemoederen voorlopig bezig zal houden. Spaansen heeft aangekondigd dat het voor de hand ligt dat zij in hoger beroep gaat als de gemeente in het gelijk wordt gesteld.
Tip
Als de overheid een zaak (bijvoorbeeld onroerend goed) van u wil kopen, vraag dan of de overheid de dat object desnoods gaat onteigenen. Als dat niet het geval is, terwijl de koopsom wordt vastgesteld als ware het een volledige schadeloosstelling, dan bestaat de kans dat de koopsom achteraf wordt bijgesteld.
De uitspraak is te vinden op www.rechtspraak.nl, zaaknummer ECLI:NL:RBNNE:2015:3300.
